自持物业入住率达80%，为何坚持翻牌？

豪掷八九百万元投资酒店，离“躺平”稳赚还有多远？

近期《酒管财经》陆续推出了“我是酒店投资人”系列报道，不断挖掘投资酒店的不同切面、与投资人决策的面向，他们中间有人成功上岸经营步入正轨，也有人在迂回前行。

最近，华中地区一名酒店投资人跟《酒管财经》分享了她的投资经历，从加盟筹开到经营、翻牌，中间还亲自当“店长”。

透过她的讲述，给酒店投资人哪些启示？

精挑细选加盟品牌

2018年，因为机缘巧合，张洁（化名）拿下了一栋5千多平方米的楼房物业，房屋60多间，周边有大型综合市场、住宅、写字楼、奥特莱斯商城等，自持物业加上紧邻主干道的位置，张洁认为投资酒店再好不过。

因为没有投资酒店的经验，前期，张洁先在网上筛选酒店品牌，又针对性地和多个品牌业务人员沟通，基本了解了各主流酒店品牌的投资状况后，张洁有了投资方向。

“由于我们房间数不多，房间面积较大，做经济型酒店不大不适合，再分析投入资金、回本周期、周边客群需求和竞对以后，决定加盟一家中端酒店品牌。”张洁称。

与很多酒店投资人一样，张洁对酒店的印象更多是来自外出旅游的一些经历，至于酒店星级，或是中端、中高端等划分只是一个模糊的概念。

除了分析品牌，张洁认为开发人员的专业度、做事态度也是考量品牌的因素之一。

“过来的开发人员大多是描述加盟他们品牌的优势，有的完全是为了快速签下这一单，甚至有的开发人员给人一种‘油滑’的印象。广州一连锁品牌某尚开发人员每次来，不做过多的承诺，且会针对物业、周边市场等进行分析，一看就有踏踏实实做事的态度。”张洁称。

于是，张洁对这家酒管公司做了前期的背调：发现该公司有自营采购平台，比线下采购便宜，质量还能保障。另外，在2018年，该酒管公司已在全国开有2千多家门店，加盟与管理体系俨然已经成熟，虽然这家酒管公司以经济型酒店居多，但其盈利状况、口碑也都可圈可点。此外，其中端酒店品牌的设计、调性与4星级酒店别无二致。

随即，张洁就与这家酒管公司签订了加盟合同，并投入装修、加盟等费用800余万元。

自持物业，出租率80%，酒店却赔钱

酒店就像每个投资人亲身打造的作品，内心都期待它面市时的模样。历经几个月的装修，2019年，张洁的酒店开始试营业，品牌派来的店长、员工也陆续到位。她认为有专人管理酒店，作为投资人理应信任品牌，只看收成就好。

一段时间后，张洁想看看客人对住宿体验有哪些反馈，亲自做了个电话回访，询问后发现，不少“会员”根本没有到酒店住过，或者就不知道这家酒店。

原来，酒管公司对店长有会员考核制度，并与业绩挂钩，如果会员数量没有达到目标，这位店长会拿部分营业额去办理会员。

“比如房价是280元，店长则是登记收取230元，剩余50元存起来到月底办会员用。”张洁说，知道店长私设“小金库”让她既惊讶又气愤，并向酒管公司进行了反映。

没过多久，酒管公司总部便协调新的店长到店任职，张洁得知这位新店长还是名区域经理。

“当时觉得咱这小庙来了个大神，各方面都不敢插手，怕影响他们的管理思路。”张洁称。

本以为换过店长可以省心，没过多久，张洁又发现了新的问题。

张洁告诉《酒管财经》，她发现这名新店长没有开过例会，对员工没有培训，没有工作总结，甚至张洁还遇到该店长在酒店大堂对员工破口大骂。对于新店长的极端管理方式，张洁也难断对错。同时，她也找过总部要求加强员工培训，提升门店的整体服务水平，但没有得到任何回应。

直到有一天，有酒店员工给张洁打电话说，酒店在一些细节上过于浪费，比如客房为顾客准备的零食，有的员工等顾客走后就收起来，类似问题该员工也曾告诉过新店长，得到的答复是，“酒店不差钱”。

甚至，张洁发现一名客房清洁人员从不解开一个垃圾袋，出于好奇她打开一看里面全是酒店的零食与“六小件”。

张洁坦言，酒店有这样的不良之风，谈何凝聚力。

既然新店长招人、带人屡出问题，张洁就自己面试前厅经理，但随后也被新店长辞退。

一直以来，很多酒店都出现了招人难的问题，新店长告知张洁已经在58同城上发布招聘信息。一段时间后，张洁听说根本没有人到店面试，张洁电话询问了58同城，发现酒店根本没有在该平台发布招聘信息。

很多事情张洁都是后知后觉，向新店长、总部沟通总是没有满意答案。随后发生了一件事，让张洁更是匪夷所思。

“总部派来9个店长，说是把酒店当试点要在店里培训，吃住都在我们店里，餐饮费用一个月高达一万六千元，而且不在饭点也随意开火用餐。”张洁说，面对与店长、总部多次沟通无果，她已经哭过多次。

一些管理、经营上的漏洞难以察觉，但营业额不会骗人，直到2020年底，酒店经过结算，共计亏损七八十万元。

自持物业，平均入住率接近80%，虽然有部分疫情的因素在，但面对这一经营结果，张洁仍感到不可思议。对此，酒管公司的答复是，继续换店长。

张洁认为，已经不是换店长的问题，她需要总部财务审计来协助查找亏损的原因，找到改进方式，看是酒店自身的问题，还是总部管理的疏漏？

当区域负责人到店协调后，仍坚持总部的决定，换店长。至此，张洁对酒管公司再无任何期待。

僵持几个月后，张洁决定撤下酒管公司的系统，但也收到了酒管公司的违约通知。

果断翻牌自救

2021年3月，张洁亲自招聘了一名女店长，经过一年时间，酒店盈利状况开始有所改观，但新问题是当前店长背后没有团队、培训体系，以及管理运营难以成长、迭代。

张洁认为，未来酒店仍需要新的发展空间，势必要寻找新的酒管公司输出管理、人才等发展要素。

经过衡量对比，张洁选择了河南的一家酒管公司弘峰酒店集团，门店与管理团队正在对酒店的各项规范化进行梳理。

翻牌后，张洁的酒店也面临新客群的开拓与维护，值得庆幸的是酒店与酒管公司双向驱动，酒店的良性经营才有可能成为常态。

当前，张洁仍要处理与原酒管公司的遗留问题，同时她也有个愿望，就是能见到原酒管公司的创始人。

“现状肯定不是创始人在创业时想看到的，但我们始终无法把真实的状况告诉他。”张洁称。

总结

不可否认的是，每个投资人都有自己的能力边界和局限性，但只要认识到了局限性的存在，就可以在一定程度上摆脱它的制约。

对于投资人来说，做好投资尽调，尽可能规避掉存在的风险，以及需要做好投资后的各项预演。对于酒管公司而言，一个个加盟店的良性运营，才是其获得稳健且长远发展的根基。

酒管公司有“千店万店”目标不假，铁蹄向前的同时，也应该回过头来辅助那些深陷经营泥沼，还未踏实入眠的普通酒店投资人。

如若不然，即便品牌获得IPO甚至敲钟的那一刻，鸣响在投资人心中的，并非完全是悦耳的声音。

统筹丨劳殿 编辑丨阿鳅

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