预售制，应该退出历史舞台了

选择停贷的楼盘越来越多了。

业主们也越来越有组织性和计划性。

比如从最早的“停贷“，到现在已经调整为“灵活还贷”。

针对断供，也调整为“动态展期”。

所谓的强制通知，也调整为了“善意提醒”。

不得不佩服文字的智慧，也许未来，烂尾楼项目也应该更名为“静默期工程”或者叫“感染楼盘”。

而监管账户，也可以调整为“软管理账户”；

如果业主们的申诉没有得到回应，也不能称为“维权”，应该叫“无症状主张”。

当然，比起这么东西，我们都在期待“静默期工程”的“社会面清零”。

而参与“灵活还贷”的业主，肯定会面临征信的黑化，但是为了让这群业主有一定识别度，建议称为“赋黑码“。

虽然是玩笑，那到底为什么，会有这么多问题项目？

其最主要的原因，就是预售制。

那既然预售制有这样的BUG，为什么不取消预售制，这样监管上也轻松很多。

根本原因，还是在土地财政。

因为，如果取消了预售制，开发商的高周转模式就转不动了，开发商面临的资金压力也会指数级增加。

说直白一点，高周转时代的开发商，可以先拿一笔资金获得土地，然后完成基础建设后打开预售，就可以进入销售回款，然后再拿销售回款进行新一轮土拍获得土地，乐此不疲。

而一旦预售制度取消，开发商就必须完成项目建设后再销售，单一项目的资金沉淀压力就很大，资金成本就不断增加，对开发商来说，在手上的项目没有完成开发时，就没有能力进行下一个土拍获得土地。

这样直接带来的损失就是土拍市场，因为，参与土拍的开发商变少了，然后土拍的财政收入也少了。这样，投入基建的资金也进一步减少，基建建设也将进入龟速模式。

由于城市基建的建设没有跟上，开发商的楼盘销售、回款、单价都无法得到增长。

最终反馈到土拍市场。

土地财政就会失效。

也就是说，如果没有预售，就没有开发商的高周转，土地也就很难获得衣架，也就没有高房价，老百姓也就很难享受到高速发展的30年。

地产经过30年发展。

我们用全民负债的模式，获得了超速的发展，现代化生活的背后，也给我们带来的阵痛。

现在，由于“房住不炒”的政策推动，开发商也不断承压挤出泡沫。为此，不管是开发商、还是购房者，都付出了对应的代价。

对市场来说，大部分楼盘也从“期房”卖到了“现房”。

民企开发商也在这一轮“挤泡泡”过程中跌落出局，沦为NPC，国企、地方城投成为楼市的主力开发商。

其低廉的资金盘加上高度集中的开发逻辑，刚刚好完成“预售制”到“现房制“的市场逻辑。因此，从销售面来说，已经是现货销售了，从开发面来说，都是国企城投为主了，从购房者来说，经过烂尾楼之殇，选择期房的倾向也会进一步降低。

预售制，也就名存实亡了。

时代正在改变。

预售制，也是时候退出历史舞台。

因为这一轮地产市场的调整，也完成的了“预售”向“现房”的转折。这时候取消预售制，不仅是人心所向，也是时代必然。

对开发商来说，现货销售带来的资金回款，也能用来参与土拍动作，只要基本盘够。现货销售，一样可以完成“现货版”的高周转。

只是唯一值得遗憾的是，缺乏资金实力的小微开发商，可能很难有机会和能力去拿地了。

但这对地产来说，何尝不是一次新的时代。

除非，经济需要再走一次“预售局”。