观点直击 嘉里建设的挑战

观点指数 8月19日，嘉里建设进行今年的中期业绩汇报。报告期内，集团综合收入录得46.4亿港元，下降27%，基础溢利27.9亿港元，和去年相比上升18%，股东应占利润同比下降27%。原因是2022年公允价值减少了4600万港元。

提及收入下降的原因，管理层在媒体会中表示，主要原因之一是项目落成较去年减少。原因之二是受疫情反复冲击，内地及香港的零售业经营受到波及；之三则是疫情下，旅游、宴会、会展受到很大的限制，内地酒店在经营方面比较困难。

嘉里建设坦言，2022年对地产业务而言是富有挑战性的一年。目前，香港和内地疫情还未完全消退，加上宏观经济环境持续波动，2022年下半年继续有很多挑战。

收入缩水，内地投资物业表现坚挺

根据8月19日嘉里建设发布的2021年中期业绩公告，期内，其综合收入下降27%，录得46.4亿港元。未计入投资物业公允价值变动的基础溢利为 27.9亿港元，上涨18%，股东应佔溢利则为27.5亿港元，下跌 27%。

物业销售方面，共计录得77.2亿港元，包括今年5月份以总价46.2亿港元出售柴湾和沙田仓库两个货仓予华润物流，其中前者的代价为22.9亿港元，而沙田货仓附属公司的代价为23.3亿港元，出售所得款项将用于巩固其资产负债表及作营运用途。

从区域来看，香港合约销售额为23亿港元，占全年销售目标的57%。2月中旬至4月初受疫情管控影响，香港销售市场活动受限，销售遇冷，4月中旬市场重启后，物业销售有所复苏。

同样受第五波疫情影响，嘉里建设的家庭商场MegaBox在2月中旬至4月初期间客流量减少，零售业务表现受挫，住宅及办公室组合则仍维持稳定。上半年香港投资性物业租赁收入录得6.19亿元，较2021年上半年的6.56亿港元有所缩减。

提及MegaBox的下半年展望，嘉里建设副行政总裁兼执行董事区庆麟表示香港MegaBox在出租率方面表现不错，去年后期已经达到9成以上的出租率，而今年上半年同样维持平稳水平。4月底开始放松疫情管控后，商场的人流、销售一直在提升，以香港目前的情况以及嘉里建设同步在做商场的优化工作来看，其展望下半年的表现认为应该比较稳定。

嘉里建设在内地的销售额及租赁收入亦有所缩减。

上半年，内地合约销售额为8亿港元，主要销售项目有郑州雅颂居、福州榕城·江上图和沈阳雅颂阁以及其他项目，占全年销售目标30亿港元的27%。下半年，内地将专注推售位于福州、杭州、昆明、秦皇岛、沈阳、天津和郑州的项目。

上半年内地物业租赁收入为18.8亿港元，较2021年上半年的20亿港元同比缩减5.8%，毛利14.1亿港元，较2021年上半年的15.1亿港元下降6.7%，主要是由于嘉里建设今年上半年提供一次性租金宽减以助租户应对疫情挑战。

来源：嘉里建设公告，观点指数整理

报告期末，嘉里建设内地主要投资物业平均出租率为87%，较2021年末的88%出现轻微下降。2022年3-5月由于零星疫情爆发，内地整体零售业务表现疲软，同时上海封城期间大部分时间里客流量处于停滞阶段。内地写字楼业务收入及出租率表现较为坚挺，报告期末，写字楼物业出租率维持高位水平，其中静安嘉里中心的出租率为99%、浦东嘉里城为100%、北京嘉里中心为96%、杭州嘉里中心为82%，以及深圳嘉里建设广场为93%。

首席财务主管兼执行董事蓝秀莲也表明办公室和出租住宅业在内地是非常健康和稳定的。上半年办公室收入12.5亿港元，同比增长4%。出租住宅物业收入2亿港元，同比增长4%。

酒店业务方面由于受到上海封城以及对跨城出行、宴会及会展活动的防疫管控影响，收入及毛利分别按年减少46.1%及91.9%至4.25亿港元及0.22亿港元。报告期末，多个酒店物业出租率水平出现明显下跌，因为疫情减少的旅游及实体商务活动，对酒店业务造成较大的创伤。

土储超五千万平方呎，聚焦长三角及大湾区核心城市

土储方面，嘉里建设发展策略是聚焦香港及内地，今年上半年在香港、郑州、沈阳、福州、杭州、秦皇岛及昆明七个城市共有12个待售物业。截至报告期末，持有物业总楼面面积为5182万平方呎，其中包括已落成投资物业1492万平方呎，持有销售物业171万平方呎、酒店物业 489万平方呎以及发展中项目3030万平方呎。

内地方面，该集团深耕长三角及大湾区的核心和主要城市，投资综合用途的项目。未来嘉里建设将在内地推出多个项目，包括上海黄浦区项目，提供住宅楼面面积134万平方呎，预计于2025年开展预售。

同时短期内将有三个主要住宅项目开展预售，包括一个位于武汉的项目，住宅楼面面积264万平方呎；位于杭州武林区的综合用途物业项目，住宅楼面面积101万平方呎；以及上海浦东巨峰路项目，住宅楼面面积20万平方呎。

商业物业方面，未来前海嘉里中心二期和三期办公室、零售和酒店部分将于2022年起相继落成，杭州武林区项目的办公室、零售和酒店将于2024年起相继落成。2025年起，武汉项目包含办公室和零售部分预计分阶段竣工推出。

香港方面，位于笔架山的项目缇外，预计于2022年下半年推售。中端市场的设计家宅类别包括第二个黄竹坑铁路导向型发展项目港岛南岸第四期，将于2025年落成。家庭雅宅类别中，嘉里建设目前共计有3个发展中物业，包括日出康城第十三期物业发展项目、元朗区项目以及土瓜湾持有的一个都市更新提升项目。