专题篇 | 长沙板块 一线营销专题报告 （7月刊）

前言

目前长沙新房市场比较低迷，处于持续筑底期。在市场低迷的现状下，各层面出现了哪些异动和表现呢？本文从政策异动、市场营销动态、网签数据异动3方面分析目前新房市场的变化。通过目前市场表现变化，挖掘可能存在利好与风险，预判对后市市场影响。

政策异动

01

湘江新区、高新区、岳麓区三合一

探索房地产调控政策

7月14日，湖南省司法厅发布关于《湖南湘江新区条例（草案）》（征求意见稿）公开征求意见的通知。在房地产政策方面《通知》提出，省人民政府、长沙市人民政府支持新区管委会在严格执行国家宏观房地产调控政策的前提下探索新区范围内差异化房地产调控政策，促进新区房地产市场平稳健康发展。征求意见稿主要内容如下：

湘江新区范围分为直管区域、托管区域和统筹区域。直管区域包括岳麓区全境；托管区域包括望城区白箬铺镇、白马街道、雷锋街道、金山桥街道和黄金园街道；统筹区域包括宁乡经开区、望城经开区、宁乡高新区、湘江新区规划范围内的宁乡和望城其他区域以及岳阳湘阴片区、湘潭九华片区。

房地产政策上，省政府、长沙市政府支持湘江新区管委会在严格执行国家宏观房地产调控政策的前提下探索湘江新区范围内差异化房地产调控政策，促进湘江新区房地产市场平稳健康发展。

省政府和长沙市政府应当支持湘江新区建设湖南金融中心，鼓励金融要素向湘江新区集聚。省政府应当支持重大科技专项、重大技术攻关项目、重大科学基础设施在湘江新区优先布局，支持湘江新区建设湘江西岸科创走廊、岳麓山大学科技城、湘江科学城。

这意味着湘江新区房产调控政策有变，对于梅二、大王山、市府北板块是利好，对于高新区可能小升初对口直升规则有变；此外湘江新区将行使市级财政管理权限，有利于区域地铁、学校、医院、公园等配套的加速兑现。

02

7月22日长沙公积金新政发布

7月22日，长沙住房公积金管理委员会发布《关于优化住房公积金业务政策和流程的通知》（长金管委〔2022〕3号），内容包括优化贷款政策和流程8条，提取政策1条，重点支持首套购房需求，满足合理的改善型住房需求，满足缴存人租房提取需求。新政自2022年8月1日起实施。重点内容如下：

提高贷款额度，长沙市住房公积金贷款最高贷款额度从60万元提高至70万元，生育三孩的家庭住房公积金贷款最高贷款额度提高至80万元。

实施首套房阶段性“可提可贷”政策。《通知》明确，职工家庭在政策实施之日至2022年12月31日期间，购买首套房可申请公积金贷款，也可申请购房提取，同一套房屋提取总额不得超过购房首付款。

降低二套房首付比例，职工家庭购买二套房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%调整至40%。

取消首套房面积限制性要求，购买二套房申请住房公积金贷款的，取消“首套自住房面积不得超过144平方米”的规定，即对首套房面积不再有限制性要求。

取消“需结清满6个月”规定，即现有住房公积金贷款结清后可立即再贷。

本次公积金新政的发布，切实利好刚需首套购房者和合理改善需求客户，将激活市场置业活力，有助于市场信心恢复。

03

7月25日湖南省公积金调整

7月25日，湖南省机关事务管理局发布关于调整省直单位住房公积金部分政策和流程的通知。与此前7月22日长沙住房公积金管理中心发布的“住房公积金贷款提取新政”基本无异，公积金最高贷款额度提高至80万、降低二套房公积金贷款首付比例......省直公积金从贷款额度和首付比例等方面进行了优化调整。

市场营销异动

01

集中开盘项目减少，大部分项目以平推为主

开盘去化分析

在全国市场和经济下行叠加影响下，各城市放松调控政策频发，长沙也出台一些细微的调控政策但效果甚微，市场客户期待更多利好政策的出台与落地实施，客户观望情绪较浓，房企集中开盘项目明显减少，7月集中开盘推货量和认购量腰斩，大部分项目因蓄客量有限，只能平推销售。

备注：集中开盘项目数据截止至7月24日

集中开盘项目呈现明显两级分化，其中位于梅溪湖一期的振业城项目和红星洞井的印湘山项目，地理位置好，周边配套成熟，与周边竞品相比性价比高，客户认可度高，摇号开盘即售罄；而本月两个首开项目去化仅3成。

表：2022年7月长沙集中开盘项目去化情况

备注：集中开盘项目数据截止至7月24日

02

客户量持续减少，转化率略升，市场比较低迷

来访认购分析

7月长沙天气炎热，叠加客户观望情绪浓郁，新房项目单盘来访认购量持续下跌，长沙7月单盘来访认购客户量持续下跌，单盘转化率略有上升，目前新房市场持续低迷。

图：2022年1-7月新房项目单盘来访认购客户月度走势

图：2022年1-7月新房项目单盘转化率月度走势

备注：项目来访认购数据截止至7月24日

各板块开盘去化率并未呈现明显梯度关系，5月T类板块开盘去化率86%，大幅领先其余板块，主要是毛坯刚需盘梅溪湖振业城、毛坯首改盘滨江新城轨道中建麓江府以及高端改善盘长沙悦府开盘售罄所致，6月T类板块去化率70%，持续领先其余板块（剔除O1类异常值，O1远郊品质板块仅1个项目开盘，导致开盘去化率偏高）。

