二手房参考价实施这1年，如何影响广州楼市?

沉重一击。

犹记得2021年8月31日晚，广州市住建局权威发布通知 ，将在全市 建立二手房交易参考价格发布机制 ，并公布了 首批列入该机制的96个小区 ，涉及天河、黄埔、海珠、番禺等热点区域住宅小区。

纵观全国，广州并非首个如此出狠招的城市，也不是最后一个。

包括深圳、上海、北京、无锡等15个城市均先后发布了二手房交易参考价的调控政策。

政策的背后，与广州等城市的楼市持续高热不无关系。

自2020年6月起，由于深圳、东莞相继采取调控政策，导致部分投机客外溢至广州市场， 珠江新城、天河北、科学城等热点板块价格变动尤为明显。

另从70城二手房房价指数同比走势来看，广州从2020年6月起呈现爬升态势，调控势在必行。

|图源：广州中原研究发展部

此外，对于 部分热点板块小区业主、投资客“抱团涨价” 等乱象，广州也有必要及时刹停，以维持平稳市场秩序。

|图源：网络

期间，广州曾 将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区的个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，同时，多区还收紧了人才购房政策。

最后，广州祭出大招，在全市建立二手房交易参考价格机制。

重锤之下，必有反响。

随着二手房交易参考价政策的发布，广州等15个城市的二手房市场瞬间被冰封了。 特别是深圳，二手房成交量暴跌8成，到现在仍未见明显回暖。

而广州，新政落地一个月后，二手房成交量降至6198宗，环比8月同期（8535宗）环比下降27.4%，同比大减56.0%，创下近年来成交最低位。

价格方面，二手房网签均价微降4.6%，达到为26620元/㎡。

同时，业主对市场信心偏弱，增大议价空间、降价出售已成常态。

|图源：广州中原研究发展部 统计区间： 2020.1-2021.9

若再将时间线拉长一点，市场经过一番适应、调整后，整体表现虽说不出强劲有力，但起码也从最初的成交量腰斩，并逐步走出底部。

2022年上半年，政策环境迎来松动，尤其是信贷方面，利率下调，放款加速，但未能带动起购房者的积极性，继续选择持币观望。

这半年，广州二手房共成交42002宗（中介网签+自助网签），对比去年同期，大幅下降了44.2%。

不过，若细看到各月，还是可明显看到广州二手房月成交量、价已逐步企稳。

|图源：广州中原研究发展部 统计区间：2020.1-2022.7

成交下滑，在挂牌出让的二手房源库存量，明显增多。

链家平台显示，截止至8月30日，广州在售二手房源已突破11万套，达118179套。而在7月21日，这个数据还只是113152套。

在此大背景下，业主的报价底气，也是不足的。

2022年6月，业主报价指数跌至低位，仅为23.9%。

|图源：广州中原研究发展部

对此，广州中原发展研究部分析认为若市场未见有效的“救市”动作，二手成交或难以摆脱目前的“颓势”。

尽管大环境如此，但我们也看到市场分化日益明显。

像番禺、海珠、天河等热门区域的二手房较受欢迎，千万豪宅项目逆势上扬。而从化、黄埔、南沙三区则市场冷清，半年网签量均不超过2000套。

|图源：广州中原研究发展部

运行近1年，时至今日，广州二手房交易参考价政策，其实早已出现了松动。

据中介透露，广州现在很多小区并不以参考价位为主，部分房源网签是按照实际成交价放款。

还有相关人士指出，在贷款额度充足的背景下，按照成交价贷款，而不是参考价贷款，已成为广州二手房市场公开的秘密。

另据克而瑞研究中心统计，北京、广州、东莞等13个城市已取消或悄悄放松二手房交易参考价政策。只有深圳和上海还在严格执行这项政策。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，多地松绑二手房交易参考价政策主要因为现在市场对加杠杆买房的预期，并不是很强烈。

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另外，我们也可看到全国多地楼市政策已明显出现松绑。

依克而瑞研究中心统计，今年以来全国共有近400次房地产放松政策，主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等。

在各地因城施策救市的大背景之下，二手房交易参考价，当然也不是净土。

放松，也是意料之中的事。