三份预通知破解企业执行僵局

企业背负千万债务，名下土地及厂房被申请执行。一边是申请执行人的巨额债权，一边是中小微企业赖以生存的经营场所，执行陷入进退两难如何破解僵局？

珠海市斗门区人民法院积极探索柔性执法手段，通过“三份预通知”贯彻善意执行理念，未实际强制清场却保证了现场租赁企业“进退有序”，最大限度降低执行措施对中小微企业的不利影响，既保障了债权人的合法权益，又维护了企业正常经营、提振了企业信心。

企业被执行 租户受影响

2014年9月，某银行与某家居公司签订两份《最高额抵押合同》，约定某家居公司以其名下7.7万平方米工业用地及1.4万平方米厂房向某银行提供抵押担保，两份合同各自的最高额抵押担保债权数额均为3950万元，并办理了抵押登记。后某银行将涉案债权转让给某投资公司。

因债务人未依约履行还款义务，某投资公司诉至法院，某家居公司被判承担抵押担保责任。

经某投资公司申请，斗门法院依法查封某家居公司名下涉案土地及厂房。实地调查中，法院发现该公司深陷债务纠纷，已停止实际经营，公司将其名下的土地及厂房在办理抵押登记后，与多家企业和个体工商户签订了租赁协议，部分企业已经营多年，员工众多，若强制清场将对企业生存造成重大影响。

精准破僵局 “三预”显成效

如何化解租赁权和抵押权的冲突问题，成了执行法官面临的最大难题。经分析研判，斗门法院对执行僵局进行精准拆解、分步应对，创造性提出“预处罚、预腾退、预拍卖”相结合的工作方法，引导各方当事人配合执行工作顺利开展。

明晰现场租赁情况是执行的关键第一步。斗门法院向某家居公司发出《预处罚通知书》，给予“黄牌警告”，敦促其梳理现场租户、租期、租金等情况。该公司收到通知书后，主动向法院提交相关材料及说明，并表示全力配合后续执行。

考虑到执行范围较大，若强制腾退可能引发矛盾冲突，斗门法院联合城管局、水务局、供电局等部门，通过张贴《预腾退通知书》、推送短信等方式，告知清退时间，释明拒不配合执行的法律后果，督促一批临时租户主动清场。

“我们签订了租赁合同，支付了租金，凭什么要我们搬走！”面对个别租户的不理解，执行干警予以耐心沟通、释法说理，引导他们依法理性维权，一些原本不配合的租户在权衡利弊后也陆续腾退，执行工作逐渐变得有序可控。

“我们在这里经营多年，员工众多，因为出租方的债务要搬离，临时到哪里找新的厂房......”面对突如其来的场地变动，部分在厂区的企业陷入困境。为保障疫情常态化下中小微企业的生产经营，斗门法院多次与申请执行人沟通，提出保留部分优质企业、有限度“带租拍卖”的执行措施，获得了申请执行人的认可。

随后，法院向有一定经营规模、投入装修资金较大的企业发出《预拍卖通知书》，引导有意向继续租赁的企业进行申报，并与这些企业开展一对一沟通，消除企业顾虑，稳定经营信心。

一拍成交1.14亿 实现多方共赢

在法院的积极协调下，“带租拍卖”极大提升了抵押物的价值，促使涉案土地及厂房一拍即成交，成功变现1.14亿元。

“多亏了‘带租拍卖’，公司平稳过渡，正常经营生产没有受到太大影响。”一家租赁企业负责人表示。

“原以为执行周期很长，没想到拍卖让抵押物高价成交，我们的债权短时间内已全部兑现了！”收到足额执行款后，申请执行人对执行结果表示满意。

实践中，大部分中小微企业在租赁房屋经营时没有考虑房屋是否存在抵押，案件进入执行后，法院不可避免会面临租赁权与抵押权冲突产生的矛盾纠纷。三份“预通知”贯彻了善意执行的理念，在依法保障胜诉当事人合法权益的同时，最大限度减少执行对企业生产经营的不利影响，通过给予一定的“缓冲期”，让当事人权衡利弊、主动履行，既感受到公正司法的力度，又感受到善意司法的温度。

编辑：利玥漾

审校：陈虹伶