起底！成都万象城，“中开高走”的商业典范

作者：大江

“我心目中最好的商业是万象城。性价比高，品牌全，一逛就能逛上一整天。”

在听到成都同事回答的时候，我还是有点诧异的。

一方面是因为成都确实有不少做的比较优质的商业项目；另一方面独角Mall也曾在2019年成都万象城二期未开业之前，来成都万象城考察学习过，彼时的成都万象城依然处于调整中，和其他城市的万象城依然留有不小差距。（）

时隔三年，成都万象城的变化不小。

从体量来看，成都万象城二期已于2020年开业，目前的成都万象城建面已经达到了64万㎡，购物中心45万㎡，也是成都三环内最大的商业项目。

从销售额来看，去年成都万象城销售额破55亿，在成都商业项目里排到了第三名，成绩只低于远洋太古里和IFS这两个重奢项目。

尽管一早就已经定好了要再看看这个项目，成都同事对万象城这样的高评价确实出乎意料，也进一步加深了我对一、二期均已开业的“完全体”成都万象城的期待。

21.4亿拿下420厂地块

争议中打造成都首座万象城

华润的项目一贯需要等待，才能呈现出来，比如深圳湾万象城，亦或是本文的探讨对象成都万象城。

2005年12月，华润以21.4亿元的“地王”价格，力压新奥地产，拍下了成都当年最大的土地出让项目原420厂地块。

在第二年9月的420厂项目总体规划方案新闻发布会上，华润也透露了对这个地块的规划，除了186万㎡住宅外，这宗新地王里还规划了18.4万㎡的大体量商业设施，其中包括大型商场、高档写字楼各一座，以及两家星级酒店。

2007年，华润决定引入万象城。彼时由于城东的整体环境和商业氛围不太好，以及对区域发展的不确定性，专业机构其实并不建议华润在这里引入万象城，但华润并没有采纳这个建议。

作为全国第四座万象城项目，有深圳万象城、杭州万象城、沈阳万象城珠玉在前，大众对成都万象城备受期待，就连华润本身，也对这个项目投入了不少心血，聘请一流的设计公司、花费高昂的设计费，成都万象城在设计上大概就花了2年时间，也成就了后来成都首个退台式商业。

成都万象城一期总建筑面积约32万㎡，其中购物中心面积24.4万㎡，华润大厦超高层写字楼7.4万㎡，包括高档百货、大型超市、品牌旗舰店、电影院、真冰场、各色餐饮等于一体。

2012年5月11日，在媒体的隆重报道下，投资25亿，耗时5年打造的成都万象城，正式亮相了。

开业首日，成都万象城进场客流量达到了10多万次，销售额突破了400万；华润万家旗下高端超市Ole'旗舰店开业首日累计实现销售额约57万，更是刷新了Ole'中国店开业的新业绩。

成都万象城的开业，也标志着成都商业步入“全业态、多功能、一站式”主导的全新商业时代。

但开业，对于成都万象城来说，只是游戏的开始。伴随着开业而来的，还有质疑声。

国际顶级品牌比例很低，开业引质疑

成“中开高走”典范

“万象城来到成都是不是降低身份了？”

传统成都有“西贵东穷”的说法，位于城东的成都万象城最尴尬的地方在于，它不在核心黄金地段，由于区位限制，成都万象城引入的国际顶级品牌比例很低，仅有HUGO BOSS和coach等少数二三线国际品牌，撑场面的也只有30来个时尚品牌。

并且成都万象城招商的时候恰逢凯德来福士等6家商业项目同时在招商，这也给其招商带来了不小的压力。

尽管面临着不小的质疑，但在华润看来，“万象城不仅仅是顶级奢华，万象城属于全客层的商业。”

