降息的背后：提前还贷才是最好的理财

原本想昨天发的，这不突然之间来了个广告...

本文比较细碎，主要分以下板块

1. 对不同人群的影响

2. 出台的背景以及上轮降息产生的副作用

3. 对未来的影响

先说结论

本轮降息大概属于各位吃席上的老醋花生，不管是政策面还是实际的还房贷，有他没他差不多，有他口感会好一点，其最大的意义，就是告诉各位，大菜快上了。

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每次都有老铁咨询诸如“为什么利率降了，我的房贷不降”这种问题，第一部分先解答对各位实际的房贷影响。

在2020年以前，银行房贷计息，多数以基准利率+上浮（下调）百分比计算，尤其是自2016年后，市面上的房贷几乎均为上浮，让银行赚大钱了...

基准利率为4.9，上浮10%，实际利率=4.9+4.9*10%=5.39

在2020年8月，银行推行浮动利率，即LPR后，为满足利率保持不变，其计算方式变成LPR+加点的形式。

首先你要知道，改革参照的LPR是2019年12月的4.8%，你就别问LPR是啥了。你就记住这个数字就行了，4.8。

假如你原来的房贷是1.1倍的,就是5.39% 。5.39比4.8要高，5.39-4.8=0.59。这个0.59，就是你今后的房贷的固定加点数,永远伴随着你。

你今后的房贷利率就是LPR+0.59。今年的LPR是4.8，你今年的利率就是4.8+0.59=5.39。

其中LPR是会根据中国人民银行发布的利率来随之改变，但所增加（或减少）基点维持不变。

至于为什么搞LPR，一方面是降低各位的负债成本，另一方面是更好的贯彻政策，调节市场

8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR从3.70%下调至3.65%，5年期以上LPR从4.45%下调至4.3%（5年期以上的才是房贷）。

更关键的是，现在为了把钱放给韭菜，银行从过去的加基点变成了减基点，即利率打折

所以对外宣传的首套房利率=4.3%-20点（0.2%）=4.1%

所以，你会发现，这里面受益最大的群体是新韭菜，既享受到了LPR的持续走低，还享受到了银行的额外折扣。

在老客户不如狗这块，银行做的着实不错。

当然本次LPR下调之后，之前贷款的老韭菜也同时受益了。

比如前文的5.39的利率（4.8+0.59）就变成了4.89（4.3+0.59）

按照财经媒体的计算，每100万的房贷能节省3.18万元的利息，合着每月88块

可能很多人有疑问，为啥我这88块的利息还没省下来呢？

因为每年调整利息的日期在次年的1月1日

换句话说，如果在1月1日前，LPR不涨的前提下，你才能在明年享受到每月88块的利息减免，当然如果LPR继续下调，没准每个月能省100多块呢。

拿固定利率没改LPR的，怎么涨怎么降和你没关系，看看新闻图一乐就完了。

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此次降息出台的背景和7月28日的高规格会议是分不开的

会议指出：要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

实际上利率降低，也仅仅是助推一波金九银十的小菜，对于很多城市而言，其主菜根本不是这个..

济南并不是一个烂尾遍地的城市。

但外地为了保交楼稳民生，相当多的地市出台了纾困政策，歌词大意是借助城投和银行的力量，盘活众多烂尾项目，先把房子交了。

比如正荣地产以1.02亿出售项目公司51%的股权出让给泉州市国资委，再比如郑州建立纾困资金，等等一系列不一而足。

最夸张的是，南宁某烂尾盘在相关部门的协调下，真正的实现了TD一年，缓解购房者的压力。

至于解开限购放松政策提高流通性更不算什么了，比如大济南的抵押过户，以及相关部门在统计济南市内困难项目困难房企的名单，估计纾困政策也在路上。

讲这么多，只是告诉各位，降息仅仅是众多政策包最不起眼的一个，但是舆论效果特别好...

之所以5月份降息引发众多地产股涨停，而本次降息堪称静悄悄，其中有个相当大的原因就是韭菜躺平的情绪太浓烈了。

尤其是近两年，利率和存款额以及地产销售额呈现了严重的负相关效应。（注意坐标轴）

一个最牛逼的现象就是，利率放的越低，房子卖的越少，存款额越高，提前还贷的人越多...

