蛇口“网红盘”风险提示

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

去年251套住宅，去化约六成，出乎意料没有“日光”。

今年再接再厉，临海揽山御园再推出393套现房住宅，户型建面111-239平，均价约11.6万/平，总价区间约111-3405万/平。

作为蛇口为数不多的项目，一直受到大家的关注，有人觉得可以闭眼入，有人觉得不如选前海。

但就在大家口碑不一的情况下，临海揽山御园二度入市反倒对收入、社保以及首付款来源要求严格了起来。

市场已经进入存量周期，今年已经很少看到新房项目验核资格政策执行得这么严格了。

但是这都不是重点，重点是市场风向已经发生变化，大家期待的临海揽山御园到底值不值得？

自从临海揽山御园出现在大家的视线中就留下了拖拖拉拉的印象。

网上流传最多的是“连销售都熬走了”的传言。

现在二度开盘，还以现房的定位入市，自然也少不了大家一番讨论。

最近大家讨论的是，新房之间的battle或许已经从光明蔓延到了蛇口。

随着临海揽山进入认筹阶段，太子湾的招商玺家园也传闻要在中秋阶段入市。

作为太子湾目前唯一的用地项目，招商玺家园的户型图在之前已经曝光过，传闻除了改善户型126平要入市，稀缺的超大户型425平也会一块入市，价格参考是10万+/平起步。

临海揽山御园的户型建面是111-118平、236-239平，这样一对比，去化压力无形中便增加了不少。

如果招商玺家园入市备案价定在10万+/平，那么1500万内，自然是太子湾的玺家园更受市场欢迎。

一方面价格差距不明显的情况下，太子湾即便是低楼层也是一线海景，另一方面旁边的商业配套在整个蛇口数一数二，对首套客户而言，更有诱惑力。

那么在被招商玺家园力压的情况下，临海揽山御园要不要出手？要不要等太子湾的住宅？

鲨鱼认为需要根据实际情况来看。

临海揽山御园眼下入市，有三个值得关注的地方。

一是南山今年的项目已经出得差不多，而且不仅今年出得差不多，未来两三年南山可选的新房项目也不多。

特别是南山高价值地段，除了前海的几个项目还能看一看，其他的都比较一般。

品质和段位都经不住battle。

比如正东名苑，129-143㎡复式109套，总套数172套，准现房，单价区间约9.5-11万/㎡，但楼间距比较小，周边被城中村包围，车位不太够，有1500上下的实力，估计都很难下得去手。

而且深圳近3年的土拍，已经很少有南山的地块出让，有也主要集中在前海和西丽。

也就是说，太子湾、深圳湾、红树湾、后海的地段会成为大家必争的地段。

如果抢不到，也会退而求其次选择蛇口其他地段。

当存量市场搏杀阶段过去后，或许回头看市场看待临海揽山御园会是另一种价值。

二是现阶段新房处于交付延期或者施工进度不够给力的阶段，熬成了现房可以看得见摸得着，交房风险也小很多。

三是大户型比较有竞争力。

236-239平的4+1户型，加上大阳台，无论是在蛇口还是在整个南山的新房当中，都比较少有。

另外相对而言，临海揽山御园周边的二手房小区已经开始老旧化。

比如附近的兰溪谷一期2004年建成，兰溪谷一期2007年建成，已经有十几年楼龄。

所以整体来看，临海揽山御园地段+大户型+高层海景的组合，有竞品优势。

虽然是南山为数不多能挑一挑的新房，但是作为网红盘，不可能没有BUG。

最主要集中在这几个方面。

第一是部分楼层价差比较明显。

比如2栋A座01和02户型，14层以下，每往上一层总价差大约是7万，但22-25层每层以大约23万的幅度增加。

而且整体来看，高层和低层的总价差，差了将近200万。

第二是2栋114-119的C1户型和D户型只做了3房，实用性不够。市场110-120平的产品，更倾向做4房。

第三是距离大南山比较近，部分低层既看不到海景，也被山体遮挡光线。

第四是蛇口道路规划比较杂乱。

项目位置处于大南山脚下，属于道路交汇处。沿山路和工业5路比较狭窄路口交汇处红绿灯较多，有堵车风险，特别是上下班高峰期。

（工业五路下班高峰情况）

第五是没有住家比较在意的小区花园，只有空中花园。

小区内部被别墅和其他公共建筑占据，活动空间比较少。

如果想要享受大一点的公园设施配套，最近的需要去到直线距离约1.3米的四海公园。

所以整体上看，对追求居住品质的壕刚群体来说，住家的满意度会有所打折。

不过，以上纯粹个人分析，要怎么看这个项目，就见仁见智了。

作者观点，不代表格隆汇立场