广钢之后，荔湾的又一张“王牌”

失落的芳村，价值需要被重新审视。

最近，相信很多人都被广州市政府与太古股份签署合作协议的消息刷屏了。

之所以引发这么大的反响，是因为太古表示，未来将在多领域加强在穗投资布局和业务拓展，加快新项目的落地，为广州高质量发展贡献力量。

此举被视为，太古商业加速落地荔湾聚龙湾的重磅信号。

聚龙湾旧改，自2020年提起改造以来，一年多的时间，除了确定改造主体、规划调整、备案申报等，更是解锁了引入太古商业的成就。

对于芳村而言，带来的不仅是城市面貌的改善，跟重要的是对区域高端商业空白的填补。

无独有偶，近日，广州发布了最新城市更新年度计划。

224个旧改！广州楼市最大的“胜负手”，登场了

东漖、茶滘、鹤洞、花地、聚龙湾、五眼桥...荔湾共有10个旧改整装待发。

这些旧改，大多与聚龙湾一般，分布在荔湾老芳村板块，广钢新城西北，不少沉寂已久的项目，终于吹响了重启的信号...

这两大重磅消息，似乎都在预示着：

随着聚龙湾、花地、茶滘、东漖、五眼桥等旧改项目的加入，芳村将会出现广钢之后，第二个连片开发的板块。

1

为什么会提起广钢？

投产于1958年的广州钢铁厂，曾经拥有550万吨/年炼钢生产能力，更有多重光环加身：

中国第一个棒材连轧工厂、中国地方钢铁骨干企业第一个上市公司、中国第一个薄板坯连铸连轧工厂、2030mm冷连轧和汽车面板用热镀锌工厂。

但在环境保护、长远发展观念日益加强的情况下，2013年，广钢集团全面关停了在广州市的钢铁企业，广钢新城规划出炉。

| 老广钢，图片来源羊城晚报

八年时间，广钢新城的变化，所有人有目共睹。

多盘合力造城，为片区带来了渐趋完善的配套以及优质的教育资源，俨然一座成熟的居住大城。

最直观的，便是房价的变化，也从当初的2字头，涨到了7字头。

这是广州城市更新，极具代表性的成功案例。

随着去年广钢“最后一块宅地”234地块的出让、开工、开盘，广钢新城的建设，也正式宣告进入尾声。

向外探索，再造一个舒展繁华的“新城”，也成为了必然。

向南有广钢南部，广船；向东是行政区界；向西有水道阻隔，北面密集的旧改，恰恰提供了这片土壤。

当然，这更多是从城市扩张的角度，对于有着大量未开发土地的芳村而言，这里也的确需要下一场城市焕新运动。

2

早年的芳村，风头一时无两。

标志性的事件，莫过于花地湾1500亩优质地块。

1988年，地块引来18家房企争斗，最终由广信拍出2.8亿高价，令各界咋舌，也把芳村建设推向了高潮。

1997年，克服了诸多技术困难，广州地铁1号线首先在荔湾开通，不久天河段也建成通车，二号线、三号线陆续启动。

从这一走向来看，广州是想东进与西联携手的。毕竟早在六运会前夕，天河与芳村区是一个规划成立的，地位不相上下。

｜1985年广州市行政区

花地湾规划能够落地，也许后面就没有珠江新城什么事了。

按照计划，但是花地湾对标的是广州的“尖沙咀”，站位很高。

谁也没想到，广信破产了，受到重大影响的芳村，也就此陷入了黯淡的的二十年。

22年前，中国最大的房地产公司宣布破产

即使后来万科入局，但地块的开发，尤其是烂尾楼的盘活，不是一朝一夕就能完成的。

也只有百花齐放，才能满园是春。

3

于是，荔湾又瞄准了另一个赛道——城市更新。

当然，这不是开天劈地头一回，广义的城市更新是城市治理活动，广信资产包的解压，绝对是一方面。

这里更多是指旧改，那场在2018年起步，2019、2020年得以蓬勃发展，席卷全城的旧改。

荔湾希望借助城市更新，对相关产业进行改革升级，推进20条旧村、18个旧厂以及聚龙湾片区、如意坊片区、源溪片区、昌华苑片区等8个旧城混合改造项目，很大一部分在芳村。

也是那段时间，除了葵蓬，因为保利、富力、招商三家房企难分胜负而招商失败外，海南（意向）、鹤洞、沙络（意向）、海北、龙溪、东塱、南漖、坑口（意向）以及聚龙湾都相继选定了合作企业。

整个荔湾，尤其是老芳村的城市更新，开始提速。

可流年不利，城市更新一夜变天，政策寒流席卷了旧改市场，同时散去的还有村民的期盼，城市发展的长远规划，广佛同城联结点的未来希望......

