老工业区变身新经济舞台：杨浦滨江城市更新历程（上篇）

内容摘要：

1、杨浦区近代工业文明造就了丰富的工业遗产，为上海四大副中心之一和传统滨江工业区。杨浦滨江城市更新功能定位由“工业”功能逐渐向“生活”功能过渡，在保护工业遗存的基础上，充分发挥了科教、商业、总部等资源优势。

2、首先，本文对杨浦滨江地区城市更新的背景、实施情况和更新机制进行详细介绍，将滨江地区城市更新的历史沿革、发展功能定位、更新目标、实施成效、更新模式等方面内容进行梳理。其次，对杨浦滨江城市更新总体规划与布局进行阐述，理清更新的重点片区划分情况和重点项目的实施情况。再次，选取三个代表性项目——上海国际时尚中心、东方渔人码头和绿之丘，从项目总体情况、更新历程、更新机制、项目主要业态、企业入驻情况、项目特色和价值、周边配套项目这几个方面进行案例研究和分析。最后，基于以上分析，得出杨浦滨江城市更新经验，并就现存的城市更新问题进行探讨，定义城市更新的有效举措。

作者：远博志城 | 张慧民、戴梦云

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杨浦滨江城市更新概述

1、杨浦滨江城市更新背景

历史沿革

杨浦区近代工业文明造就了丰富的工业遗产，为杨浦滨江地区的城市更新奠定良好的物质基础和文化基础。杨浦区近代工业始于19世纪80年代。清光绪八年（1882年），经李鸿章批准，官督商办的上海机器造纸局投产。1883年，英商又沿黄浦江畔建立了中国第一座现代化水厂杨树浦水厂。1890年，官商办的上海机器织布局投产，这是国内最早的机器棉纺织厂。至1927年，区境内已有57家外资工厂，民族工业已发展到301家，其中轻纺工业已具相当规模，纺锭数占全市45.4%。1949年，杨浦区有企业近千家，职工近10万人，工业总产值7.2亿元，占全国的5%、占全市的20%左右，在上海乃至全国闻名。

图1 杨浦滨江历史风貌

发展成效

杨浦滨江是指杨浦区从西面的秦皇岛路至黎平路、绵延5.5km沿黄浦江的滨江带，濒临广阔的江面。这里曾经属于公共租界，远离城市中心区，具有产业发展的潜力，素有大杨浦之称。作为上海四大副中心和传统滨江工业区，杨浦滨江城市更新充分发挥了科教、商业、总部等资源优势，以核心区带动滨江区发展，取得了多方面的发展成效。

（1）显著的产业结构升级。以服务经济为核心、创新经济为引领的新型产业发展格局进一步完善。“两个优先”发展产业逐渐发展成为区域经济发展的主要助推力。

（2）强劲的重点产业发展。聚焦现代设计、智能制造研发服务产业，科技金融、信息技术、电子商务产业年均增加值增速达到11%～19% 。

（3）充足的产业创新动力。科创园与“一廊一圈 一谷一园”、四大创新创业街区和滨江国际创新带在区域地理空间上，形成“20+4+4+1”的创新“U”场。

（4）优化的产业空间布局。形成“西部核心区+中部提升区+东部战略区”的创新协调新格局。其中，东部战略区聚焦滨江南段，以城市更新推动“工业锈带”变为“生活秀带”。

功能定位

杨浦滨江共功能定位由“工业”功能逐渐向“生活”功能过渡，在保护工业遗存的基础上，化遗存为现代文明的展示窗口。

（1）变“工业锈带”为“生活秀带”。主动作为实现滨江岸线全面贯通，推进杨浦大桥以 东 2.7 公里公共空间贯通工程。多点开花打造滨江公共空间，建设充满活力、特色生态、舒适便捷的世界一流滨水公共开放空间。

（2）城市更新打造杨浦样板。多方协同加快旧改和土地收储，显著改善百姓居住条件。推动收储一批工业、仓储地块和码头岸线，实现生产岸线向生活岸线转变。以保留为主焕发工业遗存新生。历史保护建筑及其他大量百年工业遗存。按照“重现风貌、重塑功能、重赋价值”的原则，积极推动工业遗存“再利用”。

