中报观察 青客公寓继续坠落

观点网 这家曾风光无限，被誉为“长租公寓第一股”的青客公寓，已是摇摇欲坠。

8月11日，美股上市公司青客公寓披露截至2022年3月31日止六个月业绩，报告期内录得净收入总额为人民币3.64亿元，同比下降40.80%。

其中，租赁服务收入3.33亿元，同比下降38.56%；增值服务及其他收入3143.1万元，同比下降57.26%。

青客公寓称，租赁服务收入下降主要原因为终止与某国有银行拥有的租赁服务公司合作，因此不再管理那些非该行承包的租赁单位；及可用租赁单位数量减少，因为采取了更为保守的方法，并在截至2022年3月31日止六个月内主动减少租赁单位，以保持期间平均入住率和平均月租金。

由于租用单位数目减少，青客公寓增值服务收入亦随之下跌。

报告显示，截至期末，青客公寓可用租赁单位数量5.52万个，同比下降26.58%；其中已占用租赁单元数量为4.99万个，空置可租用单位数量5286个。

利润方面，青客公寓期内录得净亏损2.43亿元，较去年同期亏损3.08亿元有所收窄，减少21.03%；归于公司普通股东净亏损同样为2.43亿元。

自成立以来一直经营亏损，截至报告期末，青客公寓录得累计亏损46.22亿元。

架构变化

青客公寓、其子公司和合并可变利益实体是中国出租公寓运营平台，自2012年起为年轻新兴城市居民提供出租及增值服务，集团采购公寓并将其转换为标准化的家具房间，出租给在中国城市寻求经济适用房的年轻人。

可以看出，青客公寓采取VIE结构在境外上市。

VIE结构本质是境内主体为实现在境外上市采取的一种方式，指境外上市实体与境内运营实体相分离，境外上市实体在境内设立全资子公司（WFOE），该全资子公司并不实际开展主营业务，而是通过协议的方式控制境内运营实体业务和财务，使该运营实体成为上市实体的可变利益实体（VIE）。

2021年10月26日，青客公寓宣布，向一家子公司法定代表人和执行董事实益拥有的关联方Wangxiancai Limited出售全资子公司Q&K Investment Consulting（外商独资公司WFOE，以下简称“青客投资咨询”）所有股权。

青客投资咨询与青客公寓可变利益实体上海青客电子商务有限公司有一系列合约安排，青客公寓通过这些合约安排开展某些出租公寓经营业务。

不过，青客投资咨询和青客电子商务在合并的基础上一直处于亏损状态。根据合同约定，青客电子商务同意向青客投资咨询支付不低于其年度净利润100%的服务费。但由于一直处于亏损状态，青客电子商务从未按照合同安排向青客投资咨询支付任何服务费。

青客公寓指，本次股权转让旨在通过集团在中国的子公司将业务资源投入到经营更高品质的出租公寓中。由于股权转让，不再通过可变利益实体开展任何业务。

股权转让后，2022年1月，青客公寓可变利益实体子公司之一上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司根据《破产法》第二条的规定主动申请破产。

上海市第三中级人民法院于1月4日宣布诉状生效，截至报告日，上海青客公租房正在清算中。

青客公寓续称，并未将股权转让作为终止经营进行会计处理，并且WFOE和VIE实体财务数据并入截至2022年3月31日止六个月的未经审计简明综合财务报表，因为青客公寓参与了WFOE的负债清偿，并且在VIE实体的清算中仍然可以控制剩余资产分配。

截至2022年3月31日止六个月，WFOE和VIE实体贡献了青客公寓合并收入0.4%，资产占集团合并总资产31%，以及负债占合并总负债54%。截至业绩公告日，青客公寓已对主要VIE实体启动破产程序。

流动困境

根据业绩报告，于期末，青客公寓录得负流动资本，流动负债超过流动资产24.6亿元。同时，该公司经营活动使用的现金净额为2754.5万元，去年同期为7756.6万元。

截至期末，青客公寓短期借款（包括一年内到期的长期借款部分）为5.03亿元，770万元的长期贷款将在一年后（五年内）到期偿还。

此外，青客公寓还持有本金5160万美元未偿还可转换票据。自2022年5月起，该公司所有可转换票据和其他短期应付款项已转换为股权，从而改善流动性状况和资本结构。

青客公寓表示，2022年包括上海在内的受新冠疫情影响城市地方政府已恢复某些包括旅行限制和居家令等相关措施。作为一家总部位于上海的公司，该公司经营业绩和财务前景可能会受到新冠疫情爆发的不利影响。

由于青客公寓在上海租赁办公空间，疫情导致办公室临时关闭和轮换安排，公司工作效率和生产力降低，且为遏制疫情爆发影响而采取的措施产生了成本。

该公司认为，如果新冠疫情情况没有实质性恢复，或者情况进一步恶化，青客公寓业务、经营业绩和财务状况可能会受到重大不利影响，这些因素对集团持续经营的能力产生重大不确定性。

对于融资问题，青客公寓拟通过银行贷款、大股东财务支持等方式满足自本报告出具之日起未来12个月的现金需求。

公告还称，于2022年7月，青客公寓主要股东已同意考虑以债务和/或股权的形式向其提供必要财务支持，以使青客公寓能够履行到期的其他负债和承诺。

然而，青客公寓未来融资需求将取决于许多因素，包括该公司网络扩张规模和速度、运营效率（包括公寓装修和定价）、销售和营销活动，以及对业务或技术潜在投资或收购。

多重危机

尽管一直提到新冠疫情的影响，但事实上，青客公寓所处的分散式长租公寓赛道，如何盈利一直是个难题。高投入、高负债、高成本以及低产出、无利润，已经成为一种行业现象。

有分析指出，长租公寓主要增长点有四个：一是赚取租金差；二是提供住户增值服务所得，包括家政、购物、会员等收益；三是房间空置期差，如果实际空置期比长租机构与业主事先约定空置期短，这个空置期差内就可以净赚房租；四是金融收益，包括VC投资及租金贷收益。

相比集中式长租公寓可以有效利用空间为租客提供更多商业及生活配套服务，分散式长租公寓盈利模式更加单一，通过第一点及第三点的收益并不足以进行快速增长。

持续亏损、债务高企，种种原因使得境外投资者并不看好青客公寓。

2021年9月28日，青客公寓曾收到纳斯达克证券市场有限责任公司的通知，表明该公司美国存托股票（ADS）的收盘价连续30个工作日低于每股1美元以下，未满足纳斯达克上市规则5450中规定的最低出价要求。

为应对上市规定，今年2月28日，青客公寓宣布，将把代表A类普通股的美国存托股票比例从1股ADS代表30股A类普通股，调整为1股ADS代表150股A类普通股，A类普通股总数维持不变。

借此，青客公寓股价得以提高，暂时避免退市危机，但本质上该公司市值并未变化。

值得注意的是，青客公寓半年报还提到，由于VIE及附属公司根据中国公司法注册为有限责任公司，VIE的债权人对VIE的任何负债无权追索该集团的一般信贷。中国相关法律法规限制可变利益实体将其部分净资产（相当于法定公积金和股本的余额）以贷款和垫款或现金分红的形式转让给青客公寓。

这也是可变利益实体的特征之一，即权益的持有者并非作为一个整体承担预期的损失和收取预期的剩余利益。

如此情形，加上创始人离职、流动性困难等，青客公寓的债务问题恐怕仍将是一团乱麻。