在新州，如何利用caveat保护自己的地产权益

在房产交易中时常有这样的情况: 买房者签了购房合同，但是在一段时间之后才能settle。这时候买房者可能会担心，如果在这时候房子被卖给了别人怎么办？这时候买家可以登记caveat来保护自己的利益。本篇文章介绍了caveat的相关法律知识。

什么是caveat

Caveat是产权法律下的一种禁制令。在某产权下登记caveat的作用是防止未来在该产权下发生交易(除了the Real Property Act 1900允许的情况)。Caveat起到警示的作用，能使别人知道你在该产权下的利益。

谁能登记caveat

只有在相关土地拥有有效地产利益(an eligible interest in the land)的人才能登记caveat。你必须有合理的理由(reasonable cause)。如果你在没有合理理由的情况下登记了caveat, 而别人因为这个caveat遭受了损失，你可能需要进行赔偿。所以，建议在登记caveat之前寻求专业法律意见。

一旦登记了caveat，只有在caveat被移除了之后才能进行交易。或者如果你得到了登记caveat的人的允许(consent)，在即使有caveat的情况下，你也可以在该产权下登记你的交易。

登记Caveat的好处

登记Caveat有以下好处:

• 对于 unencumbered land (没有负担的土地，例如不受按揭或留置权影响)来说，登记caveat可以防止第三方登记产权交易，从而防止诈骗行为

• 在settlement过程时间长的情况下，你可以在产权移交之前登记caveat来确保自己的利益

• 产权持有者能获得长期的保护。除非以下情况发生，caveat会一直存在于相关产权下：

- caveat失效

- 被法庭下令移除

- 被正式撤销

- caveat下的产权利益因后续交易而被满足

Caveat的常见使用情况

防止他人在产权下进行交易。如果你拥有unencumbered land，产权下没有登记按揭等能对产权起到保护作用的交易，你可以登记caveat来保护自己的利益。

• 买家登记caveat可以保护其在买卖合同下的利益

• 贷款借方（如银行）可以登记caveat来让第三方得知产权下有贷款的存在

• 保护租约或者按揭下的利益

• 登记delimitation plan

Caveat不能被成功登记的情况

登记caveat要向NSW Land Registry Services (NSW LRS)提出申请，在以下情况下NSW LRS可以拒绝登记Caveat:

• 关于产权的信息错误

• 没提供关于产权的信息

• 产权注册所有人的名字和地址未提供或与记录不符

• 以纸质表格登记的情况下，没有附上accompanying exception form

移除Caveat

在新州，有以下几种方法可以移除caveat：

1. 法庭命令

2. Caveat失效

3. 撤销caveat

4. 获得caveat登记人的同意(consent)

1. 法庭命令

反对caveat的争议应提交至新州最高法院(NSW Supreme Court)来解决。

新州最高法院可以决定延长caveat或是将其移除。在新州最高法院做出决定后，NSW LRS会执行该决定。

2. Caveat失效

在以下情况下，Caveat会失效：

• Caveat下的产权利益被该产权下的交易所满足；或

• 注册产权所有者或注册地产利益所有者向NSW LRS提交相关表格(Application for Preparation of Lapsing Notice)

3. 撤销Caveat

撤销Caveat有如下的方法:

• 向NSW LRS提交相关表格(Withdrawal of Caveat) (需有caveat登记者或其律师的签字)；或

• 向NSW LRS登记新州最高法院的相关命令

4. 获得caveat登记人的同意(consent)

值得注意的是，Caveat登记人或许不同意撤销caveat，但是可能会同意某些交易的发生。例如，登记人在相关房产下有一个未注册的按揭利益，所以登记了一个caveat来保护这个利益，在这种情况下登记人可能会同意把房子租出去。登记人可以提供书面同意来允许租约。

登记caveat可以有效保护自己的产权利益。登记caveat必须满足两个要求：1.在相关土地拥有有效地产利益(an eligible interest in the land); 2. 有合理的理由 (reasonable cause)。如果你对caveat的登记或移除有疑问，或是需要律师协助完成相关流程，欢迎寻求我们专业律师的帮助。

如有需要——

如果您有相关问题需要协助，欢迎联系我们星联法律事务所，我们有专业的律师给您提供及时、有效的法律服务。

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