（3）塑造产业功能亮点。杨浦滨江产业功能持续推进。落地一批重大产业项目，先后引入美团上海总部、中交集团上海总部等重点项目。建成一批重点商务楼宇，包括大安石、联通大厦、建发国际大厦等，累计新增商办面积约 90 万平方米。有序推进上海船厂、杨浦大桥、 杨树浦电厂三大区域组团建设。

（4）健全开发管理机制。成立杨浦滨江综合开发管理指挥部，进一步优化指挥部、指挥部办公室、滨江公司“三位一体”工作机制。凝聚合力，逐步理顺杨浦滨江招商体制机制。明确争创人民城市 建设示范区的重点任务和重点项目。

更新目标

空间目标上，滨江中北段——“全球城市转型战略空间”：全面实现全域控详规划覆盖。依托市区土地联合收储新机制，深化区企合作，分步骤开展土地收储、转型和临时利用。加快新型基础设施建设，通过数字赋能加快制造业转型发展，打造在线新经济研发创新区。滨江南段——“世界级城市会客厅”：持续推进城区建设和品质提升，创建上海杨浦生活秀带国家文物保护利用示范区。建设上海“长阳秀带”在线新经济生态园。创建上海公园城市先行示范区。全面推动城区数字化转型，构建全球人才向往的国际水岸。

功能目标上，共兴产业发展——深化区、校、企“三区联动”发展，建设上海“长阳秀带”在线新经济生态园。加快产业功能落地，集聚一批特色产业。共享品质生活——2022年全面完成区域内旧区改造和滨江南段零星地块土地收储，系统重塑城市发展空间格局。共铸文化之魂——推动文物建筑和工业遗存逐步开放，全面发展文化创意产业。共建公园城市——建设生产、生活、生态“三生融合”、打造独具公园特色的文化旅游品牌，构筑绿色屏障。

2、杨浦滨江城市更新实施情况

政策支持

国家和地方政府相继出台相关政策，并成立杨浦滨江综合开发管理指挥部，支持和推动上海杨浦滨江区域的城市更新工作。2019年11月，习近平总书记视察杨浦滨江时提出了“人民 城市人民建、人民城市为人民”重要理念，为推动杨浦“四高城区”建设指明了新方向。2020年6月，十一届上海市委九次全会要求把握人民城市的根本属性，杨浦滨江将借势“一江一河”的大繁荣大发展迎来新机遇。同期，杨浦区委发布《杨浦滨江全力争创人民城市建设示范区三年行动计划》，明确提出把滨江区域作为杨浦新一轮发展的重点区域。2021年8月，杨浦区人民政府印发《杨浦区滨江发展“十四五”规划》指出，要多方位保障滨江的转型发展，高效率实施滨江城市更新。

重点任务

杨浦滨江城市更新逐渐发展形成一个成熟的杨浦模式，彰显杨浦特色。

（1）多方协同加快旧改和土地收储。聚焦旧改这一最大的民生，“十三五”期间杨浦滨江共完成旧改2.6万余户，显著改善百姓居住条件。

（2）以保留为主焕发工业遗存新生。滨江南段核心区共保留24处、66幢，总建筑面积达26.2万平方米的a史保护建筑及其他大量百年工业遗存。

（3）推动收储一批工业、仓储地块和码头岸线，完成32.49亩土地和6处码头收储(总计长度371.5米)，推进5处公务码头归并安置方案优化，实现生产岸线向生活岸线转变。

（4）“十三五”期间，先后完成毛麻仓库、烟草仓库、明华糖仓、上海制皂厂等历史建筑的修缮改造，总面积近5万平方米，并在原祥泰木行旧址上建成杨浦滨江人民城市建设规划展示馆。

3、杨浦滨江城市更新机制

更新体制与机制

主体上，实现政府部门和社会主体联合开发，打造城市综合运营商；资金上，争取重大项目，发挥市场力量，强化市场主体作用，加大资本注入；政策上，健全滨江开发政策体系，如招商服务、土地收储机制。通过主体的能动性作用实现政策支持和政策保障，三要素共同推进杨浦滨江城市更新进程。

