在地产领域,最大的事,大概就是“问题项目”。
因为这里涉及到五个部分,购房者、开发商、供应商、银行、监管部门,每个环境都存在制度和经济账的问题。
对于问题项目,任何一个环境都有自己的处理难度。但总结一句话。
每个利益群体的成本都很高。
比如购房者,面临居住、户口、读书、月供等问题。
比如供应商,面临工人薪水、款项等问题。
比如开发商,大部分是摆烂。
而银行和监管部门在这个环节,一般是比较“鬼”的。
对内来说,吃力不讨好,解决了也不算业绩。对外来说,有钱还不如好好开发自己的新区,上一任的问题,留给下一任。
而部分环节,可能还会存在不太合规的操作。
也进一步增加了难度。
现在,江西、河南的一些问题项目的业主,选择了集体断供。这有没有用,可能要自己品。
比如你问问法外狂徒张三,他敢不敢给建议。
铁定不敢。
但我们可以从经济问题上来看这个问题,可能就简单很多。
在问题项目这事上,如果银行存在违规放贷,可以判定合同无效。如果银行不存在违规放贷,那只能追溯开发商。
但是开发商摆烂了,只能通过债务优先级进行解决。
而我们一直有一个传统,就是,有问题,就去相信政府。
而这时候,政府也很为难。
从背景上来说,这确实是发展制度上遗留的问题,比如预售制度,公摊问题等。
从处理方式上,实际上难度非常大。
如果管,就会引发新的连锁反应,开发商和业主集体摆烂。而且,从财政或者地方城投接盘处理,也不合规。
这种操作,相当于拿“全体纳税人”的钱来处理单一项目。
看似财政买单,实际上,是“全体纳税人”买单。
反过来来说,土地财政预收的资金,都已经到基建上了。而购房者在房价上涨时,也没有分发涨幅给到城建中去。
但是,业主也非常无辜。
房子住不了,月供少不了。既然都解决不了,那房子作为抵押物,给银行就好了,但是银行不愿意,所以就以“抵押物不足支撑贷款约束购房者”。
这条有没有bug,就交给法律界的朋友。
既然是抵押物,从市场经济的来说,银行没有增加抵押物的权力。
但是,银行贷出去的钱,也是全体储户的钱。
如果银行产生了坏账,又要保证银行作为独立运营的市场主体,这部分的成本,肯定又是转嫁给客户(储户)。
口嗨之余。
但我们还是要认清现实,对于按“主张分配”这东西,讲究规模。
太大了,怕被一些人效仿加以利用,太小了,又可以拖着不解决。
从解决问题的角度。
控制规模,保证影响,避免效仿,才有解决方向。
所以,断供停贷都不是好办法。
可能也是唯一办法。如果一定要做,还是要法律的原则做。
但是,背后有一个根本问题,还比较严峻。
对于问题项目,通常表面上是债务经济问题,实际上是分配问题。
比如,同一个开发商,有的项目能复工,有的项目不能复工。
比如,同一个城市,有的项目能复工,有的项目不能复工。
不患寡而患不均。
这才是冲突的真正的原因。
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