如果楼市很好 为什么小户型悄悄多了很多？

两年前的寒冬腊月，我跟六环附近某新盘项目的业务员妹妹在售楼处后门外用56年的塔山吞云吐雾。妹妹问我，哥，最近还有什么火的项目？我低头看着那冻得直哆嗦的黑丝回，咋了想换换地方？姑娘没说话，只是长长吐了一口烟，点了点头。

那时节，那新盘，其实卖的很好。姑娘出来陪我吞云吐雾之前刚刚卖了一套房。我很诧异为什么还要换地方？这种卖的动的项目还不行？还要找多好的盘子呢？

妹妹似乎看穿了我的想法，解释道，这种项目太费劲了，谈一个客户谈了4个半小时。这4个半小时，客户跟我重复最多的一句话，再便宜2万块钱我就买了。本来卖他一套房，我也就能拿3、4000元的佣金，他付款条件还不好，我佣金还要打折，到手可能也就2000块钱…

过完年，这业务员妹妹去了一个不太能卖的动的不到10万一平米售价的新盘，并且现在依然游走在这类项目，不咋挣钱却一天到晚，按南城人粗糙讲，美13美的…

开篇讲这个段子，是想告诉您，不光您想躺平，从开发商到业务员没有一个不想平躺着挣钱的。前几个月业务员姑娘们跟我打听最多的新楼盘招聘信息，太阳宫地块，因为这样的项目他们认为能躺着挣钱。

讲这个段子的意思是告诉您，如果能有一个好卖的豪宅楼盘，没有开发商以及业务员愿意去做小刚需。因为豪宅卖得掉，省事。卖不掉，业务员也没那么累。

所以衡量京楼好坏其实有个比较简单的做法，就是看新出来的项目到底做大还是做小。做小就代表着京楼行情不太好，反之则说明特别好。

现在的市场好么？我认为不是太好。我来给您盘一盘现在地块的消息，咱就以过去没多久的今年5月份入市的土地说事儿。

1 北七家地块，现在定名宸悦国际一个整体容积率1.5的项目，57平方米一居、72平方米两居。北七家在限竞房年代基本是顶着89平方米三居来的。

2 回龙观地块，现在定名北清橡树湾，有72平方米东西向两居与78平方米南北通透两居。去年这时候的回龙观到北清路，还基本是89与96平方米三居的时代。

3 昌平土城村地块，现在定名北京城建国誉燕园，有65、75、78平方米产品，估计就是两居。出了6环的昌平南邵，2018年的时候还都是一水儿的90平方米三居。

4 奶西地块，两个地块都没正式定名字。目前知道的信息，容积率稍高的地块，有100平方米出头的三居。整个崔各庄板块这些年的纯商品住宅，只有绿城晓风印月有105平方米的三居，剩下的120、140平方米起步。然而据听说奶西稍高容积率的地块，最大的户型也就是140、50平方米。

5 太阳宫地块，现在没正式官宣案名，据说有165平方米左右的户型产品。堂堂北三环，面积段快要跟南三环靠齐了。说好的南三不如北五呢？南三不如北五，但是南三等于北三？

6 丰台河西地块，现在定名九里熙宸，项目有77平方米两居，87平方米三居。区域里上一个开盘的是西山金茂府，最小面积120平方米。

7小瓦窑，尚未公布案名，据说96平方米、105平方米，估计是三居。大瓦窑与大井，基本是120平方米起步。

8 衙门口地块，现在定名中海学仕里，有72平方米通透两居，79、89平方米通透三居。此前这个区域的新盘做法，100平方米左右起步户型面积。

2022年5月，一共拍卖了14个地块，我知道的8个地块动态就这样。且8个项目没有例外，都选择了相对做小。您说现在市场好么？

一个多月前，我还在说这届刚需挺难，因为2022年一批次形成的项目，没几个做刚需户型的。一个多月后的今天，直接就被打脸了。说句最飘的，连太阳宫都开始玩儿控总价，经济型改善逻辑了…

千万别跟我说2022年下半年楼市能有多好，我看到的情况是，开发商已经开启了过冬模式。尽管这两天的三伏天儿又热又闷，然而作为最敏感的开发企业，似乎已经预购好了过冬的装备。2022年的冬天，也不知道还能不能跟穿着B薄O丝SS的妹妹赏着雪景吞云吐雾，我瞧着，悬了~