“六个钱包”没了，但预售制还在

这两天，看荷兰省的消息，心里真的是堵得慌。

先是几家村镇银行的事儿，本是监管机构的问题，结果硬是变成了让储户承认自己是理财，自担风险，还给储户赋红码……直到这些储户们闹出来大动静，才勉强给处理一下。

然后，又是郑州的24座烂尾楼小区，业主们交了首付，背上几十年的贷款，结果却是交房之日遥遥无期，还要每个月给银行还贷，无奈之下，郑州、武汉等地，出现大面积的购房者集体停贷。

想起来，2018年4月，中国大城市房价处于历史最高峰的时候，央行货币政策委员会委员樊纲，在CCTV2《大讲堂》电视节目中提出，只要“六个钱包”能帮你凑够首付的话，那么，最好还是买房子。

所谓“六个钱包”，是指男方的父母、祖父母、外祖父母加上女方的父母、祖父母、外祖父母共六个钱包——也就是说，就在中国大城市房价位于历史最高价位的时候，专家声称，如果你把两家人祖宗三代的所有积蓄掏空，“能帮你凑够首付”，你就应该买房。

要知道，这可是央行货币政策委员会委员呢！

于是，很多人听了专家的话，六个钱包凑了首付买了房。

结果，现在很多项目烂尾了。

“六个钱包”别说空了，连钱包皮都没了，还欠着银行的一屁股债呢！

追根溯源，出现业主集体停贷的根源在哪里呢？

答案是：房地产预售制度。

1999年，香港TVB楼市题材电视剧《创世纪》里，主角许文彪说了一句话：

“我不是没有尝试过，我尝试安分守己，拼命干活！挣那么一点点钱！我试过！但是外面那些人，外面那些人！他们只是拿一点点钱出来，花一点点时间，把房价炒高不断地赚大钱！这叫做公平吗？”

许文彪所抱怨的，是香港的“炒楼花”。

而这个所谓的“楼花”，就是如今内地的期房预售制，而在香港，房屋预售许可证，就被称为“楼花”。

1953年之前，全世界任何一个房地产商，要是想卖房子，肯定是要将房子建出来之后再说，房子都没有的时候，你去卖房子，肯定是骗子嘛！

但，就在1953年，一位姓霍的商人，在香港的油麻地新建楼盘的时候，因为缺钱，所以他就想了一个主意，号召民众先交定金，以分期付款的方式来买房子，利用民众预付的定金，来开展房地产建设的前期工作，这，就是全世界第一例“楼花”。

至于发明“楼花”的这位香港房地产商，就是著名的“红色资本家”霍英东。

全世界的房地产商，哪有不缺钱的？

“楼花”这种新玩法，很快在香港的房地产商中流行起来，而无数的房地产投机者发现，通过期房炒作，交很少的订金，就可以锁定一座房子，在楼盘落成之前，订下一套或者多套房子转手卖给别人，只要房价能涨，就能赚大钱。

“楼花”的出现，意味着房地产商可以用购房者的钱来建房子，由此带动当时香港地价暴涨，全民性的房价投机也由此而起，为了规范“炒楼花”的行为，1956年，港英政府出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理。

但是，因为天然的杠杆属性，“楼花”的出现，彻底改变了房子的属性——

从原来的居住消费品，变成了金融投资品。

既然变成了金融投资品，那么成规模的“炒房客”自然就出现了，举国性的“房地产泡沫”，也从此出现于世界舞台——

是的，在1980年代之前，房子在世界主要国家当中，都不过是民众安家居所，是一个家庭最重要的消费品，主要国家从未出现过那种全局性的房地产泡沫

中国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量较小，于是借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并将其确定为法律——这就是1994年颁布的《城市房地产管理法》。

1995年1月1日，《城市商品房预售管理办法》正式在全国实施，并于2001年及2004年进行了两次修订，可以说，房地产的预售制度，一开始就被作为推动中国商品房开发的主要方式——这也决定了中国的商品房更多是“金融投资品”属性，而不是居住消费品属性。

不过，随着商品房制度的发展，到了2005年8月，中国人民银行发布了《2004中国房地产金融报告》，其中提出建议，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。

中国人民大学法学院教授、商法研究所所长刘俊海，更是抛出“预售制是商品房市场乱象的万恶之源”的观点，直指预售制成为开发商搞“空手套白狼”游戏的配套工具，是房地产市场中各种失信、违约、侵权行为乃至欺诈行为的主要根源。

可惜，这些建议，因为只有利于一个个的个体购房者，所以没用，因为——

取消预售制“不利于”房地产发展。

2018年9月，网络上也一度传出住建部将取消预售制的“传言”，可惜后来再无下文。2019年下半年，《华夏时报》记者，曾就此事采访了一位接近政策部门的专家，该专家表示取消预售制对房企的冲击太大，多数企业无法承受，因此当时还不是时候。

