城南置业绕不过的湾——天府前湾

天投中海天府合印、中粮保利天府时区、绿城桂语麓境……

近几个月来，随着多个项目取证加推，这个板块不停蹦跶在大家的视野中。

天府新区的新盘，几乎都来自这个板块。在上个月成都第二轮集中土拍中，有2宗来自这里，去年更是出让了8宗涉宅用地，在天府新区所有板块中居首位，成为城南的供应主力。

全妹儿就带你们去看看，是撒子地方这么热闹。

天府新区的这个湾的热度可能比上周成都的天气还要热，它就是“天府前湾”。

从区位上看，它位于麓山大道以南，武汉路以北，梓州大道以东，利州大道以西。整个区域上起高新区新传科技园，下接天府中央商务区，可以承接两大区域的置业人群。

区位示意图，手绘可能存在一定偏差

天府前湾实际上就是以前的万安南地区。

在2020年，成都市规划与设计研究院公布了《天府新区万安南片区总体城市设计》，确定将万安南片区12.2平方公里土地定位成人城境业高度和谐统一的公园城市示范片区，将参照上海前滩、杭州前湾等沿江发展的经验打造，同时设立“天府森林新绿窗”“政法服务新高地”“公园生活新社区”三个子功能定位，天府前湾这份响亮的名字由此诞生。

天府前湾及周边板块规划图 图源成都市规划设计研究院

区域内规划了中央法务区，预计20 35年将入驻4.5万人的法律人才。

而它还有个更主要的定位就是公园生活，居住用地占了整个规划的大头，将参照新加坡“新镇-社区-邻里”的新市镇空间层级，将整个板块分为6个约2平方公里的公园社区单元，以“50-100米”的生态廊道作为社区单元之间的有机边界 。 用讲人话的口吻，就是说居住在这里，从社区出发每走500米就有有山有水，每个街区出门就是天府新区公园城市理念的规划内容，而且是严格执行的规划内容。

天府前湾规划意境图 图源成都市规划设计研究院

在去年成都的集中土地供应中，天府前湾凭借成交的8宗双限地成功出圈，成为天府新区所有板块中的供应主力。

大规模的土拍，加上天府前湾的城市设计规划，这就意味着要想在天府新区置业，天府前湾是你不可忽视的一个板块。

全妹儿梳理了区域的住宅项目，发现在万安南的前身和天府前湾规划现状的交替下，房屋价格有一定的差异。

该区域今年供应的两宗地块均被中海拿下，两宗地的清水最高限价分别为25000元/㎡、26000元/㎡，相较去年板块内出让的地块限价有明显的提升。

尤其值得关注的是中海万安街道57.6亩地块，目前项目待亮相，清水最高限价为25000元/㎡。

该项目近靠天府中央商务区，将打造2.0超低密生态住区。项目被地铁1号线、6号线、18号线环伺，出门就是地铁26号线（规划中）。项目区位优势明显，一公里内就有正在建设中的昌公堰站和青岛路站双TOD，兴隆湖的环湖路也为居民提供了散步好去处。

青岛路TOD效果图 图源网络

由于万安南板块开发的历史较为久远，而整体规划又前两年才出炉，所以板块内的住宅产品跨度较大。

从以前万安南地区土地附带安置房指标，可以看出它早期的规划级别比较低，随着秦皇寺CBD升级为天府CBP，万安南的地位才跟着水涨船高。

海伦堡玖悦府就属于拿地时间较早的项目，现在已经卖到了第五批，在售户型区间约为95-173.53㎡。

由于项目拿地早，再加上严格限价，所以单价并不高，总价也可控，和区域内其他产品相比价格优势比较明显（高层精装参考单价17299-19704元/㎡）。

全妹儿在售楼部的时候，听到旁边的一组顾客音量突然拔高八度对着面前的置业顾问：“公摊居然25%哇？”

全妹儿随即了解到，这是因为玖悦府的高层产品设计的是2梯4户的连廊户型，虽说在正常范围内，但也看得出来那位顾客还是挺心塞这25%的。

从置业顾问那得知，这一批次开盘去化率还不错，现剩余房源不多，感兴趣的小伙伴可以去售楼部瞅瞅。

从2020年天府前湾整体规划出炉后，区域就开始迈入高端行列，之后涌现了一批定位较高的改善项目，如奥园麓语·ONE、万科·星曜天府、德商碧云天玺等，多数价格达到500万级。

全妹儿就从中挑选了关注已久万科·星耀天府给大家实探。

一到售楼部，这个外立面造型把全妹儿看“酸”了，开发商应该花了不少银子和心血打造。

万科·星耀天府定位中高端改善，户型区间约175-365㎡，参考单价24797-32998元/㎡。 全妹儿 去到了 它253㎡大平 层 套四的 样板间， 看到客厅差点 以为自己走到一百平的样板间了，置业顾问介绍客厅尺寸约8.4*4.8m ，大家自行感受下。

但样板间这个270°全景采光、总长17米的转角阳台等确实可圈可点，弧形大阳台+开阔视野谁能不爱。

星耀天府是万科从蓝光那接过来的盘，均价2-3w的价格在这个位置算不上多便宜，跟它一街之隔的万安32.47亩地块清水限价才17055元/㎡，买万科·星耀天府的总价预算，在天府新区的选择范围还是比较广的。

但全妹儿认为该区域后期500万级的产品或将越来越少，从去年拍出的新地块大多以双限地的形式出现，甚至部分有大量的人才公寓要求中就可窥见一二，产品打造也会更加迎合刚需、刚改客群的需求。

比如前段时间才取证的天投中海 天府合印，它打造的户型建面约92-133㎡，也是刚需、刚改客群适合的户型区间。加上清水限价20000元/㎡，200万左右就能上车。

目前能够预见的是，板块未来2-3年的清水房价被锁定在17055-22918元/㎡的区间内，所以买入门槛将会降低，更注重年轻人以及落户人才居住的刚需或者刚改产品，或许是后期区域的趋势。

虽说天府前湾的供地计划和设计规划，以及区域内多家知名房企的入局让人们看到该区域在未来天府新区中的地位。

但它现如今的短板也是非常 明显，区域配套成了购房者者不得不考虑的问题。

比如海伦堡玖悦府的项目北面就是万安老场镇，还有几条断头路；万科·星耀天府门口一排卖车的4S店……以及置业顾问说地铁站只需步行十分钟即可到达，但全妹儿从地铁站顶着太阳哼哧哼哧走过去，却是花了二十多分钟，可能置业顾问说的十分钟指的是刘翔的速度吧（至于哪家置业顾问说的就不写出来了）。

实拍图

该板块也肉眼可见配套不齐全，目前大型商业体（天府和悦广场、盒马生鲜等）基本都在北侧麓山大道沿线，医疗上稍微大点的医院也只有位于天府大道南二段的华西天府医院……

总得来说，该板块生活便利度不高，但从规划上看，正在有计划地引入商业、学校等资源。

实际落地如何？实际呈现如何？仍需时间沉淀。