让商品房预售制“柔性退场”更符合国情

丰收

合肥2022年第三批次一宗地块试点现房销售；福建福州出现第一个“现房销售”地块……近日，多地将“现房销售”写入土地出让文件中。仅今年以来，据媒体不完全统计，包括合肥、北京、福州永泰县、济南等地的多宗地块提及“现房销售”。

我国商品房预售制度始于1994年，在《城市房地产管理法》《城市房地产经营管理条例》中予以明确，并专门制定了《商品房预售管理办法》。近30年来，预售制在缓解房地产行业资金困局、加快行业发展方面做出积极贡献，但也在实践中暴露出不少问题，争议不断。

一些人呼吁取消预售制的理由是，一方面给购房者带来多种风险并造成难以承受之重。货不对板、重复预售、质量问题、延迟交房、项目烂尾等问题，让一些购房者付出了沉痛代价，也影响到楼市健康发展，导致一些楼房成了烂尾项目。另一方面，房地产融资体系日益完善可以解决行业资金困局。当初建立预售制的初衷主要是解决开发商资金不足，但如今多达十几种的融资方式，如银行贷款、房地产信托、上市融资、资产证券化、债券融资等，都可以解决开发商资金问题，预售制的使命似乎已经完成。

直到今天为止，仍有一些人反对取消预售制，认为如果取消预售制，开发商建设能力会大幅下降，或者认为预售制能大大提升房企资金周转，解决目前房地产供需不平衡的问题。言外之意是，预售制仍具有不可替代性，保留预售制房地产才能实现供需平衡健康发展。

针对预售制存在的弊病，一些地方开始探索直接实行商品房现房销售制度，并取消商品房预售制度；一些地方则完善商品房预售制，尤其是加强资金监管，防止被开发商挪用；还有一些地方采取了柔性处置的方式——将“现房销售”写入土地出让文件中。

上述三种探索方式都有助于解决预售制弊病，值得肯定。相对而言，把现房销售与土地出让挂钩，则是一种让商品房预售制“柔性退场”的做法。这种方式既避免了“一刀切”取消预售制对市场带来的强烈冲击，也能实现逐步让预售制退出历史舞台的目的。

北京、济南、合肥等城市在多宗地块出让中提及“现房销售”，这些地块开发的房子先行实施现房销售，就有望从源头避免预售制带来的烂尾楼等问题。这不仅保障了购房者的合法权益，也避免了预售制问题给我国房地产行业和金融体系带来风险隐患，可谓一举多得。

同时，此举还释放出一个清晰的信号，即取消商品房预售制是一种趋势，这提醒开发商不要再对预售制抱有幻想，而是应该设想在没有预售制的情况下如何解决资金或者生存发展问题。这也给购房人注入信心，并引导购房人选择“现房销售”，倒逼预售制退场。

因此，多地将“现房销售”写入土地出让文件中，是商品房从预售制走向现售制的柔性处置方式，也是最适合我国当下国情的方式。这样做既避免了手段过于激进带来的市场隐患，也有利于推动预售制逐步退出市场。虽说商品房预售制最终会被现房销售取代，但最好能有一个计划图和时间表。另外，也要确保土地出让与“现房销售”挂钩的相关文件、约定，能不打折扣地落地，防止在实施中出现问题。