我为群众办实事丨金凤法院以案释法：代理买卖房屋 书面委托很必要

现实生活中，二手房交易往往是通过房屋中介实现的。交易过程中，如果买卖双方本人不便亲自到场，就需要委托代理人代表其利益与中介机构、买方进行沟通，这便产生了买（卖）方与其代理人之间的委托代理问题。司法实务中，因当事人不了解委托代理法律关系从而引发的民事纠纷屡见不鲜，近日，金凤区人民法院速裁审判庭就审理了一起涉及“委托代理”的房屋买卖合同纠纷案件。

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案情回顾

小丽（化名）名下有一套房屋，其父大力（化名）持有女儿小丽的身份证和房屋产权证，委托一家房屋中介机构就小丽名下的该套房屋进行出售。吴某（化名）在网络平台看到房屋出售信息后，立即通过中介机构与大力协商房屋购买事宜，后经三方协商签订《房屋买卖合同》，约定大力将小丽名下房屋出售给吴某，吴某依约向大力支付购房定金。在吴某筹集剩余房款期间，大力忽然反悔，不愿出售该套房屋，便以出售房屋时未经其女儿小丽同意为由拒绝继续履行合同。因买房不成，双方多次协商未果，吴某便就此事诉至金凤区人民法院。

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审理查明

本案签订房屋买卖合同的主体为出卖人大力、买受人吴某及房屋中介机构。签订合同时，大力虽持有案涉房屋的产权证和产权人小丽的身份证，但未持有出卖人小丽出具的授权委托书，房屋中介机构及买受人吴某在交易过程中亦未尽到审慎义务，从而给大力留下了悔约“空间”。

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审理结果

法院经审理认为，本案中，大力在没有出示任何授权书的情况下，以登记产权人小丽代理人的名义与买受人吴某签订房屋买卖合同。该买卖合同在订立时因代理人未取得被代理人小丽授权，后被代理人小丽亦未进行事后追认,故该买卖合同对被代理人小丽不发生法律效力。此时，买受人吴某虽然可以进一步追究大力的民事责任，但其购买房屋的基本合同目的已经无法实现，大力也将因其实施无权代理行为承担相应的法律责任。最后，经过法官释法明理，双方达成和解，原告撤诉。

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法官说法

生活中，本人如需委托他人签订合同或从事其他民事法律行为，为保证代理人能够按照本人即委托人的指示行使代理权，避免代理人越权、滥用代理权，委托人应当给代理人出具书面授权委托书，明确代理人的名称、代理事项、权限和期限。此外，交易方和代理人签订房屋买卖合同时亦需尽到审查义务，并保留代理人有代理权的证据。

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法律条文

《中华人民共和国民法典》第一百七十一条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

来源：金凤法院

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