预售制的问题在哪里呢？

政府想的是，要把土地高价卖出去让房地产商赶紧建房子；

开发商想的是，我要空手套白狼得到用户的资金；

银行想的是，我既要放贷款又要把风险转移到购房者个人那里；

这三方想的都是购房者“六个钱包”里现在的钱、乃至未来几十年的钱，但却没有一个考虑过他们需要承担的巨大风险——在购房者支付了首付（楼花）而楼还没有建成的这一段时间里，如果房地产商出了问题怎么办？

开发商巴不得吸引每一个人都来买他的预售房，然后和购房者签订期房出售合同：你把钱给我，我把空气卖给你，这份空气，就是约定几年后的一套房子。

购房者掏空了六个钱包之后，发现只够一个首付，剩下的钱不够付，不得不来到银行贷款，于是，银行先把剩下的房子钱打到房地产商的账户里，然后和购房者签订合同：

你欠我一大笔钱，以后每年每月都要按期给我打本金和利息。

第一份合同，是开发商和购房者单独签订的，按道理说和银行没关系，假定期房的价格100万元，任何一个购买期房的人签订合同支付首付之后，房地产商已经到手100万元——只是因为购房者没有这么多钱，所以才要找银行贷款。

第二份合同，银行也是单独和购房者签订贷款协议，你首付40万给了房地产商，剩下60万你没有钱，所以签订房贷协议，我先给你垫上60万元支付给房地产商，这是给你的贷款，然后接下来的20年里，你要按月偿还这60万元的本金和额外的利息给我。

你看，在这个过程中，业主和开发商之间签订的是购房合同关系，而和银行之间的按揭贷款合同关系，均是单方面的。房地产商把期房（现在的空气）卖了100万元，银行得到了60万元的优质贷款，风险和责任，一分不拉的全部转移到了购房者这里。

最荒唐的是，即便是建房子这事儿，现在暴雷的那些房地产商，他们也根本没有出多少钱，而是让承建商垫资——

这不，网上就有详细目录，恒大的承建商、供应商、装修商、家具商等，都被恒大拖欠几十亿的商票和债务，上下游都一连串的破产……

2015年开启的新一轮房地产大潮中，几乎所有的房地产企业都采取了高周转模式，从拿地、贷款、建房、销售到还贷，在很短的一个周期内完成，甚至这个项目还没有完成，就利用该项目销售回款资金进入下一个项目，如此这样，项目接项目，快速循环滚动赚钱。

显然，这些烂尾楼中，房地产商拿到购房者的钱，大部分都用去购买土地或者下一个项目的滚动中去了，进入到他们的高周转赚钱模式当中，直到如今出现问题。

整个过程的简单描述：

用你的钱，建你的房子，然后，为了赚更多的钱，把很大一部分你的钱，去买了政府的地，去建更多的房子，赚更多的钱，结果，你的房子还没建完，钱不够了，于是，房子就烂尾了。

想想看，自2021年房地产行业遇冷以来，现在中国这么多的烂尾楼，很多购房者辛辛苦苦十年积蓄交了首付，还供了房贷好几年，突然被告知自己买的商品房烂尾，交不了房，而且还必须要继续供房贷。

谁能接受得了呢？

选择断供，当然不是什么好的出路——购房者的首付和前几年还房贷的钱肯定是泡汤了，更严重的是，还会被银行列入失信名单，这个问题在现代信用社会极其严重。

但正如一位断贷的购房者所说：

我们饭都吃不上了，还在乎那点儿征信？

购房者本身就是烂尾楼的受害者，政府应该出面帮助善后，但现在，反而可能因为断贷而被银行列为“失信人”（就像村镇银行的储户本来是受害者，结果还额外被人赋红码一样）。随着恒大、融创等很多房地产公司资金链断裂，极大概率会大面积的出现烂尾楼，业主们的断贷很可能会蔓延……

断贷情况蔓延开来，注定是中国房地产行业乃至整个经济的不可承受之重。

想当年，赵本山的小品里说：

“人生最最痛苦的事情，人还在，钱没了。”

当时的这个小品还不知道，人生还有更悲催的事情：

人还在，家没了，钱也没了，债还要还！

难道，我们的期房预售制度，从一开始，就没想到过这样的结果么？

为什么能允许房地产商拿到了期房全部的钱，依然把房子搞成了烂尾？

为什么能允许银行对当前不存在的期房发放贷款，把风险全部转移到普通人那里去？

很多人把当前的业主断贷与美国2007年次贷危机相比较，但其实大不一样。

人家“次贷危机”中，那些没有钱、没有工作、没有收入的0首付购房者，在支付了一部分房贷和利息的情况下，至少还白白的住了几年大房子，至少算是享受过“家”的感觉，而且，在联邦政府出面救市之后，还特意规定，不能随意驱赶购房者离开房子……

对比之下，在中国的期房预售制度下，购房者在房子都没遇见过呢，房子就烂尾了，两家人几代人的积蓄没了还不算，还要背上几十年的房贷，这放在哪个国家，算是合理的事情？

连“一手交钱一手交货”都做不到，这种荒唐的商品房预售制度，还要持续下去么？