联合存量主体，实施转型发展。指挥部、指挥部办公室、滨江公司“三位一体”联合开发，加强与市属国企及其他存量主体的合作。鼓励存量主体、区级国资平台、有开发运营能力的社会主体联合。滨江公司全面参与滨江综合开发管理，承担投资、融资、建设、运营、管理等综合职能，打造知名城市综合运营商。

加强资金保障，高效推进项目。积极争取国家及市级重大产业项目、重大基础设施、重大公共服务项目和公共空间营造项目在杨浦滨江落地。借助市场力量推动杨浦滨江综合开发工作，引入战略合作伙伴，加大市场投资力度。强化滨江公司市场主体和平台作用，加大资本金注入，将滨江区域相关资产注入滨江公司，更好服务滨江区域基础设施开发、产业发展和公共服务。

加大政策支持，创新开发模式。整合区投促办和滨江公司的招商职能，形成市场化企业招商服务机制。围绕人才政策、产业政策、财税政策、投融资政策建立健全滨江开发政策体系。借助市区联合土地收储机制，争取市级层面在联合收储地块的资金投入、模式政策创新等方面加大支持力度。

更新模式

空间开发模式上，南北段联动，多组团开发；项目开发模式上，将基金与基地、产业与基金”结合开发；开发思路上，旧改修缮与数字转型、传统产业和新兴产业齐推动。以工业遗存“再利用”、原生景观“重修复”、资源路径“新整合”、城市更新“添活力”为更新逻辑。

“南北联动、组团开发”的空间开发模式。上海船厂组团、杨浦大桥组团和杨树浦电厂组团——东部杨树浦电厂组团以杨树浦电厂为重点，打造集文化创意、科技研发、现代设计于一体的新型经济集聚区。

“基金+基地”“产业+基金” 的项目开发模式。整合各方资金、资本、团队要素，培育区域发展新动能。加快建设杨浦滨江商业活力带，推动滨江合生、美团、B站等项目建设。滨江中北段加快传统制造业转型发展。做强工业互联网、人工智能、新能源汽车、智慧医疗等产业，打造在线新经济“研发创园”。

“旧改修缮+数字转型”“传统+新兴”的开发思路。一方面，结合旧改实施“城市乡愁”项目，记录“滨江人家”生活变化，保留城市记忆。推进大规模的工业遗产转化、旧区改造和土地岸线收储工作。另一方面，全面推进城区数字化转型，在滨江区域布局新技术基础设施，打造城市数字化转型样板地。

杨浦滨江城市更新总体规划与布局

1、杨浦滨江城市更新总体规划

空间布局

杨浦滨江自南向北岸线漫长，考虑到滨江南段与中北段的历史底蕴、教育资源、产业发展、基础实施方面存在较大差异，不同的城市功能定位与发展阶段使得滨江重点功能区划分为滨江南段(核心区)和滨江中北段(扩展区)两大区域。

空间划分上，杨浦滨江重点功能区以秦皇岛路—杨树浦路—大连路—周家嘴路—许昌路—昆明路—怀德路—平凉路—内江路—控江路—军工路—闸北电厂—黄浦江为界，总占地面积约15.6平方公里。其中，滨江中北段(扩展区)以平凉路—内江路—控江路—军工路—黄浦江沿岸为界(含复兴岛)，约9.6平方公里。滨江南段(核心区)以秦皇岛路—杨树浦路—大连路—周家嘴路—许昌路—昆明路—怀德路—平凉路—黎平路—黄浦江沿岸为界，总面积约6平方公里。

空间规划

杨浦滨江中北段教育资源丰富、汽车产业发达；南段有众多工业遗址和天然公共空间，因此分段进行特色的城市更新的空间功能规划。时间布局上，大体从南往北由近及远布局，现阶段着重南段工业遗址和旧区改造的城市更新，并逐步往中北段进行推进。

滨江中北段——中段依托上海理工大学等高校、科研院所，突出“科创”和“生态”主题,打造以工业互联网、工业4.0为基础的新兴产业集群。推动铁路用地转型发展与复兴岛生态整治，远期建设成为滨江中北段“科技创新核”。北段聚焦新一代汽车产业，加快企业技术升级，构建智能制造为核心的科技创新产业集聚区。

