中报观察｜中渝置地伦敦收成期

观点网 8月23日，近年积极建立为全球化的房地产组合的中渝置地披露了其2022年中期报告。

从其报告可见，这家中国西部发展商已“蜕变”为国际化企业。

报告显示，截至今年6月底止上半年，中渝置地纯利达2.4亿港元，按年升约4.49%，每股盈利6.21仙，维持不派中期股息。

于上半年，投资物业组合的收入为 2.61亿港元，较去年同期减少 2%，由于期内英镑兑港元的平均汇率贬值约 7%所致。财务投资分部录得的收入较去年同期下降，主要是由于应收贷款的利息收入减少。此外，为降低经济不稳定带来的风险，于去年年底出售所有债务投资，因此并无债务投资的利息收入。

尽管旗下财务投资分部业绩按年由盈转亏，蚀约1.37亿港元，但物业开发及投资分部盈利按年扩大1.5倍至6.15亿元，抵销相关影响。期内中渝置地持续在全球主要城市开展其物业投资及发展业务，首重英国伦敦。

投资物业方面，中渝置地目前于英国拥有的甲级商业物业（利德贺大楼及 One Kingdom Street），两幢商业大楼均坐落于英国伦敦市中心的主要金融及保险业区域。该两幢大楼为集团的核心租赁业务，持续带来强劲的租金收入。两幢大楼的可租赁总面积约为 875,000 平方呎，于 2022 年 6 月 30 日几乎已全部租出。

回顾期内，利德贺大楼已完成 234,000 平方呎的租金检讨，租金增长率为 3.1%。利德贺大楼及 One Kingdom Street 几乎悉数租出，持续表现出色，估值维持不变并带来良好的收入增长。集团已成功获得银行合作伙伴的支持，为利德贺大楼的按揭贷款进行再融资。该笔资金不仅有助于支持业务，亦将进一步加强集团的国际物业组合。

今年上半年，中渝置地继续推进其位于伦敦市中心主要发展项目的建设，将成为2022年下半年及往后的可观收入来源。集团于中期业绩报告中形容，伦敦住宅市场正在复苏，当地住宅需求已回升，而疫情限制措施的解除及生活回复正常均提高住宅买家的入市兴趣，待售房屋持续短缺导致平均房价上涨。住宅租赁需求尤其强劲，有助吸引投资者入市。然而，价格上涨或会被全球的利率调升抵销。

除伦敦外，中渝置地于墨尔本、香港等其他主要国际大都市，以及中国部分主要城市均拥有物业投资及发展项目。集团认为，上述具备良好基础设施的城市将录得持续的经济增长，而由于经济增长造就对房地产的结构性需求，使得投资可产生较长远的良好回报。

于2022年6月30日，集团拥有透过合营企业营运的八个物业项目，其中两个位于伦敦应占开发面积逾1.1百万平方呎的项目，三个位于香港约50万平方呎的项目，及三个位于中国约930万平方呎的项目。

看起来，这家国际化企业在海外的发展路径已逐渐成熟。

中渝置地指，将专注于在其专长领域内投资优质资产及业务，并积极加强管理以产生稳健的现金流及溢利。这在其业务韧性上得以证明，其物业组合几近全部按长期租约出租予优质租客；而其资金均以合理的贷款价值比例及成本以及来自广泛来源的长期融资拨付。藉由合理的资产负债比率，集团已为精选具有高回报潜能的项目做好充分准备。当物业开发项目于未来两年分阶段竣工交付予买家时，随着收入入账，标志着中渝置地蓄势进入其收成期。

于2022年6月30日，集团手头现金为31亿港元，而其信贷额度下的可用金额总计10亿港元。截至6月底，债务总额为115亿港元，比去年底的130亿港元有所减少，到期期限分布于五年期间，其中21亿港元于一年内偿还，而余下94亿港元则于一年后偿还，债务与总资产比率为39%。