很难说，是不是成都万象城开启了万象城内部分档的先河，但成都万象城确实是当年四个开业的万象城里第一个定位中高端的项目。

而在万象城开业那几年，成都商业遍地开花，IFS和远洋太古里等项目相继开业，成都万象城面临着更加激烈的商业竞争环境。

成都远洋太古里

我翻阅资料，在一篇2014年对于成都万象城的深度调研里，看到了“目前经营困难，商户抱怨”的字样，可见那几年成都万象城的处境艰难。

甚至成都万象城在开业3年之后还出现了出租率和租金收益下降，并且在华润《2015年度报告》里，成都万象城估值在5座成熟万象城中排名最后。

2015年，随着主力店之一的尚泰百货撤场，成都万象城迎来了大变化。也是从这一年开始，成都万象城在原有业态基础上，进行了大幅度的品牌调整，也确实不得不佩服华润的招商实力。

比如在关掉了尚泰百货后，引入了绿茶成都第三店，2016年又引入了全球第五家维密全品类店，Superdry成都首店，成都首家进购物中心的迪卡侬，成都第二家COS店，桃园眷村成都首店等；并在关掉了另一个主力店NOVO之后，加强了商场里的快消品和餐饮的比重，逐渐往高品质多元化生活空间转型。

而在品牌调整之后，成都万象城在2017年一季度销售额业绩和客流均双双暴涨了60%。

2020年，随着二期开业，成都万象城终于迎来“完全体”，凭借64万㎡的建筑面积，成都万象城也成为成都三环内最大的商业体。

也正如当年华润管理层对成都万象城的预想，“不管叫什么名字，从硬件、规划、设计、运营管理上按照万象城的标准去做，在十年二十年以后，让成都人都喜爱它。”

尽管没有“大量奢侈品牌进来”，开业十年的成都万象城已然成为不少成都人眼里最好逛的商场。

从业绩来看，成都万象城也确实是“中开高走”的典范，近几年业绩一路上涨，在二期开业后甚至翻倍。

独角Mall制图，仅供参考

实探现场：全场620多个品牌

A馆轻奢品牌聚集地

B、C、D馆属性感很强

成都万象城一期建面32万㎡，二期建面41万㎡，通过空中连廊相连，商业也分为A、B、C、D四个馆，一期只有A馆，二期则包含B、C、D三个馆。据了解，成都万象城有620多个品牌。

项目位于成都市成华区双庆路8号，交通也非常便捷，地铁4号线、8号线双桥路站C出口直通D馆B1层。

成都万象城每个馆也有不同的定位，A馆定位为轻奢精品，B馆主打女性时尚美学空间，C馆为高品质生活方式体验区，D馆主打活力潮流目的地。

四个馆基本围成一个圆形，中间是一个大广场万象广场，并且还有五个小下沉广场。

成都万象城近几年的品牌调整力度很大，且首店占比不小，仅去年一年引入成都/西南首店近30家，包括星巴克臻选咖啡·酒坊、Tim Horton、ACQUA DI PARMA帕尔玛之水、NARS精品店、GIVENCHY美妆、一尚门、NERDY、MLB KIDS、星巴克手语店、泸溪河、崎本の店等品牌。

今年上半年也引入了不少首店，包括nama cocona西南首店、喜茶pink店西南首家精品店、安踏运动旗舰店西南首店、石头科技首家线下店、蓬马西南首店等品牌。

6月15日和16日，我也连续两天来到成都万象城，实地探访了这个项目。整体逛下来，除了A馆更加全业态一些，其他几个馆的属性很强，特点很突出，也很契合定位。

A馆

作为最早开业的A馆，品牌也是整个商场里最高端的，高化以及一些轻奢品牌也集中在这里。

能看到有Apple Store直营店、MARC JACOBS、COACH、GIADA、MICHAEL KORS、LONGCHAMP、BALLY、TORY BURCH、HUGO BOSS等品牌，高化也很齐全，有包括Dior、CLARINS、LANCOME、ESTEE LAUDER、CHANEL、GIVENCHY、MAC、BOBBI BROWN等20多个品牌。

