看空内地！可能是九龙仓最大的战略失误！

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决定啃老本的九龙仓，业绩不得不为决策买单。

8月10日，九龙仓集团公布上半年业绩，收入82.09亿港元，同比减少33.46%；归母净利润5700万港元，同比大幅减少94.51%。可谓是暴跌！

虽然九龙仓方面解释，是受到上半年新冠疫情及宏观因素的影响。但独角Mall认为，九龙仓最大的战略失误还是——看空内地市场！

太古、恒隆等港企重仓内地，并都表示还会加大内地投资，九龙仓却背道而驰。

吴天海在去年上半年的业绩报告会上更是直言：

“九龙仓过去两三年已没有在内地买新地皮，因利润太过微薄，不小心更可能赔本，所以看淡内地楼市。”

虽然今年吴天海略松了口，“未来绝对不会退出内地市场。如果没有特别吸引的项目也不妨等一等。”

但，停留在原地的九龙仓等得起吗？

2019年至今

没有拿下一块地

部分物企管理抛售给龙湖

吴光正卸任后，“三代”上台。相比吴光正胆大的持续大力发展内地，吴宗权和吴天海在内地拿地越来越谨慎。

2017年11月，九龙仓集团将九龙仓置业分拆上市，独立后的九龙仓置业主管海港城、时代广场、荷里活广场、会德丰大厦、卡佛大厦、香港美利酒店等香港物业及少量内地业务。而内地的业务主要由九龙仓集团负责。

一方面，从近5年数据来看，九龙仓内地总土储已经是一年比一年少，储备堪忧。至少未来几年在内地的发展项目将会相对有限。

“利润太过微弱了，甚至一不小心就会亏本。”因此在对内地楼市的判断之下，九龙仓集团在拿地方面也变得更加谨慎，自2018年斥资181亿在内地购入12幅土地后，2019年至今，九龙仓集团在内地没有新增一块地。

数据来源：九龙仓财报

制图：独角Mall

2021年，九龙仓集团应占已签约销售额139亿元人民币，同比减少20%。2022年销售目标是90亿元人民币，可供出售面积大概为80万平方米。

财报显示，截至2021年年末，九龙仓集团的土地储备已减少至210万平方米，低于2020年同期的280万平方米。

不愿拿地的同时，另一方面，2021年还将内地部分物管企业卖给了龙湖。

龙湖智慧服务集团与九龙仓集团旗下中国内地部分物管企业达成的交易，已签约管理面积近900万平方米，项目涉及上海、苏州、无锡、常州、杭州、武汉等一线、新一线及二线城市，其中9成项目位于长三角区域，全部为中高端住宅项目。

这一些列操作下来，直接的结果就是——规模收缩，业绩增速放缓。

近几年九龙仓置业的表现差强人意，营业收入在这几年呈现下降趋势。

香港聚焦海港城、时代广场

稳住内地IFS

海港城日赚1亿，名号响彻亚洲的“高光时刻”已经一去不复返了。

随着香港第5轮疫情以及封关导致的游客减少，购物商场能够为集团带来的收益增长缓慢。

财报显示，九龙仓置业的两大摇钱树——海港城商场上半年收入同比增加1%，营业盈利增加6%，出租率93%；时代广场商场上半年收入同比减少22%，营业盈利减少5%，出租率93%。

今年以来，海港城在品牌招调方面迎来了不少的变化，在业绩收入上相对上一年平稳增长，但也远远不及前几年的“巅峰时期”。

随着LV和Fendi撤出，时代广场的光景也大不如前。

再来看内地情况，虽然内地投资物业收入倒退，但基本盘长沙、成都两座IFS表现平稳。

上半年，九龙仓集团来自内地投资物业组合收入减少4%，新冠防控及经济不景气导致集团的中国内地投资物业组合出现近年来首次倒退，上海实施封控两个月，其它城市亦在上半年不同时间直接或间接受到影响。

作为九龙仓集团在内地最具代表性的商业项目，长沙IFS、成都IFS还是稳住了！

2022年上半年，九龙仓集团内地营业盈利为港币17.75亿元，保持稳定。毕竟在2021年，成都IFS销售额达100亿元，同比增20%，长沙IFS销售额接近90亿元，增长26%。

上半年，据不完全统计，成都IFS已经新开了20家门店，包含了4家首店，在零售、餐饮方面跟随市场变化作出相应调整。

长沙IFS在上半年引入新店不多，对于品牌位置调整有一些变化。一季度引入全国首店Champion概念店。在二季度，引入湖南首店ba&sh、区域首店alexanderwang、黑牛的店。

稳住两座IFS，就稳住了投资物业的基本盘。

而写字楼的出租率和租金表现不容乐观，因受到供应严重过剩影响，长沙和成都两项目出租率分别录得仅80%及69%。

太古、恒隆重仓内地

黑石、领展等外资抄底

内地留给九龙仓的空间不多了！

陈启宗一直认为内地消费强劲，持续关注内地高端住宅、商业。

恒隆地产上半年收入增至53亿港元，作为早期低成本进入内地拿地的港企，而后伺机而动，可以说承接了内地市场发展红利。

太古重仓内地一线、新一线之城，以“旧改”为轻资产快跑新打法。未来将投500亿港元进入内地市场。

今年，太古地产将建广州第二座太古汇。此前，有消息称珠江太古(聚龙湾)项目有望近期开建，这是太古地产在广州太古汇取得成功后，于广州发展的第二个项目。

太古系列商业项目前几天官宣将落子深圳福田，深圳或将迎来下一座“太古里”。

而黑石、领展、凯德等外资在这几年“跑马圈地”，集体性跑步抢购北上广深的优质商业资产。

独角Mall认为，疫情的影响只是短暂的，中国内地仍旧是最具经济活力的区域。

虽然今年整体来看九龙仓在香港的业务还是赚钱的，但大趋势所在。如果九龙仓持续看空内地，未来是否能够开辟出新的增长曲线？

讲真的，内地市场留给九龙的空间也不多了！