平地一声雷！楼市“地王制造机”，翻车了！

作者：子非鱼

01 | 地王制造机，翻车了

地王制造机融信中国，爆雷了，因为两笔债务到期违约。

融信中国7月10日发布公告称，公司面临两笔美元债共计约2800万美元利息，无法在30日宽限期内完成支付。

公告中说，有一笔美元债都是6月9日到期，但公司有30天宽限期支付利息，然而今天已经是7月11日。

融信公告中表示，未在宽限期内支付。

另一笔美元债6月15日到期，融信方面在公告中明确表示，尚未支付有关款项。

来源：融信中国公告

这意味着，第一笔债务已经发生了实质性违约，第二笔债务也即将实质性违约。

回顾融信这家闽系房企从福建到上海的发展历程来看，其爆雷的根本原因，和众多闽系房企一样，和恒大等爆雷的房企一样，一句话囊括：

用力太猛。

真正的高手，懂得发力，更懂得收力。

金庸江湖中，降龙十八掌堪称武林绝学，其以刚猛著称。但它的关键之处不仅在于发力，还在于收力和卸力。

洪七公在给郭靖传授降龙十八掌中的亢龙有悔一招时，讲得很清楚，亢龙有悔重在悔字，打出去的力道有十分，留在身上的力道却有二十分。懂得这个道理，这一招才能发挥最大威力，才是真正的高手。

融信中国，显然只懂得发力，没有收力的概念，或者说懂得太晚了。刚猛有余，柔韧不足。

纵观目前房地产市场，懂得这个道理的不多。

02 | 高举债下的隐患

融信的发家路线，没有什么特色，和大多数房企路线一样，基本都是俗套的路线，深耕区域，然后再把总部迁往一线城市，开启全国布局模式。

融信中国2003年于福建福州成立，喊出的口号是，专注房地产开发，扎根榕城、立足海西、放眼全国。

那个时代的房企，但凡管理能力还过得去，在时代东风之下，都能扬帆起航。如果能够加大杠杆，那走得就更快。

融信就是在这样的大背景下，逐渐从地方性房企走向了全国性房企。在十多年深耕福建房地产市场的大背景下，企业不断壮大，野心也越来越宏大。

2007年融信在福州拿下地王，崭露头角，此后进入漳州、厦门布局，之后跳出海西，在上海、杭州等长三角城市拿地，盘子越做越大。

在2016年，房地产鼎盛之年，也是地王之年，融信将总部从福州迁往上海。那是融信的高光时刻。

当年，融信在上海拿下了纪录保持到如今的全国地王，以110亿元拍下上海静安区中兴路地块，创下中国土地成交史上最贵地王纪录。

融信一战成名，被业内冠以“地王收割机”的称号。

那些年的融信有多猛，2016年融信全年销售额才246亿，当年却斥资484.45亿元在全国拿下21宗地块；2017年又豪掷342亿元斩获78幅地块，凭借其激进拿地的风格，融信中国频频刷新成交地价。

地王收割机的名号，更加坚固。其坚固的背后，都是高举债，高杠杆，高歌猛进。

2017年，融信中国的资产负债率高达81.93%，2018年继续上涨至82.49%。2019年略有下降，但仍在80%以上。

来源：Wind资讯

过去三年，融信的负债率变化不大，但净利润下滑非常厉害。

2019年融信的净利润35.21亿元，见顶之后一路下滑，且速度非常快。去年销售降速背景下，其利润只有15.84亿元，相比于2019年的高点，下滑了54.9%。

来源：wind资讯

本就顶着三道红线的压力，利润大幅下滑，只能想方设法还债了。

早就资金吃力的融信，开始了大规模卖项目还钱之路。

2016年在上海静安区拿下的全国总价地王，后来将49%的股权转让给了万科。

2020年项目入市，预售价仅12.98万元/平方米，虽然高于楼面价，但仍是在亏本卖出。

去年年末，时代周报爆料，融信正在出售上海总部，

今年年初，融信中国退出杭州雅望居所属项目公司，此前，其持有该项目公司50%股权。一个月后，融信中国又将间接非全资附属公司宁波海亮房地产55%股权，出售给浙江贝泽集团，代价4.21亿元。

从两笔美元债到期未支付来看，显然这些项目的卖出，还是没能解决融信的烦恼。

这种烦恼是之前高歌猛进造成的，也是当下大环境转向加深的。

今年上半年，房地产行情整体转冷的大背景下，融信中国的销售额约387亿元，同比下降幅度达53%。

03 | 出来混迟早要还的

由高杠杆支撑起来的风光无限，在市场降级之后，当年怎么靠运气挣到的钱，现在会各自凭实力吐出来。

当年拿地王多爽，高周转之下，蛋糕越做越大，销售额翻倍上涨。

但市场总有饱和的一天，当房子卖不动的时候，累累负债会点爆一个又一个房企。

去年以来房企债务违约已经成了家常变化，进入2022年，这些新闻也早已让大众审美疲劳。

审美疲劳之外，更重要的事情是，买房得越发的小心了。

已经买了房但尚未交付的业主，只能自求多福，希望自己的房子不会延期交付，更不会烂尾。

而尚未买但需要买的业主，尤其需要当心，当下买房，不求有得赚，只求不会烂尾。

现在买房，首要任务不是看片区的价值和成长空间，而是要了解清楚心仪楼盘背后的开发商债务状况，现金流情况。

最省心的办法，是买现房。