从现场来看，A馆的人气还是不错的，即使是星期四，也有不少人在商场里，特别是Apple Store，店里的人很多，5楼的小吃街百味巷吃饭的人也很多。

A馆有不少品牌围挡或是调整位置。比如B1层DQ、KUMOKUMO等品牌即将开业；L2层的Calvin Klein Jeans、PYE派、DAVID NAMAN西南旗舰店等也在围挡中；L3层的EP YAYING在打围；L4层的华为体验店在升级中，MO&Co、REVAN、LULUALWAYS、MAXRIENY、JNBY、LILY、丝域养发等品牌均在围挡；L5层的食悦天美食广场也在改造升级，引入了全新品牌“大口聚场”等。

相较于B、C、D馆，整体逛下来，感觉A馆更加全业态一些，但整体的轻奢属性拉满。

B馆

B馆以时尚女装为主，引入了不少买手店、独立设计师品牌。

比如B馆一二楼汇聚了SANDRO、maje、Pinko等国际精品女装，boise、initial、NEIWAI、PORTS PURE等网红潮牌，成都人气买手店THEREPUBLIQUE、超模吕燕的品牌COMME MOI等品牌。

不少亲子品牌也调整到了B馆三楼，现场能看到不少亲子品牌的围挡，比如英氏、TEENIE WEENIE KIDS、Paw Paw、ELAND KIDS、moimoln、POMME DE TERRE蓬马西南首店、斯凯奇儿童、好孩子、爱慕儿童等品牌。

C馆

C馆以智能生活品牌为主，引入了不少数码品牌，感觉整体品牌也更偏生活类一些。

有大疆、华为旗舰店、三星、华硕、荣耀等电子数码品牌，汽车品牌也很齐全，有Polestar、小鹏汽车、理想汽车、蔚来汽车等品牌。

C馆还在2-4楼打造了一个live lab主题区，不过感觉没怎么成型。

2楼的live lab主题区就是B B union早教中心，3楼的live lab主题区以潮玩为主，只有3D-JP拼图、小天才、Wooderfullife 森活木趣、玩物向志四个品牌，4楼的live lab主题区只有蜀舞堂、小粉象儿童桌游馆和少年超人空手道馆三个品牌，比较空旷。

live lab主题区L3层

D馆

D馆以潮流时尚为主，引入了不少潮牌。

包括Nike、Adidas、EVISU成都首家旗舰店、Foss首家城市旗舰店、NERDY、CHUU、Volcom成都首店等品牌，整体品牌的潮流属性感很强。

D馆B1层从地铁出来有一段路感觉很BUG，层低很低，还有台阶，但是做成了带有IP属性的展览，又感觉挺有意思的。

华润重仓成都，豪掷87亿拿6宗地块

未来还有万象天地入市

2008年，贾樟柯曾拍了一部讲述420厂的电影，和华润二十四城同名，叫《二十四城记》，影片结尾有一句话，“成都，仅你消逝的一面，已经足以让我荣耀一生”。

看到很感慨，城市的变化日新月异，曾经的420厂，如今的华润二十四城及万象城。相同的是这片土地，却上演着不同的故事。

十年时间，华润也等到了这片地块的发展，随着配套设施的完善，华润万象城也成为这片区域的“标杆”，不用再担心缺消费力的问题。

2017年，成都房价上涨了58.4%，涨幅居全国之首，华润二十四城片区的房价，在成都东郊区数一数二。

根据中原地产显示，华润二十四城一期房价在2017年1月还只有17175元/㎡，最新的成交均价在24198元/㎡(截至2022年7月)。

诚然，成都万象城也有不少缺点，比如开业较久的A馆看起来有点老旧，灯光较暗，B、C、D馆里柱子太多，且空间比较狭窄，品牌重复等问题，但成都万象城也逐渐朝着华润最初的预想在发展。

近些年，华润也在重仓成都，近期还豪掷87亿拿下了6宗地块。

未来，还将有不少华润的商业项目入市，比如陆肖TOD万象天地，东安新城的万象系商业。

但或许，没有一个项目像成都万象城这样，曾让华润“纠结”，而今又如此欣慰。