缦云变“慢”云，慢周转也未必稳

硬核原创

更深一度看楼市

吹风一年多的合生广州缦云渐渐失声；营销团队频换、别墅业主抗议，合生产品中最高端的缦系豪宅，落地广州老家不容易。

多地项目延期交付、拖欠佣金广告费，“慢周转”的合生系似乎没有看上去那么稳。

老业主抗议，新项目难产

在广州，天河的项目，总是自带聚光灯。

即将到来的广州二批次供地，天河燕塘地块就毫无悬念斩获“最抢手地块”。（根据网传消息整理，具体以官方公布为准）

然而有的项目，原本打在脸上的聚光灯突然就灭了，比如：合生缦云。

合生早在去年就在广州瑰丽酒店4楼租下了个展厅，给广州的缦云项目进行宣传。

作为合生产品中最高端的缦系豪宅，就连建筑理念都是从从北京空运过来。

合生广州缦系作品效果图

对外吹风10万+的合生缦云，豪宅的基因是有的。

光从区位上讲，可以用上稀缺二字。

就在项目对面，奥体公园北侧地块在2020年，被合景以5.1万/平的价格刷新了天河的楼面单价，并推出了其高端项目臻颐府。

然而一度被认为将与臻颐府打擂台的合生缦云，过去了一年后，不仅没了动静，就连在酒店的展厅也撤掉了。

01

老业主不满

一个项目两次开盘

项目迟迟不能面世，究竟是因为什么？

原因可能与隔壁帝景山庄业主的反对有关。

据说隔壁帝景山庄别墅业主会挂上高音喇叭对着项目喊话，这群身价上亿的人，甚至有人去项目现场泼油漆。

为一探究竟，楼市君专门去了一趟现场。

合生缦云广州尚未开放的售楼部 湾区楼市发布摄

如今项目仍未对外开放，现场也是冷冷清清。

售楼部外的竹林步道 湾区楼市发布摄

楼市君在现场也看到别墅业主在门口挂着横幅。

门口挂横幅的帝景山庄别墅 湾区楼市发布摄

据帝景山庄业主反应，矛盾的根源来自两方面，一是项目修改了容积率，二是小区道路的使用问题。

早在1997年，合生便拿下帝景山庄小区地块，分两期开发建设。

其中东区的帝景山庄为第一期，西区的合生缦云为第二期。

理论上，合生缦云本应该叫帝景山庄二期，因为它们处在同一个用地红线内。

东西两个区，当初都是准备打造成纯别墅的。

只不过，东边的帝景山庄在2005年开发并早已售罄，而西边的缦云，从1997年拿地开始，一直养在深闺中。

对于缦云这块地，以喜欢囤地慢开发出名的合生，并不仅仅是想待价而沽，而是等着该地块规划调整地块容积率。

项目设计方案 图片来源：广州市自然资源与规划局

2018年，西区这块地，从最初规划的0.51确定调整为2.59，建面也从原来的5万方调整到了26万方，增加了近21万方。

按吹风价来算，货值多了接近20亿。

此时，帝景山庄东区的老业主不干了，当初说好的纯墅区，突然多出来1000多套高层洋房。

老业主的反对，不得不让项目有所顾忌。

02

道路之争

是你的也是我的

除此之外，小区通行的道路也是争议点。

缦云要借道家门口的小区内部道路看房，势必会影响原本别墅业主的安静

帝景山庄业主投诉 数据来源：领导留言板

事实上，缦云地块的东侧及西南侧是有一条规划路的，但需要穿过荒废多年的世界大观。

所以等规划路修建完成，恐怕需要不少时间，帝景山庄业主对借道小区内部道路的担心不无道理。

然而，住建部门给的回应，似乎加剧了业主的担心。

根据领导留言板的回复，因缦云与帝景山庄为同一用地红线，建筑区划内的道路、和其他公共设施，应遵循业主共有的原则共同使用。

数据来源：领导留言板

等到缦云的业主入住以后，别墅业主与洋房业主，从法律上来讲是不分彼此的。

那么帝景山庄的内部道路，就是合生缦云的内部道路。

毕竟都在一个红线内，老业主需要接受原来的“纯墅区”变成“高低配”这个事实。

所以项目想要顺利开发，要么让规划道路尽快开通，要么就要顶着别墅业主的反对继续使用内部道路，但目前两件事情都不容易做到。

