广东
Adolf
您好！我们计划今年在大围北角买3房......
所长你好！我是在中环做金融工作，收入稳定，家庭年收入不到200万，两口子。
未来打算要小孩+请个工人。楼龄25年以内，朝向海景>山景>城景，怕吵，最好地铁到中环20分钟以内。
目前比较满意的两个区域，一个是大围（因为东铁线刚通），一个是北角。大围的话就是名城，北角的话我看上一个港涛轩，一个 Java。
我预算上限是1500万，想请教下所长的意见。十分感谢！
Adolf你好，我把你......
方所长
我把你的要点汇总了一下，大概是这样的：
1.位置大围北角，烟火气浓，方便通勤。
2.预算上限1500万首期400万。
看了你的问题，我想说：
以下是所长我的推荐：
你的这两个区，无论是定位、价位，还是地段，都差的很远。
首先说大围，大围地处新界，在目前大围站的现楼里面，除了名城清一色3、4房大单位外，其他屋苑以上车盘为主，整体市场的分布比较两极化。
名城是长实开发，分3期落成，10年左右的楼龄，但在初期的4、5年时间里是严重跑输大市的，直到后期有内地学生带旺租务，沙中线进程加快，才开始追进度，但这两年的涨幅已经开始放缓。
图：头条
而且大围的天花板应该是柏傲庄，无论是楼盘的位置、定位、质素、配套设计都要好过名城。
柏傲庄的热卖一定程度上会带动大围其他的盘，包括名城。但也限制了名城，将来名城的价格不会高过柏傲庄。
图：HK01
再加上校网问题，沙田的校网虽然不错，但新界整体还是比不过九龙、港岛，香港最好的四大校网，两个在九龙，两个在港岛。
所以我不太推荐大围名城。
大围地铁站
图：网络
再来说说北角，北角属于市区成熟地段，交通配套虽然方便，但比较缺乏变化，然后它整个区还是有点偏旧，北角码头一带的新楼豪宅，呎价也是非常的贵！
至于你提到的两个，首先像Java这种单栋楼还是要谨慎挑选。
Java
图：am730
常看我文章的应该都知道，我一般不太建议去选单栋，尤其是第一次买楼，买屋苑可能会更好一点。
而且Java10多年来的涨幅是严重跑输大市的，无论当时一手吹的有多好，二手市场已经充分反映了它的价值。
所以我的建议是Java可以pass了。
相对来说，港涛轩会好一些，无论是楼盘质素还是周边配套，还有海景作保障，但港涛轩也有它的问题，首先它是一个远海景，前面有楼，外面是东区走廊，所以会有噪音问题，空气质量也不太好，估计不太能开窗。
港涛轩
图：星岛日报
而且其实类似的选择，在港岛东还有不少，比如说太古城，如果你喜欢海景，像嘉亨湾、逸涛湾这种海景也很不错，都在你的预算内。
我知道港漂还是比较喜欢新楼，但港岛新楼很少。想买港岛，要么你就选楼龄旧一点，但是面积会大一点，价格便宜，要么就是近10年的一些新楼，但它的价格都会偏贵。我建议你不要买那些呎价特别高的单栋。
北角
图：网络
除了你提到的两个地方，我觉得启德也很适合你。
我知道有些人可能并不看好启德，觉得它呎价太高了，太贵了。
但大家可以代入九龙站，“今日西九，明日启德。”
九龙站
图：网络
启德是整个九龙半岛最后一块政府能够主导的大型自留地。启德发展完，九龙半岛就只剩下一些九龙重建项目了。
它这边有很多项目将要落成，启德体育园、香港第三个SOGO、地下商业街等等，政府基建和商业配套都有。
随着这些项目建成，启德的商业活动和居住环境都将有一个大幅度的改善。
启德
图：网络
而且启德还属于34校网（香港四大校网之一），3、5年内，启德的发展就将进入一个提速期，以前慢一点，现在会是中速。
现在很多有实力的买家都在进场，有往豪宅区发展的趋势。
由于疫情原因，新盘扎堆，发展商的定价也会保守一些，像启德就出现了一二手倒挂的情况，其实是一个不错的入手时期，值得好好把握。
希望我的回答可以帮到你。同时，如果有经验丰富的港漂也欢迎留言帮助Adolf。
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