滨江南段——杨树浦路以南区域以“科技创新，文化创意”为驱动力，围绕“科技-文化-金融”核心功能，打造世界级滨水岸线。杨树浦路以北区域作为滨江南段协调区域，承接未来优势产业溢出，为高端人才聚集提供高品质城市公共服务设施预留空间。

图2 杨浦滨江规划图

2、杨浦滨江城市更新重点片区

产业布局上，落地一批重大产业项目，引入美团上海总部、中交集团上海总部等重点项目。建成一批重点商务楼宇，包括建发国际大厦、滨江国际广场等。有序推进上海船厂、杨浦大桥、杨树浦电厂三大区域组团建设。

滨江中北段：高校片区——依托上海理工大学在医工交叉领域突出优势，探索打造临床转化园区，构筑生物医药创新策源地。汽车产业片区——促进军工路地区产业结构调整，利用国有大型企业的信息化升级需求，联合杨浦区内跨国汽车企业形成联动，支持汽车电子及零部件自主研发企业落地,催生工业互联网、人工智能、新能源汽车产业发展新动力。

滨江南段：西部上海船厂组团——打造集文化休闲、总部办公、生态居住于一体的滨江国际创新带。中部杨浦大桥组团——依托城市更新，打造集文化娱乐、 科技金融、创新博览于一体的在线新经济先导区。东部杨树浦电厂组团——以杨树浦电厂为重点，打造集文化创意、科技研发、现代设计于一体的新型经济集聚区。

图3 杨浦滨江城市更新产业布局

3、杨浦滨江城市更新重点项目

产业及创新载体类项目通过城市更新发挥产业发展和创新提升功能，目前滨江地区拟建8项重点产业类项目，集中于南段核心区。

表1 杨浦滨江城市更新产业及创新载体项目一览表

公共设施类项目致力于营造蕴含文化底蕴的城市公共空间或设施，形成良好区域人文氛围。目前滨江地区拟建17项重点产业类项目，集中于南段核心区。

表2 杨浦滨江城市更新公共服务设施项目一览表

图4 杨浦滨江城市更新拟建项目区位图

杨浦滨江城市总结

杨浦区先进的近代工业文明造就了丰富的工业遗产，随着时代的变迁和空间需求的更替，杨浦滨江从19世纪80年代近代工业区逐渐演变为21世纪的新经济秀带，功能定位由“工业”功能逐渐向“生活”功能过渡，在保护工业遗存的基础上，化遗存为现代文明的展示窗口，着力于发展服务经济，不断促进产业结构升级，提升区域的产业创新动力。

一是，更新模式创新。在国家和地方政策的支持下，城市更新取得良好成效，杨浦滨江城市更新逐渐发展形成一个成熟的杨浦模式——滨江中北段着力打造“全球城市转型战略空间”，滨江南段打造为“世界级城市会客厅”，总体形成“南北段联动多组团”空间开发模式、“基金+基地”“产业+基金”项目开发模式，和“旧改修缮+数字转型”“传统+新兴”的开发思路。

二是，产业与业态更新同步。杨浦滨江片区落地一批重大项目，产业及创新载体类项目通过城市更新发挥产业发展和创新提升功能，公共设施类项目致力于营造蕴含文化底蕴的城市公共空间或设施。案例研究部分阐述了上海国际时尚中心（产业及创新载体类项目）从国棉十七厂到国际创意园区以及其周边灰仓艺术空间项目、东方渔人码头（产业及创新载体类项目和公共设施类项目结合）从国营上海鱼市场到文化型滨江艺术商业综合体、绿之丘项目（公共设施类项目）从烟草仓库到工业森林以及其周边明华糖厂改造项目的更新机制。

三是，加快新的开发方式探索。杨浦滨江城市更新通过工业遗存“再利用”、原生景观“重修复”、资源路径“新整合”和城市更新“添活力”实现城市区域涅槃，但现实中仍存在统筹开发力度、产业发展能级、资金投入压力、基础设施配套方面的问题，未来，杨浦滨江将围绕“一条新经济秀带+两大园区”进行布局，“总部秀园”以“科技-文化-金融”为主导功能，打造以工业互联网、工业4.0为基础的新兴产业集群。

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