简映：金融风险化解02-“断供”，谁的风险更大？

前言

2022年6月30日发生了“断供潮”，超过200个楼盘的购房人高调宣布若项目在限定时间内仍未全面复工，业主将强制停还银行的购房贷款。

表面看，“断供”行为本身仅影响购房人按时向银行偿还购房贷款。实际上，“断供”行为将引发一系列连锁反应。

针对“断供”，网上流传的观点和专家分析甚多。支持购房人的观点认为，购房人未得到房，也未占有贷款，且有些项目银行对购房款的监管不利导致“烂尾”风险增大，“断供”有理；支持银行的观点认为，购房合同和贷款合同分属不同法律关系，购房人“断供”违反贷款合同约定，会有不良征信记录，银行有权要求购房人还款，开发商还应对购房人还款承担连带保证责任。唯一少见的是支持开发商的观点。但是，开发商真的必须向购房人和银行返还全部购房款和贷款利息吗？除此之外，开发商还承担其他责任或风险吗？

针对“断供”，购房人、银行、开发商，到底谁的风险更大？

一、购房人依法“断供”，方能避免自身风险

“断供潮”中，购房者的诉求主要表现为：若项目在限定时间内未全面复工，购房人将暂停向银行偿还购房贷款的月供，直至项目全面复工，且停供期间产生的损失由开发商、银行及相关利益方一体承担。

简单来说，本次“断供潮”，购房人的诉求是在不解除购房合同和贷款合同的前提下，在项目停工期间，暂停向银行清偿购房贷款。

从法律角度分析，“断供”影响了购房人按合同约定偿还银行贷款。如果“断供”不合法，购房人将面临贷款合同违约风险。例如：银行可能要求购房人按合同约定支付逾期罚息，承担违约责任等，并可能影响购房人在央行的个人征信。在满足相关条件时，还有可能导致购房人失去购买的房屋。

因此，依法“断供”，对购房人来说至关重要。

依法“断供”方法一：购房人与银行协商变更贷款偿还周期或安排

购房人与贷款银行签署的贷款合同通常约定购房人应按月、按周清偿银行贷款。

在“断供潮”中，如果购房人要求在项目停工期间暂停偿还贷款，需要按照法律规定，与贷款银行协商变更贷款偿还周期或安排，将按月、按周等偿还变更为停工期间暂停偿还，待复工后继续偿还。

需要注意的是，在购房人与贷款银行就变更贷款偿还安排达到一致意见前，购房人单方面停止偿还贷款，可能面临法律风险。例如：银行可能要求购房人按合同约定承担违约责任，支付逾期罚息等，并可能影响购房人的个人征信情况。在满足相关条件时，还有可能导致购房人失去购买的房屋。

依法“断供”方法二：依法解除购房合同和贷款合同

在“断供潮”中，如果开发商迟延交付房屋，且经购房人催告后三个月内仍未交付的，购房人有权按照《民法典》五百六十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）（以下简称“《司法解释》”）第十一条、第二十条、第二十一条第二款的规定，要求解除购房合同和商品房担保贷款合同。

购房合同及贷款合同解除后，开发商应将已经收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给贷款银行和购房人。

需要注意的是，此种方式下的“断供”：（1）以购房人解除购房合同为前提。购房合同解除后，购房人将无权再要求开发商交付房屋；（2）开发商将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给贷款银行和购房人。在开发商足额向银行返还购房贷款的情况下，购房人无须再向银行清偿贷款本金及利息；（3）如果开发商未足额向银行返还购房贷款，购房人是否需要向银行承担偿还责任，目前在理论界和司法实践界有不同观点（详见本文第二条）。购房人需要注意相关风险。

购房人未依法“断供”时，开发商和银行面临的风险

在购房人未依法“断供”的情况下，除购房人面临贷款合同违约风险外，如果开发商为购房人偿还贷款提供了阶段性担保，开发商可能会被贷款银行要求为购房人“断供”行为承担担保责任；对于银行而言，最主要的风险可能是无法按时收回贷款本息，当然，银行可以行使贷款合同项下的担保权以规避部分风险。

购房人采取依法“断供”方法二时，开发商和银行面临的风险

如果购房人采用解除购房合同和贷款合同的方法“断供”，根据司法解释第21条第2款的规定，开发商将承担向购房人和银行分别返还购房款和贷款本息的责任；银行将可能需要向开发商请求返还贷款本息，并要求赔偿损失。至于银行是否能够要求购房人继续承担还款责任，就目前司法实践来看，尚处于不确定状态（详见本文第二条）。

二、如果购房人采用依法“断供”方法二，且开发商未足额向银行返还购房贷款，购房人和银行谁的风险更大

如上文依法“断供”方法二所述，在购房合同及贷款合同均解除时，开发商应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给贷款银行和购房人。

但如果开发商未足额向银行返还购房贷款，购房人是否需要继续向银行偿还贷款？此时，购房人和银行谁的风险更大？

单独讨论这一问题，是因为：（1）目前我国各地法院对这一问题所持的观点不同，判决结果也不同。这导致购房人和银行的责任、风险均处于不确定的状态；（2）这一问题对购房人和银行的利益和风险都有很大影响。特别是对购房人，这一问题将直接影响购房人选择以哪种方法依法“断供”。