雄心勃勃的白鹅潭地区发展规划，在经历了华夏幸福新隆沙退地、陆居路地块流拍后，也多次被讽为“画饼”。

白鹅潭，很大一部分区域，是和芳村重叠的。

挣扎了多年，芳村在许多老广新广的眼里，除了广钢、广船拿得出手，依旧顶着“荒村”的名号。

4

好在，荔湾终于等来了旧改重启的号角，10个旧改被列入年度计划。

数量虽然不能和黄埔、番禺等地相比，但中心区的每一个项目，都吸引了足够多的关注。

并且，进入下半年，还有一次补增的机会。

其中，广钢新城西北部，分布有鹤洞、聚龙湾、茶滘、花地村、东漖、五眼桥旧改。

五眼桥@拆神摄于2020年

这里既是曾经的芳村，也属于现在的“广州西翼CBD”白鹅潭。

借助白鹅潭的规划，发达的交通路网，也助力其融入轨道上的湾区，夺回失去的二十年。

从规划来看，花地村位于白鹅潭核心区，关系着核心区，区位优势明显；

其他项目，比如茶滘项目，位于花地河北组团，而聚龙湾，位于白鹅潭聚龙组团等。

这些项目的集聚，使得组团与组团的联动、区域的连片开发成为可能。

借力城市更新，白鹅潭才能更好立足医药健康产业基础，构建向西辐射的新兴服务业集群；

优化提升茶叶、花卉等传统商贸产业发展方向，活化利用特色展馆、古村建筑、工业遗址等文化资源挖掘文旅产业潜能等。

这些年度重点旧改，最近也动态频传。

就在昨天（7月8日），白鹅潭聚龙湾启动区AF0212062地块基坑支护及土方开挖工程施工总承包项目，正式发放了中标通知书。

这意味着，珠江太古商业项目，距离开工不远了。

根据规划，聚龙湾将打造广州西客厅先行展示区，以发展产业为主，不再布置居住用地，提升滨水地区的活力，包括打造演艺中心、科创总部湾、文化主题购物中心、工业遗产特色购物中心等。

｜聚龙湾片区改造效果图

已近尾声的鹤洞旧改，在7月6日开展了依法拆违行动，确保旧改工作不因违法建设的存在而受到阻碍。

“巨无霸”茶滘旧改，6月以来也频频刷新动态，顺利的话，年底或能为芳村市场贡献河景大平层产品...

纵观整个荔湾楼市，在售新盘较多，售价5万/平起，基本上可以分为几片：

首先，是我们的主角老芳村，各区域价差较大。

茶滘往南，是花地湾的万科金域曦府，由资产包转化而来，已摸到6万+/平；

广钢中海保利朗阅，均价6.5-7.5万/平；

广钢南荷景路项目珠江广钢花城，预计8月开盘，项目首推67-87㎡3至3+1房，总价320万起；

珠江·广钢花城沙盘

再往南，广船滨江上都6.8-7.3万/平；而爱打折的雅居乐天际，成交均价最高也不过5.5万/平。

西关：一线江景的保利天珺，售价已达8.5-9.5万/平；陈家祠烂尾地盘活的力迅·西关雅筑，成交均价为7.3万/平。

白鹅潭：幸福湾是荔湾较为罕见成交均价突破10万/平的项目；同样主打江景，三江交汇处的星河江缦，6-9万/平。

剩下的，就是海龙片区了，此前一线河景的兴达地块，化身越秀天瀛，吹风价4万/平起，总的来看，这是荔湾单价门槛最低的新盘之一。

而未来的芳村，不仅有广钢、花地湾、广船，更有旧改蝶变造城。

大家觉得，芳村的下一张“王牌”，将来会卖到多少？

敲重点，关于近期的市场、政策变化，我们计划将于7月23号做一个简单的分享会，有一线权威的行业大咖，有资深媒体....

线下分享会小而精，不会超过15个人，欢迎扫码详聊。

图片