北京共产房预售合同示范文本正式实施 避免出现“货不对版”

7月12日，北京青年报记者从市住建委获悉，7月11日市住房城乡建设委、市市场监督管理局联合印发《北京市共有产权住房现房买卖合同》（BF-2022-0142）和《北京市共有产权住房预售合同》（BF-2022-0143）示范文本，即日起正式施行。

与“2017版预售合同”相比，此次合同示范文本内容主要在以下3个方面（现房买卖合同示范文本相应条款的内容一致）作出调整：

一、 适应有关法律法规、规范性文件的新要求

（一）根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，对相关内容作出统一调整：一是将合同中法律依据涉及《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的均改为《中华人民共和国民法典》。二是将第二十条前期物业管理的第4款中“应当经建筑区划内专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意”改为“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。

（二）根据中国人民银行自2019年推行贷款市场报价利率的实际情况，本次合同修订将相关条款中的“中国人民银行公布的同期贷款基准利率”统一修改为“同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率”。

（三）根据《北京市物业管理条例》，将第二十条前期物业管理中关于“业主一卡通”的内容整段删除。

（四）根据《北京市人民政府办公厅关于转发市住房城乡建设委等四部门〈北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法〉的通知》（京政办发〔2019〕11号）的相关要求，第十六条保修责任第二款中添加“并在乙方办理房屋交付手续时，将《工程质量潜在缺陷保险告知书》交付乙方”的约定，切实保障购房家庭合法权益。

二、维护购房者的合法权益，预防责任不对等条款的出现

（一）前期工作中发现，部分开发企业存在滥用补充协议及附件任意设立责任不对等条款的情况，如：有的开发企业对主合同相关条款弃而不用，而是在补充协议中另行设置：“乙方（购房家庭）逾期付款在 日之内，按日计算向甲方（开发企业）支付逾期应付款千分之 的违约金”，“甲方（开发企业）逾期交付房屋在 日之内，按日计算向乙方（购房家庭）支付全部房价款万分之 的违约金”之类的责任不对等条款，群众对此反映强烈。针对这种问题，市住房城乡建设委在合同文本修订过程中，多次组织相关单位、各界专家专题研究，一致认为补充协议及附件应回归其应有的补充、细化主合同条款的定位和作用，不应与主合同条款内容和价值取向冲突。为此，本版合同示范文本专门在“说明”中明确“三方当事人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售房屋及所在项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议，补充协议内容不得与主合同条款冲突。合同当事人不得擅自添加、修改附件内容，且附件内容不得与主合同条款冲突”，限制开发企业利用强势地位通过补充协议及附件异化主合同条款，减少矛盾纠纷。

（二）针对前期工作中，部分购房家庭反映的对非因其自身原因导致贷款逾期支付的，开发企业设定惩罚条款问题，市住房城乡建设委会同相关部门和各界专家多次研究探讨，一致认为应当坚持公平原则，对非因购房人原因导致购房人贷款逾期支付的，开发企业不得约定追究购房人违约责任，并在本版合同示范文本第八条中增加相应款项内容予以明确。

（三）前期工作中，开发企业强制代办专项维修资金缴纳的问题群众也反映较多，与此同时，绝大多数购房家庭也不知道如何缴纳。根据《关于禁止房地产开发企业违规收取契税和住宅专项维修资金有关问题的通知》（京建发〔2021〕96号）的相关规定，结合部分购房家庭意愿，在本次合同示范文本起草过程中，对相关条款进行进一步优化，在预售合同第二十一条要求开发企业写明业主自行缴纳专项维修资金的时间、地点，购房家庭可自行办理，确需委托开发企业代办专项维修资金的，开发企业要在约定的时间内（不超过15日）向购房人提交北京市住宅专项维修资金专用收据。为购房家庭自行缴纳专项维修资金明确了路径，并为购房家庭的缴纳方式提供选择。

（四）针对“2017版预售合同”施行过程中出现的开发企业因购房人骗购约定过高比例违约金的情况，市住房城乡建设委经组织相关部门和各界专家深入研讨，并充分听取购房人和开发企业代表意见建议，一致认为购房家庭在申请共有产权住房的过程中出现骗购行为时，应当严格按照《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）第三十三条予以严肃处理，但同时也应以可能发生的实际损失为基础，合理约定违约金或赔偿金，避免出现过高的赔付比例。为此，在预售合同示范文本第二十四条购房资格承诺中，增加了购房人因骗购导致合同无效需向开发企业支付违约金的建议比例“2%”的内容。

（五）充分尊重群众意见，为使购房家庭对房屋所在楼栋结构能够全面了解，要求开发建设单位在附件二“房屋平面图”中标识消防门、过道、设备等部位。

（六）考虑到共有产权住房装修品质对购房家庭生活的重要影响，为避免因为对装饰装修材料约定不细致、不明确而出现“货不对版”的情况，合同示范文本附件六装饰装修及设备标准的约定中，将公共部分、户内部分用到的装饰装修材料种类、品牌、型号（做法）等内容尽可能予以详尽罗列，方便买卖双方能够更清晰的将装修标准固化，减少因约定不清出现“扯皮”的情况，让购房家庭实现“所见即所得”，提高获得感、幸福感、安全感。

三、进一步规范共有产权住房管理工作，明确销售工作中各主体权利义务关系

（一）在“特别提示”中增加要求，规定代持机构按照《关于加强本市共有产权住房政府产权份额代持机构管理的通知》（京建发〔2021〕419号）的相关规定履行管理、监督等职责，充分发挥代持机构的积极作用，为购房家庭营造良好居住环境。

（二）在“术语解释”中增加同住人的定义说明，明确同住人是指购房家庭产权份额的共同共有人外的居住人。

（三）鉴于部分购房家庭反映房屋计价方式单一的问题，合同示范文本第六条“计价方式和价款”在原合同按照“套内建筑面积计价”的基础上增加了“按照建筑面积计价的内容”。与此相对应，预售合同示范文本第十三条“面积差异处理”中增加“按照建筑面积计价”时面积差异的处理方式，给买卖双方提供多种计价方式的选择。

（四）按照《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》（京建法〔2022〕2号）的要求，合同示范文本附件一第四条中明确违规出租主体责任到同住人，约定了对共有产权住房购买家庭违规出租的处理办法：不得擅自出租共有产权住房，应按时足额缴纳政府产权份额租金收益，违反规定且拒不改正的，丙方可暂停办理本套住房的回购和上市手续。

下一步，市住房和城乡建设委将会同各区住房城乡（市）建设委（房管局）加强宣传培训，切实做好合同示范文本的落地实施工作，引导开发建设单位、购房家庭及代持机构规范使用示范文本签订买卖合同，维护各方的合法权益，促进共有产权住房配售工作良性循环。

文/北京青年报记者 朱开云

编辑/田野