房企并购常识（7）：土地使用权转让需要注意哪些法律问题

前言：收并购贷款不纳入“三条红线”考核指标，必将促进房地产行业进入大并购时代。了解房企并购常识，对于一个房地产行业爱好者来说尤其显得重要。

今天我和大家一起讨论的话题是：土地使用权转让需要注意哪些法律问题。

土地使用权转让是土地使用者将土地使用权再转让的行为。该种行为存在于房企（非房企）与房企之间，土地使用权从自然资源部门通过招拍挂的形式转让给房企（非房企）的行为，不在本文讨论范围之内。

土地使用权转让，需要注意的第一个法律问题是，转让方需为土地的合法使用权人，也就是说，转让方应为土地证上载明的土地使用权人。若转让方持有的土地证载明的土地使用权人与政府主管部门《不动产登记簿》上登记的土地使用权人不一致的，则应以《不动产登记簿》为准。

土地使用权转让，需要注意的第二个法律问题是，被转让的土地属于国有资产的，需履行相关的法定审批、资产评估和公开交易程序。比如，须取得国有资产管理部门的批准，并进行依法评估和依法在土地交易中心进行公开交易等，否则土地转让无效。

土地使用权转让，需要注意的第三个法律问题是，转让土地是否存在闲置风险，以及闲置风险的处理。若转让土地存在闲置风险，我们一定要去了解是政府原因造成的，还是转让方自身原因造成的。

若是政府原因造成的土地闲置，我们需要转让方出示相关证明文件，并要求转让方促成有关政府部门，形成处理土地闲置的相关会议纪要，以规避土地闲置的风险。

若是转让方自身原因造成的土地闲置，根据相关法律法规，土地闲置满一年不满两年的，应要求转让方承担日后被处罚的土地价款20％的土地闲置费；土地闲置满2年的，如转让方无法获得国土部门批准延期动工的批复，且转让方也无相关保证的，因土地存在随时被政府无偿收回的风险，公司应谨慎购买该土地。

土地使用权转让，需要注意的第四个法律问题是，划拨土地的转让，需要走相关的法律程序。划拨土地不能直接进行土地转让，需经市、县政府审批，重新收回招拍挂出让或补办土地出让手续，补缴土地出让金。

土地使用权转让，需要注意的第五个法律问题是，土地已抵押的处理。拟受让的土地，如果已抵押，在相关抵押担保协议中，一般会约定不允许转让或者转让需经抵押权人同意。因此，土地使用权转让前，我们需跟抵押权人沟通协商，取得其同意，否则，土地使用权转让后，有可能办理不了过户手续。

好了，今天我们就谈到这里。友友觉得对这篇文章感兴趣，请关注并点个赞，在此老潘一并谢谢了。