重磅！天津建筑新规将迎来大调整！涉及小院、阁楼、地下室......

昨儿，道士君拿到关于住宅低效空间增值利用规划管理有关规定（征求意见稿）文件，由于太过忙碌而将其搁置一旁，今儿来和大家聊一聊。

盼望着，盼望着，东风来了，天津建筑规范改革的脚步来了。

征求意见共分为三大部分：规划管理要求、审批手续办理、责任与监督。核心涉及四大方面：挑空、坡屋顶、地下室、小院。

住宅挑空放松，洋房、高层有突破

涉及到住宅内挑空的：住宅门厅、起居厅、餐厅等设置挑空空间的，应满足以下要求：住宅门厅、起居厅、餐厅等通高部位的建筑层高不应超过 7.2m，且通高部位建筑面积总和不应超过该住宅套型总建筑面积的20%；

建筑高度大于27m 的高层住宅中设置通高部位的住宅套数，在满足防火、供能要求前提下不应超过高层住宅总套数的20%，建筑高度不大于27m的低多层佳宅设置通高部位的住宅套数不限。

这条规范的调整传达了三大重要信号：

其一，室内挑空空间适用面更广，过去只允许叠拼产品设计挑空部位，现在洋房、高层产品设计也可用，只需满足一定要求即可。

其二，产品价值溢价的空间较足。直白点说，开发商可以在挑空设计上下功夫，做创新。

其三，产品的竞争将进入白热阶段。“挑高”意味着高端产品空间百变，生活多了更多可能性。真正以用户思维来做住宅，实现最大程度的舒适性。

道士君与天友设计院主创设计师马书健交流了一下，目前挑空的规范与现行规范相差不大，新增了27m 的 限制， 超过27m还想做调控设计，就得做跃层，这种情况在市场上也不多见。

鼓励采用坡屋顶，阁楼再出江湖

鼓励住宅建筑采用坡屋顶,丰富建筑第五立面，满足以下条件的坡屋顶下建筑面积可享受容积率奖励，条件：(一)坡屋顶起坡点与楼面垂直距商不大于600mm;（二）坡屋顶坡度角不大于60°;（三）屋脊结构下皮距楼面净高不大于4.8m。

享受容积率奖励的建筑面积（以下简称奖励建筑面积）应在建设工程设计方案技术经济指标表和建筑面积计算表中子以明确，不纳入容积率计算。单栋建筑奖励建筑面积不得超过地上计容建筑面积的20%。

奖励建筑面积中超出规划条件的建筑面积需补缴土地出让金（补缴土地出让金按政府净收益标准收取，即土地出让金的25%）。坡屋顶天窗（老虎窗）设计应满足节能规范要求。

说起阁楼，道士君不由想起陈慧琳演唱的《阁楼》，颇有情趣。

从空间意义上来说，阁楼不仅功能丰富且“多才多艺”。它可以点亮空间，保持空气流通，延伸视觉范围。运用中间的夹层，可以为空间增添特定气氛，让相通的空间表现出不同的面貌。这几年，在天津新房市场，没有阁楼。这一次重出江湖，道士君认为多了一些居住的人性化、生活化和情趣化。最核心一点，顶层赠送面积会大幅提升，提高了顶楼的居住价值。

天友设计院主创设计师马书健也提到，原始坡屋顶计算方式是分一米二和二米，计一半和全面积，目前走容积率奖励，顶层增多的面积会有大幅上升，如果在多层里面，对建筑间距影响也不大。

优化空间地下室，单层层高不应超过3.6m

每户住宅单独设立与首层相连的地下室为地下空间增值利用部分（以下简称住宅地下室），应满足以下要求：住宅地下室单层层高不应超过3.6m；住宅地下室建筑面积应在建设工程设计方案技术经济指标表和建筑面积计算表中予以明确（上述两表格内容同步更新中）；每户地下一层建筑面积（含天井、下沉庭院等面积）不大于该户首层建筑面积的1.8倍；

住宅地下室建筑面积需补缴土地出让金（补缴土地出让金按地上出让金政府净收益收取标准的25%收取，即土地出让金的1/16）；除入户管线，其他设备管线、公共检修井不应敷设于此区域。

关于地下室这一条，强调了每户地下一层建筑面积（含天井、下沉庭院等面积）不大于该户首层建筑面积的1.8倍；道士君认为，楼座正常投影范围下，剪力墙等都得下去，想要超过这个也不太现实，与现行规范差别不大，只不过在现行范围里，允许做得更高。

小院合法化，不计入整体小区的绿地率

设置住宅室外专有庭院的，应满足以下要求：建筑高度不大于27m的低多层住宅可设置室外专有庭院；住宅室外专有庭院不计入建筑密度、不计入绿地率；

住宅室外专有庭院可设置起到景观、遮挡作用的通透性围墙，高度不大于1.80m（注：实体性围墙或高度超过1.80m不超过2.40m的应进行专题论证）；住宅室外专有庭院应在建设工程设计方案中明确其界线及立面效果；公共管线敷设于室外专有庭院时，应设有从公共区域检修条件，公共检修井不应敷设于此区域，住宅室外专有庭院上空做好相应安全防护措施。

道士君认为这一条出台，开发商和购房者都客户欢呼雀跃，一方面，购房者对于小院的需求很足。另一方面，开发商在院子产品上课放开了创新。更重要的是，小院合法化了，不计入建筑密度、不计入绿地率，会在房产证附图上体现。

这一次建筑新规主要是政策端的宽松，设计方面变化甚微。

目前新规落定时间尚未最终敲定，征求意见稿里提到，规定自发布之日起，先行在《天津市新型居住社区城市设计导则（试行）》区域：水西公园周边地区、海河柳林地区、程林公园周边地区、解放南路地区试行。根据试点情况在全市推广，适时纳入天津市《建筑工程规划管理技术规范》的修订。

再强调一点，规定发布之日前已取得土地，尚未办理建设工程规划许可证可按照新规来执行。

数据来源：京津冀数据研究院。