苏新服务上市破发 年内第5家上市的物企

观点网 8月24日，苏新服务正式于港交所挂牌，开盘报8.2港元，较发行价跌4.65%，成交额287.33万港元，总市值约8.2亿港元。前一天，苏新服务暗盘收报8.49港元，跌1.28%。

8月23日，苏新服务发布分配结果，发售价厘定为8.60港元，每手500股，预计募得资金款项净额为1.67亿港元。

从具体的认购情况来看，香港公开发售项下初步提呈发售的香港发售股份认购不足，相当于根据香港公开发售初步可供认购的约0.71倍。国际发售项下初步提呈发售的发售股份已获超额认购，相当于国际发售项下初步可供认购的约1.2倍。

除此之外，苏新服务的基石投资者已认购合共504.45万股发售股份，合共相当于紧随全球发售完成后已发行股本（假设超额配股权未获行使）的约5.0%及紧随全球发售完成后的已发行股本总数（假设超额配股权部分获行使至213.6万股发售股份）约4.9%。

苏新服务是2022年第5家上市物业企业。在4月初于港交所第二次递交招股书后，于8月1日，苏新服务最终通过港交所上市聆讯。

市场分析指，或许是国资背景对苏新服务有一定助力。公开资料显示，苏新服务由苏高新集团持股93.1291%，后者由苏州市虎丘区人民政府持股90%，江西省财政厅持股10%。

而与尚在排队上市中的龙湖智创生活、万物云等物企相比，苏新服务的规模并不突出。截至2022年4月30日，苏新服务已在中国订约为78个项目提供公建项目管理服务、基本商业物业管理服务及基本住宅物业管理服务，总合约建筑面积为800万平方米；其中，77个项目的在管总建筑面积超过680万平方米。

相比之下，万物云在2021年底时在管物业总建筑面积已达到6.6亿平方米，龙湖智创生活的物业管理服务签约及战略合作面积也超过了4.8亿平方米，在管面积亦达到了2.74亿平方米。

此前在年内完成上市的4家物企中，半数都具有国资背景。3月10日，金茂物业完成上市，成为今年的物业第一股；7月8日，同样拥有国资背景的鲁商服务也顺利敲钟上市。

从2020年到2021年中期的疾驰猛进，到估值回落，资本市场对物企的上市热情也在迅速降温。

2020年，物业服务板块的新增上市公司数量为18家，2021年降至14家，今年截至目前为止，仅为5家。

在房地产行业的下行周期下，物管行业资本市场的表现也不尽如人意。自去年下半年以来，大部分物业股股价与峰值相比几乎“腰斩”。有研究数据显示，截止7月31日，59家上市物企中市值下跌的房企多达44家，对比年初，59家上市物企总市值下降32%。

仅7月而言，物业股普遍下跌。从整体来看，非港股通物企下跌12%，港股通物企下跌23.1%，恒生物业服务及管理指数下跌30.1%，跌幅均大于恒生指数（-7.8%）和沪深300（-7.0%）。

在这个节点上，苏新服务上市破发或许也不出人意料。不同于一般由房企分拆的物业企业，苏新服务除拥有商业物业管理服务、住宅物业管理服务、物业租赁业务线外，还在城市服务方面开展相关业务。

作为一家物业管理服务提供商，苏新美好生活深耕长三角地区，尤其是苏州的城市服务及物业管理服务提供商，为公共基础设施提供城市服务，为商业物业、住宅小区提供基本物业管理服务和增值服务。

固守长三角的苏新服务，在外拓上则显示稍有乏力，2021年甚至出现规模回缩。截至2019年、2020年及2021年12月31日，苏新服务的在管总建筑面积分别为640万平方米、700万平方米、670万平方米。

其中，苏新服务与母公司苏高新集团存在着紧密的依赖关系。截至2022年4月30日，苏新服务41个在管物业由苏高新集团开发，总建筑面积为420万平方米，占在管总建筑面积的61.6%。

不过，来自母公司的超六成在管面积，在收入贡献上则不足四成。于2019年、2020年及2021年以及截至2021年及2022年4月30日止四个月，苏新服务来自苏高新集团及其联营公司所开发物业的收益分别为2.03亿元、1.97亿元、1.99亿元、6550万元及6050万元，分别占总收益的46.6%、45.2%、42.9%、43.0%及37.5%。

业绩方面，于2019年、2020年及2021年以及截至2021年及2022年4月30日止四个月，苏新服务总收益分别为4.36亿元、4.37亿元、4.62亿元、1.53亿元及1.62亿元；年内/期内利润分别为4360万元、4810万元、5650万元、1870万元及1910万元。