物业费、取暖费，不该按公摊后面积收费

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继“雪糕”刺客后，

民小生近日又发现了

“公摊”刺客。

青岛一位购房者全款购入了

一户110平方米的房子，

到手发现仅有60多平方米。

购房时，

销售人员口头承诺的31%公摊面积，

收房时却变成了46%……

这突如其来的心塞是怎么回事儿？

事件一出，冲上热搜。

评论区不少被“公摊”刺客

刺过的网友低调路过

到底啥是公摊面积？

公摊面积缘何备受争议？
公摊面积能否取消呢？

很多购房者心中都存在这些困惑，

今天，民小生一一为大家解答。

到底什么是公摊面积？

北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜表示：“根据相关规定，公用建筑面积由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。我们买的房屋无法孤零零存在，而是要使用整个楼的公共区域如楼梯、大厅、电梯井等，这些面积加起来分摊到每个购房人身上，就是公摊面积。” 链家地产的房产经纪人王娜表示：“简单来说，公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积，按照《房产测量规范》规定，公摊面积包含了电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。”

这笔糊涂账何时能算清？

北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，公摊面积本身是客观存在的，对其收费并无不合理之处，并且从购房者的角度来看，可能也不愿意共有部分（所有权）继续留在开发商手里。但是，把公摊面积算入总计价面积，确实会给购房者带来困惑。 “为了避免这种困惑，有两种方法，一种是按套内计价，这种是在总价里包括了公摊面积的费用；一种是按套内面积计价，不包括公摊面积的费用，单独告知此类费用，但是最后的总价二者不应该有差异，因为公摊面积是客观存在的，这两种的区分只在于哪一种能够更有效率地把相关信息告知消费者。”楼建波说，如果这两个价格不一样，开发商就涉嫌欺诈，“问题不在于公摊本身，而在于要统一计价方式”。 全国政协委员、宁夏回族自治区政协副主席洪洋表示：“没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。” 住房套内部分，产权明晰，基本不存在纠纷，但共有部分经常上演“公共地悲剧”，权利边界相对模糊。 公摊面积备受争议的根源在于，公摊面积的不透明，购房者对自己公摊的钱花在哪里稀里糊涂。不仅如此，公摊面积还衍生出一系列不合理收费。 在洪洋看来，物业费、取暖费等按公摊后的面积收费，并不合理。 “物业公司服务的只是公共面积，而并不入户服务，居民室内卫生和设施维修都由居民自己承担费用，为什么物业收费要包含室内面积？” “公摊面积并不供暖，却多数采暖费按照建筑面积（包含公摊面积）收取，这样的收费极不合理。” 除此之外，既然属于业主，公摊面积所产生的广告、车位、超市租金等收益理应也属于业主。 然而，事实并非如此。虽然电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积，但物业公司一边收着物业管理费，一边将广告收入据为己有，游泳池、地上停车场等场所属于共有部分，却对外营业。 开发商只将公摊面积数据和费用摊给了业主，而公摊面积所产生的收益却被开发商据为己有。几十年下来，都是一笔糊涂账。

让公摊“账本”清清楚楚

业主钱花得明白

近年来，关于公摊面积取消的讨论从未停止过。 谈及对取消公摊的态度，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，取消公摊面积成为热议的话题，体现了业主对降低成本及小区规范运作的诉求。 不过，他认为，羊毛出在羊身上，如果不公摊成本，成本不消化，开发商也还是会转嫁到房价上。若简单取消掉，公摊面积部分如何管理也还是一个问题。 　　 首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池同样认为当下取消公摊面积不具有可行性。房改后，我国的住房面积计量、房产证、不动产证的发放都是以建筑面积为单位的。房价、物业费、暖气费等也都是以建筑面积计量的，如果取消公摊面积，以使用面积计量，会给计价标准带来混乱。每平方米的房价、物业费、暖气费会有所上涨，反而会引起另一种误会，以为涨价了。 　　 针对目前公摊面积制度存在的问题，孟丽娜建议完善相关测绘规范，对公摊比例出台指导意见，要求测绘单位提高测绘成果质量，畅通错误追究机制。 在售房时，要求房地产开发企业在售楼处公开测绘结果，将分摊原则、分摊部位等向购房人进行明示，必要时测绘单位也可以接受购房人的咨询，减少因分摊面积问题产生购房争议。 同时，在商品房买卖合同中进一步完善相关约定，明确约定分摊面积与产权登记面积发生误差的处理方式及违约责任的承担，从而保障购房人的合法权益。

出品：民生周刊（ID：msweekly）新媒体部

素材来源：法治日报、中国青年网

编辑：姜玉函

责任编辑：刘烨烨

主编：崔靖芳

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