新闽系七小龙

和大家分享一个糟心的故事：

业内的朋友前几天告诉我，他认识的一个爆雷闽系房企的部门总监近期无奈离职，加入了一家地产公司，但是职级和薪酬都下降了，尤其是薪酬，近乎腰斩。

说实话，近几年闽系房企可谓异军突起， 过去几年，闽系房企一直在TOP50房企阵列中占据着重要地位，在最辉煌的时候，闽系房企近乎占据了TOP50榜单的三分之一。

闽系房企的中高管在几年前怎么也不会想到若干年后自己会陷入这样的窘境。

高杠杆、高周转是贴在大多数闽系房企身上的标签，在规模为王的黄金时代，他们的排名光环掩盖了资金风险。

2020年，以泰禾为首的闽系房企暴雷为序幕，随后诸多闽系房企出现了流动性危机，融资渠道被锁，销售回款乏力......

甚至还有人抛出这样的观点：

闽系房企将逐步淡出房地产的舞台。

曾经那些激进的闽系房企，确实在为曾经的疯狂付出代价。

但艳姐注意到，还有一小部分闽系房企，在极限生存挑战中，依然活得很好。

它们活得好的背后，有着怎样的故事？

01

老闽系落幕后

还坚挺的新闽系

为什么在过去，闽系房企军团能够在诸多派系房企中异军突起？

一个是和闽系房企本身的高风险偏好有关。闽系房企过去大多数都实行高周转+高杠杆模式。 在黄金时代，房子的销售根本不用愁，房子千篇一律也照样有人买。

另外，也和闽系房企过去的融资背景有关。福建当地的民间资本相对充裕，闽系房企相对于其他派系房企更容易拿到民间资本，于是也让他们能够在土地市场上叱咤风云。

然而，在三道红线叠加融资渠道关闭、预售资金监管等硬性调控政策落地，过去闽系房企大干快上的打法，显然已经行不通。 2020年开始，在降杠杆、降负债的主旋律下，曾经大部分高速发展的闽系房企开始失速。

在回款压力山大的2021年，上市闽系房企中有旭辉、建发、中骏全口径销售额增速为正，其余上市闽系房企销售额均没有增长甚至出现下滑态势。

房企在土地市场上的拿地情况则能体现出房企对于未来发展的信心。 在克而瑞近期发布的1-8月新增货值TOP100榜单中，位列TOP20的闽系房企也仅有建发房产和国贸地产，和前几年闽系房企的鼎盛时期，诸多闽系房企位列TOP20的盛景，不可同日而语。

在今年上海的集中供地中，前几年积极拿地的那批民营闽系房企没了声音，反而是一些具有国资背景的闽系房企表现比较突出：

比如在上海首轮土拍中，建发以22亿元拿下金山地块；还联合华发以56.4亿元斩获闵行两幅宅地。此外，象屿地产和招商联合体也以40.4亿元竞得闵行地块；厦门国贸以23.2亿元拿下松江地块。

巧合的是，这几家房企都是厦门出身的闽系房企。在今年厦门的多轮土拍中，建发、 国贸、象屿和联发也在拿下了厦门多幅地块。

再综合市场上各债务消息和爆雷消息，排除诸多闽系房企后，艳姐也总结了目前还比较稳的闽系房企是：

国资房企：建发、国贸、联发、象屿

民营房企：旭辉、中骏、金辉

02

厦门国企的韧性

先看着4家崛起的闽系国企：建发、联发、国贸、象屿。

当然，因为是国企属性，这4家房企天然具有融资优势，而且还背靠集团“大树”：

建发和联发都属于厦门建发集团；国贸地产则是厦门国贸控股集团旗下的地产公司；象屿地产为象屿集团旗下房地产业务平台。

集团也会为这些房企进行资源的资金的赋能，所以这些房企即使在房地产的下行期，也依然具有抗挫力。

而且伴随着房地产下半场诸多民营房企爆雷出清，这些闽系国企在土地市场上相对来说更容易拿地，比如今年上半年，建发和国贸就已经在土地市场上大展拿地实力。

当然这几家国企也各有特点：

比如建发在厦门当地有本土一哥之称，其产品质量在业界也得到普遍认可，用一句话来总结建发的产品，或许就是：除了贵，还真的很难找出缺点。 建发虽为国企，但其此前它已通过制度改革，让企业运营接轨了市场化，提高了经营效率。

去年，在行业负增长、房企销售额普降的背景下，建发房产业绩增速却高达41%，而且在2017年-2021年，其复合增长率高达72%。

今年上半年，建发在长三角和珠三角等核心城市的核心地段拿地较多，根据克而瑞数据统计，上半年其新增地块共33幅，新增可售货值974亿，可售面积361万平方米，权益比例63%；且新增地块位于一二线城市占比高达90%。

值得一提的是，前不久，建发系公司换了4位董事长，建发房产、建发国际、建发物业、建发合诚先后发布了人事变动公告，4家企业均迎来了新的掌门人。只能感叹建发动作蛮快的，换人也够狠。