03

公寓项目持续跳水降价促销，住宅项目花样特价房促销

公寓跳水降价大潮不断，7月初，位于南城7号地铁口的海伦堡爱ME城市项目毛坯公寓产品单价3500元/㎡“打骨折”销售。7月中旬，位于1号线培元桥地铁上盖的项目毛坯公寓产品，特价7999起，整体均价8500元/㎡特价销售。7月下旬，位于月亮岛地铁口的越秀湘江星汇城33-77㎡的LOFT公寓产品，此前均价约8000元/㎡，现在降至4字头，总价15万起，月供800元起。

图：2022年7月长沙典型公寓项目跳水降价

7月各大房企住宅项目周末推出各种特惠房促销，以一口价特惠房和清栋特惠房为主，此外还有总监特批特惠房、周年庆特惠房、下半年开门红特惠房等。目前市场比较低迷，房企希望通过花样特惠房来吸引客户来访，激活市场需求客户。

表：2022年7月各房企住宅项目特价房促销活动

备注：促销数据来源于市场调研，数据截止至7月24日

网签数据异动

01

市场持续探底，各板块分化加剧

网签数据分析

对比各属性板块的网签成交套数的单盘月均流速来看，各属性板块流速整体下跌，其中C2城区品质、S2近郊发展、O2远郊品质和O3远郊待机类板块环比下跌5-8成。

备注：网签数据范围六区一县，截止日期7月26日

将7月各属性板块网签流速落位到具体板块来看，板块流速明显分化加剧。板块项目流速排名前十的板块为：T城区高端类板块中的梅溪湖一期、高桥、滨江新城南和洋湖垸板块，N1新城品质类板块中的谷山、岳麓-梅溪湖二期、大王山文旅新城，S1近郊类板块中的秀峰鹅羊、岳麓-麓谷新区板块，O1远郊品质类板块中的湘江智谷板块。

表：2022年7月各板块项目流速TOP10

备注：板块网签数据范围六区一县，截止日期7月26日

02

成交主力面积段占比持续上升

成交结构分析

从2022年1-7月长沙内五区普宅网签成交面积段结构走势来看，120平以上刚改和改善面积段整体呈上涨态势。其中120-144㎡主力面积段7月占比持续上涨，与6月相比上涨4个百分点。

备注：普通住宅网签数据截止至7月26日

从2022年1-7月长沙内五区普宅面积段的均价变化来看，200㎡以上面积段产品均价最高且上涨幅度最大。2022年7月200㎡以上面积段销售均价与2022年1月相比，上涨幅度高达19%。

备注：普通住宅网签数据截止至7月26日

03

高端大平层项目涌现，市场在售项目持续分化

2021年年末，长沙高端大平层产品出现，因地段位置好，高端客群摇号抢房。7月长沙高端大平层产品涌现，如位于开福中心板块的建发养云项目，预计7月底将预推220-300㎡大平层产品，预估首开均价22000元/㎡；位于天心中心板块的绿城凤起麓鸣项目预推210-315㎡大平层产品，放风销售均价32000元/㎡左右。

从各高端大平层项目近6月网签流速来看，市场项目持续分化。品牌头部房企项目流速较快，如华润长沙悦府、万科瑧湾汇和绿城招商桂语雲峯项目近6月月均流速在50套以上；而富兴世界金融中心和江山印项目月均流速较慢。

后市预判

1

目前长沙购房政策以其他城市相比依旧从严，有较大的下调空间。近期长沙新房市场比较低迷，预计后市长沙将出台更多细化的放松政策来激活市场；

2

新房市场各属性板块持续分化，各板块间呈现明显低分化，预计后期板块分化加剧，板块内部项目分化加剧，后市新房市场产品将向精细化方向发展；

3

长沙高端住宅大平层产品涌现，随着2022年集中供地中按品质定价的项目陆续上市，后市长沙高端大平层项目市场分化加剧，市场竞争更加激烈。

总结

市场层面，目前市场比较低迷，各属性板块月度流速整体下跌，但T类板块相对比较影响较小。从单盘流速来看，各属性板块内部持续分化，本月流速较快的板块主力为T高端品质类和N1新城品质类板块。近期高端大平层项目的涌现，项目流速持续分化，预计后期按品质定价地块的陆续入市，高端大平层项目竞争激烈，项目分化加剧。

产品层面，受整体市场下行、经济不景气、房企暴雷等多重因素影响，市场客户观望情绪较浓，客户购房更加谨慎，刚需和刚改客户会选择风险小、产品更优、性价比更高的住宅产品， 产品将向精细化方向发展。未来房企的竞争不仅是品牌的竞争，将是“品牌+产品”双重竞争。

来源/克而瑞湖南

文章/陈紫云

审核/王红兵

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