广州TOD专题·上篇：发展回顾与未来开发选址分析

提要

从2017年开始，广州着力规划交通枢纽用地开发，推进一批重大交通枢纽综合体（下简称“TOD”）落地实施，由此开启广州TOD发展序幕；

经过5年发展，目前广州建成/在建TOD项目超过20个，近期计划推进各等级TOD项目超过30个。

尤其2022年五一期间，海珠“琶洲南TOD”过千万的套均总价吸引老广、互联网新贵哄抢，首开创造去化超90%的“淡市奇迹”，将TOD热度再度提升。

针对这一市场热点，广州中原研究发展部推出重磅“广州TOD专题”；

其中，上篇回顾广州TOD发展历程，为开发商研判未来适合开发TOD项目的区域板块；

下篇通过我部调研案例，剖析不同等级TOD宜居因素，解决买家“怎么选TOD”“哪些TOD具备价值潜力”“选购TOD项目有什么注意事项”等疑问；

01.

广州TOD始于地铁推进

2017年起全面发力

目前广州已有高铁、地铁、高速公路口等各式各样“TOD”项目；

但论及发展时间最长、最为成熟的当属地铁TOD，可以说TOD项目伴随广州轨道交通发展而壮大。

从1997年广州地铁1号线投入使用开始，至今25年时间，广州经济发展水平出现了翻天覆地的变化；

▲1997-2022年广州城市、房价、地铁等重要指标变化

2017年12月，随着覆盖从化的14号线首期开通，广州“区区通地铁”的目标顺利完成。

而正是由于广州地铁覆盖能力提高，2017年起，广州官方开始探索、谋划地铁TOD项目建设。

▲我部对广州地铁发展的阶段性划分

而正是由于广州地铁覆盖能力提高，2017年起，广州官方开始探索、谋划地铁TOD项目建设。

自此，地铁TOD项目用地进入每年商住用地公开“招拍挂”市场，掀开TOD地块出让的帷幕。

地铁TOD的主要特征为广州地铁主导拿地，再寻找房企合作伙伴进行深度开发；

▲传统地铁TOD（场站综合体）主要开发模式

目前广州地铁TOD项目主要合作伙伴有越秀、珠江实业、五矿、新世界等。

▲2017年至今主要地铁TOD地块出让情况一览

▲2017年至今地铁TOD供应面积一览

今年截至7月末，广州已出让4宗地铁TOD地块，累计计容面积达80.4万m²；

经过5年开发，地铁TOD商住概念已经得到市场各主体的认可，占据全市商住用地挂牌的比重呈现提高趋势。

02.

从地铁TOD到“泛TOD”

市场热捧交通枢纽概念

虽然目前广州市场上主要的TOD项目仍属于传统“地铁TOD”；

但随着TOD概念陆续深入人心，买家的认知程度不断提高，近年TOD概念的含义更加广泛。

甚至部分项目在TOD概念走红之前，已经存在，只是当时并未运用这一概念进行宣传；

如广州东站的新鸿基峻林（2014年建成）项目，具备广州东站高铁、地铁1/3号线500米内范围优势，同时受东方宝泰、天河北商圈、优质学位加持，是名副其实的优质TOD项目。

▲天河区峻林项目TOD属性分析

另一方面，由于地铁TOD开发门槛较高，广州地铁合作对象又以“国家队”为主，市场上绝大部分开发商未能有此机遇参与建设。

因此，围绕地铁站（车辆段）、高铁站、高速公路口等交通枢纽800米范围内的“周边土地综合开发”项目应运而生，即“泛TOD项目”。

▲“泛TOD”与传统地铁TOD概念解析

目前如天河东圃兰亭盛荟、增城新塘华润公园上城、南沙湾区·金融城等，均带有类似“泛TOD”属性。

03.

未来广州地铁TOD

开发方向研判

传统地铁TOD方面，主要依附新建地铁线路站点开发。

2022年8月2日，《广州市轨道交通线网规划（2018-2035年）》公示，未来10年时间，广州在建+规划地铁线路达40条。

▲《广州市轨道交通线网规划（2018-2035年）》

新增线路情况

本轮地铁规划，最多地铁线路涉及的区域为白云（14条）、黄埔（11条）、天河（10条）；

另外南沙（8条），除与市区连接线路以外，规划31、32、33、38号线均为南沙区内单独“享有”。

因此，除用地资源相对紧张的天河区，我部认为，未来白云、黄埔、南沙为地铁TOD项目热点拓展区域。

04.

未来广州“泛TOD”

市场发展方向研判

房企拓展“泛TOD”项目，虽然对比传统地铁TOD的开发更具备自由度，但沿地铁线分布仍然是重要的思路（白云、黄埔、南沙优先考虑）。

另一方面，区域人口布局亦是“泛TOD”项目开发价值的重要考量因素，排除生地资源已接近枯竭的越秀、天河区；

近年海珠、黄埔、番禺、白云人口数据突出，人口相对密集，具有较集中的新房、置换居住需求。

▲截至2021年末广州各区常住人口情况

从广州产业发展前景考虑，未来科技创新依旧是未来广州经济发展核心。

根据最新"一区三城"规划：

一区指的是广州人工智能与数字经济试验区，包含琶洲核心片区、金融城片区、鱼珠片区；

三城是南沙科学城、中新知识城和广州科学城；

规划中着重提及黄埔区将打造广州“第二CBD”，大力发展信息技术、汽车制造、新材料、绿色能源、高端装备、生物技术等产业集群。

因此从产业发展角度来看，海珠、黄埔、南沙较佳。

▲广州金融与总部经济集聚区空间布局

我部认为，海珠区人口密度高，东部琶洲、赤沙、龙潭一带高速公路线网、地铁站密布，尚有待开发片区，但预计进入门槛较高，对房企实力要求高且中心区整体生地资源“僧多粥少”。

黄埔区人口密度排名全市第五，东部地铁站、高速路待开发资源较多，目前已有多个成熟地铁TOD项目入市，未来开发前景较佳，但同时项目之间竞争压力亦较大。

白云、番禺两区，常住人口数量排名广州前二，交通通勤需求大，待开发用地较多，尤其白云中北部，地广人稀，开发成本相对较低。

增城区是广州TOD项目最先铺开发展的区域，区内已有地铁、高铁、高速路口等多个成熟TOD项目，该概念植根买家较深，且开发成本低，可跑量，同样值得关注。

结论：

TOD项目开发选址

通勤、人口、产业不可或缺

经过对广州宏观发展的深入分析，我部认为黄埔、增城、番禺、白云、南沙为房企进入广州TOD项目的优选区域；

花都、海珠为次优选区域。

▲观点分析：广州中原研究发展部

其他区域由于人口、产业、用地不足等限制，发展TOD物业需谨慎。

其中中心区如越秀、天河，虽然人口稠密，但用地极其紧张，无法更新出成规模TOD地块；

而从化虽然“地大物博”，但是由于产业、人口发展落后，暂无法支撑TOD的高额建设成本。

请加广州中原研究发展部

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