雪上加霜的是，迟迟不开盘也导致了团队的不稳定。

再叠加该项目的营销由北京直管，异地领导容易出现水土不服的情况。

据悉，光项目的营销团队，都已经换了3波人。

此种情况下，缦云什么时候能够上市，恐怕还是一个未知数。

负面缠身，合生真的稳吗？

迟迟出不来的广州缦云项目，也在揭示着“慢周转”的合生也有自己的麻烦。

“高周转”房企经营危机持续发酵，让民营房企的信用急剧下滑。

“慢周转模式”虽然利润率可观，但在诸如广州缦云这种投入资金沉淀，而开发周期无法确定的项目多了。

那么流动性同样成了这类民营企业的软肋。

比如今年以来，合生在不同城市都出现了停工和延期交付的现象。

根据《红周刊》的报导，按照原计划，合生杭州湾项目八期的交房日期为2021年12月30日，业主却反应项目长期处于停工状态。

图源：证券市场红周刊

除此之外，苏州昆山合生颐廷、太原合生并州帝景等多个项目业主都曾向当地政府反映项目停工或延期交付。

合生创展在北京大兴区开发的“网红刚需盘”合生ME悦，因购房意向金退款迟迟不到位，接二连三遭到客户投诉。

图源：领导留言板

除了客户的投诉，合生系公司还陷入了与合作伙伴的纠纷。

根据《财经天下》周刊的调查，朱氏家族旗下的优选好生活，也因拖欠佣金被中介追债半年多。

甚至已有人提议所有中介、经纪人及参与“全民推荐”的业主，抵制“优选好生活”和“合生活”所有关联公司的房屋分销活动。

有中介表示“除了链家、贝壳还在与他们合作，其它被欠佣的中介机构已经拒绝为他们卖房。”

企查查也显示，优选好生活被执行人信息达22条，被执行总金额达2097万元，申请人除经纪公司外，还有营销策划、广告传媒等公司。

合生遇到的问题，在财务表现上也可以见到端倪。

就在今年在发布年报前夕，其审计机构普华永道突然辞任。

普华永道给出的理由是：在2021财年的审计项目上存在分歧，包括其股权投资、物业项目的会计处理和投资物业的估值等方面。

好在最后，合生还是交出了年报。

年报显示，2021年合生创展实现营收251.28亿元，同比下滑13.1%；核心净利润47.56亿港元，同比下滑62.79%。

下滑幅度不小外，年报中，普华永道提到的投资物业公允价值变动这一项，更是藏了不少秘密。

2021年合生的投资物业公平值收益从2020年的7.64亿港元，大幅增加到了104.51亿港元。

也就是说，如果刨去这部分收益，其2021年的净利润将是亏损状态。

屋漏偏逢连夜雨，合生业绩下滑，除了地产主业的原因，股权投资业务也在拖累业绩。

2021年，其在一级及二级市场亏损金额合计为29.65亿港元

要知道就在前一年，合生还被誉为“炒股大神”。

股权投资曾在2020年给合生贡献了74亿港元的净利润。

甚至，合生领导层还曾公开表示，未来合生将从“双轮驱动”到“三足鼎立”的转变，这三足分别是：住宅地产、商业地产、股权类投资。

合生创展曾披露过一则与公司股权投资业务相关的公告，彼时的公告显示，从2019年底开始，合生创展合计斥资64亿元，购入Sea、小米集团、平安好医生、中国平安、汇控、中国移动等6只股票。

以平安好医生为例，合生创展及其实控人朱孟依，在2021年底持股数量依然不低。

而其股价，已经从最高峰跌落超过了90%，无怪乎股民会调侃“凭运气挣的钱，最终会凭实力亏回去”。

合生创展恐怕也要慎重考虑“三足鼎立”中，股权投资这一足，能否立的稳。

当然合生可能更需要担心的，还是自己的房地产主业。

如果项目都像广州缦云一样刚上膛就卡壳，那就变成一门哑炮了。

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