楼市，“接盘侠”杀到……

　　今天（7月23日）一大早，就看到了“爱德地产研究院”发布的一组数据：自2021年初以来，集中批地的22个城市中，城投公司拿地的比例。

　　就是下面这张图：

　　熟悉房地产行业的朋友应该记得：从2021年初开始，国家改变了住宅用地的转让方式，要求22个重点城市采用集中转让的方式。

　　这22个城市是：

　　4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；

　　18个二线城市：南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

　　方式是：每个城市每年最多搞3轮住宅用地的转让，把平时的零散转让，集中到3次或3次以内。

　　据说这样的转让方式有利于控制房价。其实用地价压房价，跟转让次数无关，跟出让土地的量有关。

　　22个城市去年第一轮转让住宅用地的时候，市场还是比较正常的。到了第二轮的时候，房企暴雷已经开始了。到了第三轮的时候，是市场最低迷的时候。

　　今年，部分城市已经进行了两轮土拍，部分只进行了一轮。

　　上面那张图，分析了去年的3轮和今年的第一轮土拍中，各类企业拿地的情况。

　　可以看出：在四轮土地出让中，国企、央行拿地比例都比较高，但在市场最弱的2021年第三轮出让中，连国企、央企都胆怯了，拿地比例一度降低到了35%，其他三轮都超过了54%。

　　民企方面，拿地比例分别是47%、25%、26%和21%，占比不断走低。

　　拿地比例大幅上升的，是各地的“城投公司”。过去四轮土拍中拿地占比分别为14%、29%、49%、34%。

　　需要说明的，部分土地是两类企业联手拿的，所以出现了三类企业金额占比之和略微超过100%的现象。这是统计上的瑕疵，但不影响我们看清大势。

　　我文章题目上说的“接盘侠”，指的就是“城投公司”。

　　“城投公司”是怎么回事？根据百度百科：

　　城投公司是城市建设投资公司的简称，是全国各大城市政府投资融资平台，起源于1991年，承担相应的政府职能，是特殊市场经营体。

　　此类城投公司大多是不具备盈利能力的，属于事业单位或者国有独资公司性质，他们是通过政府补贴的方式实现盈利，属于带有政府性质的特殊市场经营体。

　　也就是说，“城投公司”是地方政府的融资平台，不是专业的房地产开发公司。

　　既然不是专业房地产开发公司，他们为什么拿地？

　　为了替地方政府融资。

　　城投公司拿地，相当于地方政府把土地从“左手”卖给“右手”，目的是地方政府用土地到银行融资。

　　政府直接拿土地到银行质押、融资，不太好看，也受到法律法规的限制，所以成立城投公司来做这件事。 有了城投公司这个环节，整个交易看起来更市场化、法治化一些。

　　比如今年6月，广州第二轮土地出让，14宗土地成交了11宗，全部被国央企与地方平台公司竞得，其中地方城投类拿下了大半地块。

　　苏州今年的第二轮土拍中，成交的20块土地中90%被国企、央企、城投类公司拿下。比如苏州高新一家，就拿下了5块土地。

　　那么：当地方城投拿地，占全国土地成交额的三分之一以上的时候，这意味着什么？

　　第一，城投拿地比例飙升，跟民企拿地能力锐减，是一枚硬币的两面。城投公司奋不顾身杀入楼市，就是来当接盘侠的。

　　2021年全年，全国土地出让金收入为8.7万亿元。今年上半年，土地出让金收入为2.36万亿元，同比下降了31.45%。

　　如果按照全年同比下降20%计算，则2022年土地出让金比2021年将减少1.74万亿。

　　土地出让金全部归地方政府。这意味着，今年地方政府将在土地上减收1.74万亿。而今年为了稳增长，各地都在给企业减税、免税——地方财政受到了“两面夹击”，压力较大。

　　所以，城投公司必然会出现在土拍场上，发挥为地方政府融资的功能。严格地说，这并不是什么新故事，这个接盘侠也不够新。10多年前，市场就曾出现过这种局面……

　　第二，城投公司拿到土地之后，大部分会到地方商业银行质押融资，地方商业银行将深度跟当地房地产行业绑定。

　　城投公司拿地之后，只能去银行贷款以支付购地款，这样才能完成地方融资的目的。一线城市、强二线城市比较核心的地块，还比较容易去几个国有银行融资；普通二线、三四五线城市的土地因为价值不高，只能到地方银行融资，因为地方银行的大股东，往往就是地方政府。

　　于是，一个地方的楼市，就这样绑定了当地的银行。

　　第三，城投公司一般没有房地产开发能力，或者能力较弱。未来只能跟其他房企联合开发。如果不盈利，麻烦将越来越大。

　　这些用来融资的土地，必须要建房子、卖出、盈利，才能回笼资金，才能归还银行贷款。任何一个环节出现问题，都可能把风险传递给当地银行。而当地银行的储户，大多是当地的企业和居民。

　　看懂了这些，我们大致可以做一个推理。

　　要避免地方银行暴雷，避免地方经济运行不畅，未来房价的适当上涨是必须的。

　　因为城投公司拿地之后要贷款，贷款是有利息的。这些利息必须计入未来的房价，如果市场不买单，风险就出现了。而这个风险，将汇聚到当地银行。

　　要走出怪圈，必须让民企拿地的比例上升，恢复常态。

　　鉴于人口红利终结，城镇化进入后半程，市场已经回不到从前。最近的烂尾事件，又倒逼商品房需要从“预售”变成“现售”，而这又将大幅提升房企的资金成本，把中小房企挤出市场。

　　而购房者，也将变得越来越偏好央企、国企等房地产公司的产品。因为这些企业有国家、地方政府背书，信用会好一些，烂尾、跑路的几率较小。

　　所以民企拿地占比显著反弹，可能性比较小。

　　展望未来，房地产将越来越成为一场“国资的游戏”。

　　为了防范新的房地产风险，国家早晚会给城投公司、地方政府划定类似“三道红线”的规则，否则几年之后的房地产风险将围绕着城投公司爆发，拖累地方银行。

　　-end-