最高溢价9.55%，保利、中铁建、金茂纷纷在西安重仓拿地！

在西安土拍市场，如果说6月份高新区占主场，那么8月中旬最耀眼的板块一定绕不开曲江大明宫。

就在今天，曲江大明宫有5块土地成交，分别被金茂、中国铁建以及一家名为陕西欣多升房地产开发有限公司收入囊中，共计197.684亩，全部为居住用地，容积率在2.5-2.7之间。

金茂摘得的两宗地块溢价率分别为2.03％、9.55％，其余3宗地块则全以底价成家。

另外常宁新区板块一则58亩的城改用地被保利顺利摘得！

青啤厂板块

曲江大明宫这5宗土地分为两大板块，一个是位于二环内的青啤厂板块，一个是紧邻二环的井上片区。

青啤厂地块这一板块最大的优势是位于二环内，紧邻大明宫遗址公园、距离地铁4号线大明宫站不远。

地籍标号为QJ10-9-264 （占地约54.79亩）、QJ10-9-265-2（占地约31.875亩）、QJ10-9-266（占地约45.211亩）这三宗土地为紧邻地块，位于青啤厂地块， 容积率均为2.5。

在这其中，被金茂摘得的QJ10-9-264占地最大，约为54.79亩，位于大明宫遗址区太元路以南，红旗铁路线以西，起拍楼面价9746元/㎡，最终成交楼面价为10677元/㎡，溢价率9.55％。

南侧紧邻的是QJ10-9-265-2地块，是三宗地内体量较小的，起拍楼面价9600元/㎡，最终被陕西欣多升房地产开发有限公司以底价摘得。

再往南是被金茂摘得的QJ10-9-266地块，是三宗土地里适中的，也是距离地铁4号线大明宫站最近的一宗土地，起拍楼面价为9821元/㎡，最终成交楼面价在10020元/㎡。

从楼面价上来看，相比于2021年金茂同样在曲江大明宫板块所摘的两宗地块的楼面价11518元/㎡、11154元/㎡来看，有着小幅的下降。

在这一板块内，今年新入市的楼盘偏多，有同样容积率为2.5的大明宫金茂府（毛坯高层备案均价2.5万元/㎡左右）、大明宫紫檀府、陕建储备用地、中海开远壹号·紫宸，以及大明宫璞悦府。

其中，中海开远壹号·紫宸也就是中海开远壹号的四期将会 成为直接竞品。无论是所处位置、容积率还是占地相差不大！紫宸地块共60余亩，容积率为2.46， 规划6栋大平层产品（6-11层），户型面积180-250㎡，预计入市价格在2.5万/㎡左右。

另外世纪金源开发的大明宫紫檀府占地52.406亩，体量相差不大，但大明宫紫檀府容积率偏高，3.5左右，毛坯限价1.87万/㎡。

该项目产品以高层、洋房为主，其中高层面积段为142-167㎡，洋房面积段为178-210㎡。

井上片区

井上片区所成交的2宗地块属于二三十亩体量较小地块，容积率为2.6、2.7，最终2宗地块中国铁建均以底价成交。

地籍标号为QJ10-7-39位于大明宫遗址区北二环路以北，经九路以东，是占地较大的一宗，为39.463亩，起始楼面地价9063.93元/㎡

地籍标号为QJ10-7-58在QJ10-7-39地块以西，两宗地仅一路之隔，但占地仅为26.345亩，起始楼面地价为9067.7元/㎡。

这一板块最大的特点是距离百寰广场、大明宫万达较近，同时向北约300米，就是地铁10号线与地铁8号线的换乘站杨家庄站，这里也是地铁10号线一期的起点。

目前板块内在售的新盘为龙湖星河紫云台，该项目同样体量较小，仅规划了2栋高层，产品为建面约主力户型面积107-140㎡，整体均价1.98万元/㎡！

值得注意的是，在主城价值回归之际，正处于二环边的大明宫板块正迎来城市更新的大好机遇，板块内多个品牌房企聚集，区域向改善产品进军。

当然房价也随之高涨，2019年四季度，曲江大明宫板块的阳光城檀悦、中南君启、正荣紫阙台等入市时精装高层备案均价在1.6万元/㎡左右，到如今龙湖星河紫云台、大明宫金茂府毛坯高层均价为2万元/㎡。

价格上涨的背后一定是价值的提升，所谓的价值提升是这2年半时间曲江大明宫板块不断升级。

一方面是地铁10号线一期、8号线的开工、多所学校的建设，断头路的打通，配套进一步完善；另一方面是二环沿线的土地越来越稀缺，进一步提升价值。

可以想象的是，伴随着这5宗土地的成交，以及多个纯新盘的入市，曲江大明宫板块将是今明两年西安楼市的热点板块之一。

保利摘得长安区优质地块

位于长安区的CA16-12-1地块最终由保利以28000万元底价成功竞得，虽然起始楼面价在2060.75元/㎡，但算上安置的一系列成本，综合楼面价约在5152元/㎡。

保利所摘得的约58.398亩地块虽然属于鱼包头村的城改用地，容积率相对较高，但却位于常宁新区的核心位置，紧邻常宁大街。

这个区域目前还处于开发建设期，但从周边已落地的配套来看，可以说位置十分优越。

除了紧邻着西安财经大学（长安校区）、西安信息职业大学、西安培华学院这三所高等教育资源外，一路之隔就是中南在建中建面约7.8万㎡的商业项目长安天街，涵盖有商业街、高端写字楼，弥补了区域内缺少高端商业配套的空白。

除此之外，保利所摘得的地块还有一个亮点，那就是紧挨着地铁2号线南延伸段的西财大·常宁大街站点，也就是说未来入市后属于纯地铁盘。

目前这个区域内的住宅项目都是已交付多年的老盘，例如金地常宁府、绿地城、恒大养生谷、万景·荔知湾等。恒大养生谷在前段时间推出了一批毛坯洋房产品，均价在1.49万元/㎡。

总体来看，伴随着高新三期的不断发展，紧邻高新CID板块的常宁新区其后期也拥有着很大的升值潜力，并且未来保利长安区项目入市后，也将会是高新外溢群体一个不错的选择。