最近闹得沸沸扬扬的烂尾楼业主强制停贷事件,其主因是商品房预售制度。
由于商品房预售制度的存在,购房者需要先把钱全付给开发商,开发商拿着钱去建设房子,两三年后才会把房子交给购房者。
为了规避开发商不按时按质量建设房子,或把资金挪用它处,很多地方设立了“购房资金监管账户”,并对开发商取得预售资格设置门槛,比如,必须建设到N层以上才能拿到销售许可证。
但是这波烂尾楼事件却集中暴露出,资金监管账户形同虚设,银行和房产管理部门并未做好购房者的资金看护工作。购房款全被开发商转走了,导致项目停工。
于是,现在很多人都开始呼吁取消“商品房预售制度”,以现房销售,从而彻底解决烂尾楼问题。那么,商品房预售制度,能否马上取消?是否还有其他解决办法?
1、商品房预售制度基本完成了它的历史使命。这一制度的出台,主要因为房改初期,住房市场供小于求,为了提高供应量,让更多开发商可以有资金用于快速开发,所以设立了这一制度。
如今,中国人均住房面积已经超过45平方,也有数据显示,当前已经建设好的住宅足够30亿人居住。而中国人口却开始见顶,马上走向下滑。所以,商品房预售制度,已经不再需要了。
2、部分城市可以考虑取消商品房预售制。目前,许多一线城市郊区、二线郊区以及三四线城市,乡镇,住房远远供大于求。这些区域,可以率先取消商品房预售制度,只允许开发商销售现房。
3、可以采用分批支付购房款的方式,保护购房者利益。 目前,德国、新加坡等地,采取商品房预售制度,但是会按照楼盘开发进度将资金分批支付给开发商,而不是把所有购房款一次性打入开发商设立的资金监管账户。
这种方法相比直接取消预售制度更科学。如果直接取消预售制度,在现在的形势下,会导致开发商大规模破产。因为开发商融资的渠道,仍然狭窄,十分依赖预售的购房款。
同时,取消预售制度后,商品房的供给量可能极度萎缩,特别是一二线核心区域,这会继续推高房价。所以,一二线核心区域最好仍继续采取预售制,但必须分期支付购房款,而不是一次性支付。
也就是说,取消预售制度是可行的,可以在部分房子十分过剩的区域进行尝试。
很多磐石之心的读者,仍然询问我,是否可以买房了?这个问题真的十分难回答,我已经讲过许多次,根据自己的经济实力,以及当地房地产库存量水平,房价水平,考虑是否可以购买即可。
最后,我对未来楼市做几点判断:
1、开发商将规模化破产,最终全国可能只剩下很少的几家。
2、人口减少的趋势不可避免,许多高库存区域的房产,可能永远也无法消化,成为永久的鬼城。
3、房价已经严重透支了未来20年的涨幅。无论从实际房价,还是房价收入比来看,中国房价都是世界第一贵的。所以,依靠房产保值、升值,是痴人说梦。
4、君子不立危墙之下,房地产的弱周期正在开启,烂尾楼会越来越多,不是万分着急,真的不需要购房。
最近磐石之心将不再讨论敏感话题,原因你懂的,请大家积极 关注 、 分享 、 点赞 和留言。
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