强制断供事件发酵，银行怎么看？

近期烂尾楼业主强制断供事件发酵，备受市场关注。不少业主认为，在烂尾楼形成过程中，银行负有主要责任，如违规发放贷款；资金未转入开发商监管账户；未尽到专款资金监管的义务等。

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对此，记者采访了多家银行相关业务负责人，他们认为烂尾楼业主以未获交房为由不还按揭贷款并站不住脚。这主要是由于，业主和银行之间签的是按揭贷款借款合同，这一合同的履行，与开发商能否顺利交房没有直接关系。

也即是，在商品住房买卖过程中存在着两种法律关系，一种是购房者和开发商之间的买卖关系，另一层是购房者和银行之间的借款关系。按期交付房屋是开发商和购房者的约定，不是银行和购房者的约定。

“一般在签署合同上，借款人的还款义务是无条件的，至于住房交割是购房者与开发商之间的事情，跟银行没有直接关系。”一位国有大行相关人士对记者称，而且银行跟购房者的房贷协议里，也并不是以购房者是否获得了房屋的所有权登记，或拿到了房子作为还款的前提条件，通常是一个无条件的还款。

中伦律师事务所合伙人刘新宇也对记者表示，在实践中，银行的贷款合同中大多会有“无论购房者与房屋开发商之间有何种纠纷，均不影响购房者和银行贷款合同履行”等类似的条款。在这种观点下，无论房屋交付情况如何，一旦购房者停止还贷，即视为购房者违反其与银行之间的合同约定。

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按揭贷款本质上是一种住房抵押贷款，购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款。违约之后，银行可能会向购房人进行催收，冻结购房者名下其他资产、影响个人征信情况，严重甚至会起诉购房者要求强制执行。通常只有在业主无力支付房贷后，银行才会考虑处置抵押物。

不过，公开资料显示，近年来也有一些支持购房者暂停支付贷款甚至是解除贷款合同不支持贷款的案例。如在（2018）粤民申7516号民事裁定书中，法院指出银行存在违规将款项支付到非监管户等过错行为，最终判令在商品房具备交付条件之前，无需向银行再支付贷款。

而（2019）最高法民再245号民事判决书中，最高法院指出，如果因开发商原因无法交付房屋的，《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

在这些案例中，一些银行确实存在预收资金监管不到位的问题，记者采访了解到，这也是烂尾楼形成的关键。通常而言，预售资金监管是由开发贷贷款行主导。

在此前高速扩张的时代，各大房企都在想法设法加大杠杆。上海新金融研究院副院长刘晓春告诉记者，房企拿到按揭贷款回款后，主要有两个用途，一部分用于还房开贷，一部分钱用于项目建设，剩余的才是公司盈利。但为了扩张，有的可能直接把这部分钱拿去买地，或做其他投资，这就导致项目主体建设资金不够，出现烂尾等。

对此，有的开发贷贷款行也是睁一只眼闭一只眼。“甚至有的以此为条件，在签开发贷之前和银行就谈好了。”一位银行机构人士对记者称。在楼市蓬勃发展的时代，基于各方对市场的向好预期，这一情况暗含的风险并未暴露；但近年来，在房企压杠杆的背景下，从拿地到建房再到销售、还债的资金链循环已难以继续，风险逐步显现。

“现在最关键的是各方协调，比如要求房企将回收资金用于支付工程款项上，保证顺利交房，提振市场信心。”一位国有大行分行个金部负责人告诉记者。

延伸阅读

深圳多个楼盘陷信任危机 网传业主发"强制停贷告知书"

在部分城市烂尾楼盘业主做出“强制停止还贷”决定的时候，一线城市深圳也相继传出项目“停工”“停贷”的消息。

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12日，一篇《深圳市佳兆业樾伴山全体业主决定于2022年8月强制停贷告知书》在网络上流传，但第一财经记者了解到，该项目并未停工，业主发布的“停贷告知书”或许是“跟风”。不过，“跟风”背后隐藏的确实是业主的对项目能否按期交付的担忧。

“主要是这个项目很贵，业主还款压力大。”一名业主对第一财经表示，现在这样的行情，好多人担心不能按期交付，若不能按期交付，也就意味着不能按期拿到房产证。

广东省城规院住房政策研究中心李宇嘉对第一财经表示，去年以来，不少民营房企的项目出现“停工”、“延期交付”、“烂尾”，而企业对出现问题的项目处置进度缓慢，这是购房者担忧所购项目可能烂尾的主要原因。

网红楼盘停工疑云

据网传文件，业主表示，若深圳市佳兆业樾伴山项目没有在2022年7月20日全面复工，还未还清贷款的业主将停止还月供，直至全面复工。

不过，目前尚未证实该份网传告知书的真实性。因为据一名知情人士透露，该项目之前确实停工过，后面复工了，目前是正常施工状态。

资料显示，佳兆业樾伴山位于宝安西乡片区，备案住宅1452套，备案均价55476元/平。佳兆业曾在其公众号“佳兆业集团控股”披露过深圳樾伴山的复工情况，称深圳佳兆业樾伴山项目于5月上旬进入全面复工状态，1-8号楼已全部封顶，室内砌筑抹灰已完成，变配电及电梯安装完成，消防工程完成70%，室外园路硬化及回填已完成。目前同步进行屋面装饰工程施工、机电安装工程、公区精装修工程、红线外市政道路工程施工，计划2022年10月份达到竣工备案条件（具体以项目实际施工进度为准）。

