中征普法｜合法财产要保护，“违建”也要依法拆

【案例指引】

新疆维吾尔自治区高级人民法院（2021）新行申18号《行政裁定书》

01 案情概述

上世纪九十年代初，江某居住在喀什市某路某桥区域（原某预制厂）河滩地旁，上世纪九十年代中期，喀什市第一建筑公司与江某签订《土地使用租赁合同》，将某预制厂西边的地租给江某使用，租期十五年。

2019年8月7日，喀什市城市管理局（以下简称喀什城管局）以江某在上述地段建设的1524.9平方米建设物未办理任何手续违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条及《新疆维吾尔自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》第三十五条规定为由，作出《违法建筑通知书》，认定案涉建筑属于违法建筑，并通知其限期拆除。

2019年8月13日，喀什城管局拆除该区域内江某自建房屋400平方米。江某认为喀什城管局拆除其400平方米房屋的行为违法，并对其造成损失，故诉至法院请求依法确认拆除行为违法，判令赔偿损失。

02 关于未经相关部门批准建设的房屋被拆迁的合法性认定

一审法院裁判观点：

根据城乡规划法第四十条、第六十四条规定，案涉1524.9平方米建筑物属未经政府相关部门批准擅自建设的违法建筑，违法建筑本应拆除，并不属于合法权益，江某要求喀什城管局对拆除的其中400平方米涉案房屋进行赔偿的请求，依法不予支持。一审法院确认强拆违法，但仅支持赔偿原告室内物品损失5000元。

二审法院改判观点：

根据城乡规划法的规定，房屋所在地的城市规划行政主管部门具有违法建筑的认定权，喀什城管局在本案中并未提供证据证明就涉案房屋是否违法已向规划部门征求意见。

喀什城管局仅以《违法建筑通知书》作为行政执法的依据，认定事实不清，适用法律错误。新疆喀什噶尔河流域管理局出具《证明》证实江某经其同意在案涉区域进行防洪，填坑、平地、种树、开挖鱼池、建住宅房、修鸡舍鸭棚等。按照信赖保护原则，江某的正当信赖利益应当予以保护，喀什城管局违法拆除其房屋应当予以赔偿。二审改判赔偿原告600000元。

再审法院裁判观点：

喀什城管局在拆除江某涉案房屋前，喀什城管局或其他具有相关职权的行政机关并未对涉案房屋是否为违法建筑作出相关决定。

在此情形下，喀什城管局径行拆除涉案房屋，明显违反法律规定。由于涉案房屋并未被依法认定为违法建筑，出于保障当事人合法权益的目的，考虑到涉案房屋已经灭失无法评估，原审法院综合考虑涉案房屋的地理位置、房屋用途、房地产价格波动情况，依据赔偿数额不低于补偿数额的原则，酌定涉案房屋价值为XX元/平方米并无不当。驳回喀什城管局的再审申请。

03 要点总结

未经有权机关法定认定程序，不能因其违反城乡规划规定而否定其财产属性及其合法性，推定未经有权机关认定的房屋为合法并按照合法建筑的标准予以赔偿或者补偿。

违法建筑一般指违反土地管理法、城乡规划法等“公法”，但从民法典的“私法”角度来看，并不能因其违反城乡规划规定而否定其财产属性，在经有权机关依法定程序认定其为违法建筑之前，更不能径行否定其合法性。行政执法机关违法强制拆除房屋的行为必然给权利人造成财产损害，权利人依法享有获得行政赔偿的权利。

推定未经有权机关认定的房屋为合法并按照合法建筑的标准予以赔偿，体现了司法对产权的保护精神和对行政机关违法行使职权的惩罚。在确定赔偿标准时不应使权利人获得的行政赔偿低于因依法拆迁所应得到的补偿，即不应低于赔偿时该地段类似房屋的市场价值。

当事人的损失因客观原因无法鉴定的，人民法院结合当事人的主张和在案证据，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验、生活常识等，酌情确定赔偿数额，更有利于公平、公正解决问题，确保当事人获得及时、公正的救济。

作者介绍

王晓杰 律师

中华全国律师协会会员

北京中征律师事务所执业律师

硕士研究生，参与办理的征地拆迁案件近百起，具有丰富的办案经验，熟练掌握征地拆迁业务技能，并运用丰富的实践经验、结合自身扎实的理论基础，竭力维护委托人的合法权益，为法治政府、法治社会、法治国家的建设献出自己的一份力量。