业主“集体停贷”抵制楼盘烂尾？律师解答维权疑问

自己买的楼盘烂尾了，除了交楼遥遥无期，每个月还要定时还不小的房贷，怎么办？

近日，不少地方传出烂尾楼盘业主集体决定停止还贷的消息，向银行发“强制停贷告知书”，引发热议。

楼盘烂尾责任如何划分？“集体停贷”有无法律效力？业主又该如何维权？记者采访到长期关注地产行业的广东省律师协会物业管理法律专业委员会副主任许怿滨律师，对该类事件进行解读。

楼盘烂尾责任如何划分？

最高院有判决，但各地存在同案不同判

针对业主“集体停贷”的情况，许怿滨认为内中包含两种交织在一起的法律关系。一方面是购房者和开发商的买卖关系，另一方面是业主跟银行之间的借贷关系，这两种关系密切相关。

许怿滨表示，一般情况下，楼盘烂尾多源于开发商的资金断裂，后续房屋开发资金无法跟上，从而无法按期竣工交付。

有律师指出，早在19年前的2003年，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款、《民法典》实施后修订稿仍然完整保留了规定原文：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

同时，2019年最高人民法院也出现有这样一个民事判决：一开发商未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。最高院最终判决了开发商将收取的购房贷款本金及利息返还银行，购房者不负有返还义务。

许怿滨总结了该判决的观点：烂尾楼风险不应当全由购房者承担，因为开发商烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

“如果业主在跟银行签订的格式条款里，包含了无论何种情况也要偿还房屋贷款，依据最高院的判决，这个条款应视为无效。”许怿滨同时提醒，虽然最高院有这样一个判例，但在实践当中也会出现同案不同判的情况，各地法院或有不同的判决，部分法院对于银行要求购房者偿还贷款的诉求也有可能给予支持。

“强制停贷告知书”有无法律效力？

律师：对业主存在不利因素

“‘强制停贷告知书’是业主以自身的行为，表明拒绝履行抵押贷款的还款义务。”许怿滨并不建议业主采取此类行为，“若银行提起诉讼或仲裁，要求业主继续履行偿还贷款责任，业主的‘强制停贷告知书’将可能作为银行起诉的直接有力证据。这对业主来说是存在不利因素的。”

“若业主单方面表示停贷断供，同时法院判决业主偿还银行贷款，业主将面临逾期违约的风险，甚至出现名下资产被冻结、被法院强制执行的情况。”许怿滨解释，在现代社会，个人征信越来越重要，业主也理应珍惜这个经济“身份证”。

楼盘烂尾，许怿滨认为业主可以向法院提起诉讼，依照预售合同里开发商没有按照约定期限交房的情况，要求解除购房合同，同时解除跟银行的抵押贷款合同。“当两个合同同时解除后，若司法机关认定业主并非过错一方，后续的银行贷款还款责任就不应当由业主承担了。”

与此同时，许怿滨认为最好的解决方式是，应由当地的政府主管部门牵头，开发商、银行、业主各自表达合理诉求，找到妥善解决方案，补齐资金链条，让房屋顺利竣工。“让楼房保质保量地继续建起来，才是各方共赢的局面。”

在购房和押贷款的过程中，许怿滨认为其中除了涉及开发商、银行、业主三者间的利益平衡问题，还关系着“谁应该优先保护”的问题。

“开发商和银行主要涉及经营利益，但从购房者的角度看，这涉及了基本的生活生存。”许怿滨说。

他认为最高院的判决烂尾楼风险不应当全由购房者承担，也考虑到了相近的法理。“作为无过错方的购房者，不应该承担相较更重的责任，否则也违背了公平的原则。”

【记者】曾子航

【作者】 曾子航

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端