上述知情人士向第一财经表示，深圳樾伴山停贷告知书应该是抄的，不过，“现在暴雷企业那么多，业主毕生心血可能都在那套房里，业主的担忧很正常。”

按理来说，相比三、四线城市，一线城市的住宅项目销售去化和回款速度都更快，开发商进入一线城市的门槛高，开发实力一般比较强，“停工”、“烂尾”的可能性比较小，但是，除了上述楼盘业主宣布“停贷”的情况，近日，深圳不止一个楼盘的业主对于所买楼盘能否交付问题，表现出公开的担忧。

7月12日，一份《关于申请公开海德园小区B区建设进度的函》在微信群流传。申请函内容显示，业主多次前往施工现场，发现海德园B区建设进度缓慢，另外，加上开发商实际控制人减持股份，近年来不少房企“暴雷”，业主对海德园B区能否按时交楼感到担忧。海德园B区位于深圳市福田区的豪宅片区安托山，2021年11月开盘，尽管其单价高达12.6万/平，但作为一二手房价倒挂严重的网红盘，海德园B区在开盘当日就告罄。2022年5月，其二期项目海德园A区开盘，239套住宅也于当日就告罄。

深圳另外一个网红豪宅盘——前海龙光天境花园项目近期也受到关注。

龙光天境花园位于地理位置优越的前海片区，2020年5月龙光集团以115.9亿元竞得该项目地块。因为该片区住宅项目稀缺，一二手房价倒挂，2021年1月，前海龙光天境花园项目开盘，均价约11.2万/平，开盘当日，1003套住宅全部告罄。然而，近期该项目却传出监管资金被挪走的消息。

一份关于“龙光天境业主诉求”的文件显示，根据业主代表了解，前海天境花园拖欠总包方、施工方的工程款，未及时、足额支付，当前施工建设几乎处于停滞状态，项目甚至有停工风险。

对此，一名接近龙光集团的人士向第一财经透露，龙光前海天境花园项目一直都没有停工，今年5月该项目已经封顶，可以肯定的是，龙光有钱保交楼。后续，龙光会建立一个新的监管账户，该项目还有不少回款会进账，另外，该项目的地理位置优越，商业商铺售卖之后的资金也会用于该项目的保交付。

另外，目前，龙光成立了由集团总裁室领导牵头、各中心及项目公司负责人共同组成的保交楼小组，会严格按照施工计划来执行，确保项目交付。对于前海天境花园项目，后续和业主有双周会议，定期举办工地开放日，龙光也会跟政府相关部门汇报工程进展。

此前武汉业主拟定的停贷告知书 来源：受访者提供

信心有待重建

一名房地产从业主对第一财经表示，地产行业的状况、近几个月关于房企债务的新闻等因素，或许是业主担心交付的原因，另外，业主积极表达诉求，也希望开发商能集中力量保证自己所购楼盘能够正常交付。比如龙光前海天境花园的交付时间为2023年底，如果项目处于正常施工状态，暂时是不用过度担忧。但仍然有业主向第一财经表示，主要是这个项目很贵，业主还款压力大，在看到监管资金里没有钱了之后，业主第一反应就是担心烂尾，让巨额购房款血本无归。

广东省城规院住房政策研究中心李宇嘉对第一财经表示，去年以来，不少民营房企的项目出现“停工”、“延期交付”、“烂尾”，这种情况不断蔓延，名单不断增加，而企业对出现问题的项目处置进度缓慢，这是购房者担忧所购项目可能烂尾的主要原因。另外，楼市销售端的需求较弱，开发商资金不足，也影响楼盘的顺利交付。例如，今年上半年，深圳楼市成交量创十几年来新低，特别是二手房受到参考价影响，有改善换房需求的业主受到制约，成交量保持低位，也影响了新房销售。

第一财经从房企投拓部工作人员处了解到，此前，房企也可以通过保函的方式置换监管资金。深圳对房地产开发项目的监管账户资金留存比例有要求，但是一般情况下不执行，“只要检查的时候有钱就行”。

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房地产投资机构西部资本表示，一直以来，预售监管账户里的资金监管存在各种各样的问题，例如，银行形同虚设的资金监管措施，银行私下划走监管账户资金用于开发商对银行的债务偿付，这样的情况最为常见；另外开发商随意抽调、挪用或者以各种名义违规套取监管账户资金的情形也普遍存在。

不过，一位业内人士也表示，业主应理性维护自己的权利，没必要过度杯弓蛇影，毕竟大部分商品房仍然能够按期交付的。目前，多数房企已经将保交付作为内部的头等工作，试图通过如期交付来维护市场信心。