在过去的十年中，我们被置业顾问开发商灌满了一下论调：

房贷是一个人这辈子能拿到最合适的款项，一定要上高杠杆高年限，能贷多少贷多少，晚贷不如早贷，考虑时间和资金使用率，房贷太便宜了云云..

近几年的持续降息完全是给这种论调扇了一个大巴掌，顺便踏上一万只脚。

在经济衰退，疫情肆虐的大背景下，尤其是这几天华为又开始演讲了...

越来越多的人发现，每年5-6%的房贷利息是太贵了...毕竟年收益6%足可跑赢炒股软件70%的人...

原来的三大强势行业，互联网优化，金融业限薪，房地产失业..

在被洗脑这么多年之后，蓦然回首，提前还贷才是最好的理财...

有存款的开始还...没存款的搞抵押D的也开始还...

我暂时没发现银行发布相关数据，但是银行方面的种种动作，侧面也证明了。

提前还贷的人要远比热搜上的人多得多。

比如交通银行出台了提前还贷要缴纳手续费的通告，被骂到删除...

像这种敢顶风作案的机构还是少数，更多的银行开始玩起了骚操作，为提前还款设立阻碍。

再过去

某信的APP，可以实现随到随还，只要有10000的整数倍，当天就能还，因为我就还过..现在的某信APP变成了提前15天预约还款...

这种情况都属于很良心了，还有更操蛋的银行，直接把线上还款入口关了，喊你去线下申请，少则30天，多则两个月。

因为房贷利息是按日计息...你想少交利息都不成。

举个简单例子：

你想提前还款20000元，这20000元并不全是本金，20000=部分本金+按日计算的利息。

有很多提前还款的朋友很疑惑。1月1日扣房贷，为什么我预约1月2日，上面显示的利息这么少，12月31日还房贷上面的利息这么多？

因为房贷利息是按日计算的，1月2日，意味着上个月的房贷利息在你1月1日中已经扣除，2日只计算1天的房贷利息，当然显示的少。

12月31日则正好相反，相当于你算了30天的房贷利息，当然显示的多，相应的，你1月1日的房贷总额会减少。

但只要你是部分提前还款，虽然别看上面显示的多，早还要比晚还占便宜（因为本金减少，日息变少，对于部分还款还得早还）

在小红书上找了个笔记（野花姐）

有点拗口，不明白的问银行客服。

所以我们回过头看，虽然多数银行没有大张旗鼓的收取手续费，但是通过拉长预约时间，变相的多收取了各位的利息

而且还要求至少提前1个工作日把要还的钱存进去，合着连存款利息也收到位了。

在割老韭菜这块，对于银行只能顶礼膜拜

但即使这样，据我的观察，提前还贷的人是越来越多....

一方面，新老利息差越来越大，5.39的还好，很多6的7的如何自处？

另一方面，拿上面降低的利息来说，听起来每月省88块钱很多

但是实际上，你只要提前还款10000元，每月房贷同样可以大概减少90元

傻子才不能提前还呢，等你降个6，虽然钱难赚，但是1年还1万还是不难的吧？

也正是鉴于力度和之前产生的副作用，对于房地产行业的提振作用微乎其微。

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对于未来的影响还是要提一下

短期影响：做一做舆论，帮助各位在接下来的金九银十好好选房，其他的堪称零影响

中长期影响：小菜都这样了，大菜得成啥样？

这轮新一波的救市政策，预示着我国楼市这位重病号进入了第二疗程

第一疗程用力过猛，副作用太过明显，导致病患出现上吐下泻，地卖不出去，房卖不出去，两极分化，甚至产生了动不动就要躺平自杀的精神症状，新一轮政策大概率要先治精神问题，再治身体问题，正如任泽平先生所说的楼市不可能三角。

我一直主张，这轮救市什么时候把房价小涨的预期搞起来才算真正的结束。

看了一份数据，14-15年，利率累计降低了上百个基点外加棚改才拉动的房价，这点动作算什么？

最后，朋友们，今天你还了吗？

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