（一）司法审判实践的不同观点和判决

针对购房合同和贷款合同均解除，且在开发商未足额向银行返还购房贷款本息的情况下，购房人是否需要继续向银行偿还贷款，我国各地法院持有不同观点，且判决结果也不尽相同，甚至截然相反。

注：因最高法院在不同案件中所持观点不尽相同。从严谨角度看，实际是不同案件的审理法官所持观点不尽相同。但为方便表述，本文暂仅统一表述为“各地法院”。

1. 各地法院持不同观点，且做出不同判决

表1 (2019)最高法民再245号判决及关联案件判决情况及法院观点

表2 其他类案判决情况及法院观点

2. 各地法院观点及其理由和依据

3. 各地法院判决结果及观点分析

通过对各地法院判决的分析以及对表1、表2、表3 情况的统计，可以看出：

（1）大部分法院均按司法解释第二十条的规定，在购房合同解除时，支持解除借款合同的请求；

（2）大部分法院均按司法解释第二十一条的规定，在借款合同解除时，判决开发商分别向银行和购房人返还贷款本息及购房款；

（3）针对如果开发商不能足额返还银行贷款时，购房人是否承担返还责任以及承担何种返还责任，各地法院观点不同、判决不同：

① 部分法院认为，司法解释第二十一条第二款规定由开发商返还贷款，实际是免除了购房人返还贷款的责任；

②部分法院认为， 司法解释第二十一条第二款规定开发商返还贷款，属于受购房人委托，在购房人与开发商之间形成了委托代理关系。因此，如果被委托人（开发商）不能足额返还贷款时，委托人（购房人）应当承担返还责任，且不以开发商不能足额返还为前提，亦即：承担共同还款责任。

③部分法院认为，司法解释二十一条规定开发商直接向银行返还贷款，仅是为了简化程序，未改变借款合同主体及其义务，不导致借款人免除还款责任。但鉴于司法解释规定开发商应返还款项，因此，购房人仅在开发商不能足额返还时，承担补充还款责任。此外，还有法院认为，如果由购房人与开发商承担共同还款责任，则可能导致开发商在购房合同解除后仍占用银行购房贷款，明显不妥。因此，应当首先由开发商返还贷款，再由购房人承担补充责任。

注：限于篇幅原因，作者将在后续文章中具体论述造成法院对同一法条持不同观点并做出不同判决的原因

（二）不同判决结果对购房人和银行的影响

如上文所述，对于购房合同和贷款合同解除后，开发商不能足额返还银行贷款本息时，购房人是否需要承担继续偿还的责任，各地法院的判决存在差异。

对购房人来说，如果购房人需要承担偿还贷款责任，在购房人选择依法“断供”方法二时，购房人将可能面临既无法取得房屋，还要继续偿还贷款的窘境。此种情况下，购房人选择依法“断供”方法二的风险较大；如果购房人不需要承担偿还贷款责任，在购房人选择依法“断供”方法二时，购房人只需从开发商处获得其返还的全部购房款和已经清偿的贷款本金及利息，就可以基本达到避免直接经济利益损失的目标。

对银行来说，如果购房人不需要承担继续还款责任，则银行将面临只能要求开发商返还贷款的情况，在开发商目前的财务状况下，银行风险较大；如果购房人需要承担继续还款责任，则银行将获得开发商和购房人两个贷款清偿渠道，相对更有保障。

当然，理论上讲，对于开发商未足额返还的款项，如果购房人承担了还款责任，则其可以向开发商追偿；如果购房人不承担还款责任，银行在未足额受偿的情况下，可以要求开发商继续偿还并行使担保权。风险在于开发商是否有足额的财产用于追偿或偿还。

三、如果银行存在不合规的放贷行为或开发贷监管行为，可能导致银行面临法律风险

（一）银行未将贷款发放至贷款合同约定的账户的风险

如果有证据证明银行在向购房人发放购房贷款时，未将贷款发放至贷款合同约定的监管账户，则可能导致银行至少面临如下两个方面的风险：

1. 直接影响到对银行是否发放贷款以及发放的贷款是否符合合同约定的认定，并可能影响银行要求购房人清偿贷款本息的权利；

2. 银行的该行为是否会被认定为“断供潮”中开发商项目“烂尾”有因果关系，并因此承担相应责任。

（二）银行未依法合规地对开发贷进行监管

如果银行未依法合规地履行开发贷监管责任，当银行的该行为被认定与“断供潮”中开发商项目“烂尾”有因果关系时，银行可能因此面临相关法律风险并承担相应责任。

结语

“断供”，谁的风险更大？回答这个问题，需要具体情况具体分析。特别是在目前我国各地法院对相关问题所持观点和判决不尽相同的情况下，各方更需要保持理智和冷静，趋利避害。

从整体而言，对于购房人，依法“断供”，方能避免风险。至于选择何种方法依法“断供”，则需要结合实际情况；对于银行，除坚持法治化原则，采取市场化手段外，还应依法保障金融消费者合法权益，主动承担社会责任，参与合理解决资金硬缺口的方案研究 ，推动“保交楼”；对于开发商，最关键的在于如何“保交楼”，保护购房人合法权益。

化解“断供”风险，需要各方共同努力，以最小化成本将风险降至最低，通过各项“保交楼”措施，维护各方权益，促进房地产及金融市场平稳健康发展。

特别声明：

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