房地产预售制十论

深度、广度、热度、高度、角度

· 全文共 2000 字，时长约 5 分钟

· 本文来源：亚当斯密经济学（刘胜军微财经出品）

文/刘胜军

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。——杜甫

1、房地产预售制并非房地产问题的总根源

真正决定房地产的深层次驱动因素是货币政策、土地财政、经济增长对房地产的依赖、股票市场不争气（股市和楼市是吸纳流动性的两个最主要的池子。美国股市、中国楼市被称为全球最硬的两个泡沫）、替代性投资机会的缺乏（实体经济回报率低）。

2、房地产预售制是特定历史阶段的产物

中国商品房预售制度诞生于一个特殊的时点，是我国商品房市场化改革的重要设计之一。当初面临的形势是住房短缺，预售制拓宽了开发商资金来源，对推动房地产市场发展发挥了积极作用。对其“历史贡献”不能一概抹杀。

3、现房销售是全球主流的销售模式

虽然很多国家也允许预售制，但占据主导地位的都是现房销售。中国香港地区应被视为一个例外。现房销售为主的原因很简单，房地产是超大宗消费，很多人可能一生就买一次房，如果不看到现房，怎么能确保自己买到的房子是否货真价实？交付时间、房屋品质、小区环境，这些关键变量都必须眼见为实。仅仅看一个沙盘、样板房，和你最终拿到的房屋之间隔着N个不确定性。

4、预售制的本质是金融

预售制说白了，就是买房者为开发商提供“无息贷款”，期限至少两到三年。这样一来，开发商在常规金融之外获得了一个更加重要且诱人的0成本融资渠道。资金是有时间成本的。购房者从银行支付利息借款，却交给开发商无息占用预售款，的确非常非常非常不合理。

5、预售制出问题的原因在于资金挪用

因为预售制的本质是金融，自然离不开严格的监管。但是在巨大的利益驱动下，法不责众，监管往往有名无实。对开发商而言，旗下有众多楼盘，资金调度属于本能反应。调度习惯了，资金挪用也就心安理得、行云流水。一旦开发商拿A楼盘的预售款去拿地开发B楼盘，如此滚动，循环往复，杠杆可以一直膨胀。这是预售制的命门。

6、改革预售制，重要的是决心和意志

任何改革都是对利益格局的触动。中国房地产市值，已经超过美国、日本、欧盟之和。要改变预售制，利益格局之大可想而知。虽然难，但更关键的是决心。这一制度长期陷入一个两难：房地产火爆的时候，谁也没有压力和动力去改革；房地产低迷的时候（例如当下），又不敢动，因为已经错失了改革的最佳机会窗口。当前的确不是取消预售制的好时机，但千万不要“好了伤疤忘了痛”，未来几年一旦出现机会窗口，应该当机立断、果断出手。

7、预售制非改不可

中国房地产市场早已从短缺时代转为过剩时代。预售制的历史使命早已完成。如今继续预售制只有害处而无益处。一方面，预售制刺激了开发商“债务滚雪球”，另一方面，一旦开发商资金链断裂，很容易引发社会问题。给定房子是千家万户身家性命的现实，从社会长治久安出发，必须逐步让预售制退出历史舞台。

8、取消预售制不会影响房地产发展大局

决定房地产发展大局的是供给和需求。取消预售制，不会影响需求侧。对供给侧而言，取消预售制，会带来开发商内部的洗牌和阵痛，但优胜劣汰，不会影响供给。相反，取消预售制可以淘汰一些低质量开发商，实现房地产行业高质量发展。

9、取消预售制不会把开发商逼上绝境

一旦取消预售制，开发商必须从其他渠道获得融资。目前，开发贷和抵押贷已占银行贷款半壁江山，应该开辟新的融资渠道。从国际经验看，房地产投资信托基金（REITs）是最好的出路。总结p2p的沉痛教训，为避免REITs冲击社会稳定，REITs可以仿照私募股权基金，设置较高的认购门槛（例如100万起步），只向具有较高风险承受能力的高净值客户销售。这样一来，开发商破产，影响的只是金融机构和REITs投资者，不会影响“现房购买”的普通购房者。

10、烂尾楼的业主是受害者，更是需要保护的弱势群体

烂尾楼烂尾，不是正常的“投资风险”，而是开发商资金挪用的结果。这样的苦果，不应该让业主认倒霉。一些业主倾尽所有买房，苦等多年等到的只是烂尾楼，一些人甚至不得不举家住进烂尾楼，内心的凄苦可想而知。对这些问题，地方政府不应认为“事不关己高高挂起”，而应主动担当、积极作为，将“保交楼”作为一项政治任务，殚精竭虑，真正做到与烂尾楼业主同呼吸共命运，助力人民对美好生活的向往。家，是儒家文化的核心词汇。我们应该时刻铭记杜甫那句感人的千古名句：

安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。

诚然，当务之急不是取消预售制，而是加码支持政策，稳房价、稳地价、稳预期。但预售制这个定时炸弹不能永远拖下去。