联发集团在地产圈也是非常低调，但其实其早在1983年就成立了，同样是厦门建发集团旗下的公司。

根据克而瑞数据，2021年联发集团销售额为598亿元，比国贸地产的406亿要高一些。

根据官方资料显示，联发集团拥有超1000万㎡土地储备，而建发去年土地储备为1944万㎡

联发集团深耕一二线城市，而且很多是高能级城市，比如一线城市广州、深圳；二线热点城市像杭州、南京、苏州、重庆等等。

值得一提的是，联发在代建业务和城市更新领域也有所建树。联发代建业务始于1998年，业务领域涵盖大型公建、产业园区、酒店、写字楼等业态，并拓展至城市更新等领域。

官方资料显示，目前联发代建已完成超500万㎡建设规模，筹建和在建项目超350万㎡。2017年金砖国家领导人会晤场馆、海峡大剧院等公建项目均是由联发代建。可见联发作为国企，还是有比较强的政府资源优势。

国贸地产是一家起步厦门、布局全国的国企，从1987年就已经创立。

今年，国贸地产在土地市场也比较猛，克而瑞数据显示，2022年上半年，国贸地产新增货值便将近200亿元，位列全国房企第18位。

官方信息显示，国贸地产深耕福建、长三角、长江中游、大湾区、成渝城市群五大区域，同样也是布局在一二线热点城市，比如北京、上海、广州、南京、杭州等。

截至目前已开发项目面积近1500万㎡，工程代建面积近1000万㎡，城市更新面积超400万㎡，物业管理面积近3500万㎡。

国贸地产承接了厦门多个重点及标杆项目的的城市更新、代建、修缮业务：比如鼓浪屿八卦楼、沙坡尾片区、复旦大学中山医院等。

另一家 房企象屿地产，小而美是象屿的定位。其主要深耕长三角、海西、成渝核心都市圈，覆盖福建、上海、江苏、重庆、天津等区域，形成了一线城市和二线城市为主的区域布局。

综合来看，这四家闽系国企在布局上都倾向于在一二线热点城市布局，这些城市有稳定的基本盘，即使在房地产的下行期，也依然能够带来比较稳定的现金流支持。

这些房企除了在住宅领域进行开发，也往往有丰富的政府资源，进行代建和城市更新板块的发展，这也为其成功穿越周期提供了稳定的力量。

03

民营闽系房企凭什么？

旭辉、中骏、金辉的发展密码

不可否认的是，民营房企在现阶段或多或少都会遇到一些问题，尤其闽系房企成为了重灾区，但诸如旭辉、中骏、金辉的韧性相对来说比较强一些，并没有出现实质性的爆雷。

旭辉过去能够实现快速增长，但又不同于其他闽系房企出现爆雷的情况，一个原因是其布局城市主要为一二线城市，产品类型为主要为刚需以及改善型产品，能带来可观的现金流。

另外旭辉拿地也比较节制，会理性出价，注重地块的利润率。 当其他闽系房企在争相拿地王的时候，旭辉却保持适度理性，不拿地王，不拿利润低、性价比低的地块，这样的克制是其他闽系房企少有的。

根据今年旭辉的半年报，上半年旭辉收购了包括北京、上海、长沙等城市在内的6个新项目，其中旭辉集团股本权益约占37.4万平方米。截至2022年6月30日，旭辉土地储备总建筑面积约4930万平方米，集团应占土地储备建筑面积约2630万平方米。可以说“弹药”是非常充足的，保证了未来的可持续发展。

中骏也是比较坚挺的闽系 房企之一，年内也没有到期美元债务。

报告显示，上半年中骏集团实现合约合同销售金额326亿元，收益154亿元；期内溢利15亿元，应占核心溢利12亿元，已售未结转金额1227亿元。

中骏今年上半年销售金额集中在一、二线城市，占比为65%，从中可以看出中骏的高质量布局。

中骏在拿地方面也有一定的优势，2017年，中 骏提出“一体两翼”战略，以住宅为“一体”、购物中心与长租公寓为“两翼”。 在土地市场上， “一体两翼”战略 让中骏能够在土地获取方面更具有优势，也能够降低拿地成本。

金辉在地产圈也是一个比较低调的存在，其 着重布局“新二线”，并未在大家都蜂拥的强一线集中供地中与人争得头破血流。 同时在竞争格局非常市场化、成熟化的珠三角，金辉并没有盲目为了扎根大规模增加土储。

截至2022年6月30日，金辉控股合约销售额约243.7亿元，合约销售面积约165万平方米；营业收入约182亿元，同比增长13.4%。金辉控股土地储备总建筑面积为2963.4万平方米，分布于全国34个城市。

总结来看，这些民营闽系房企的共通点就是对风险的预判和控制，虽然其在发展过程中对于规模也曾有过追求，但好在它们并没有如脱缰的野马般疯狂加杠杆和扩张。

它们还追求长期主义，比如旭辉对于产品的长期主义，中骏对于持有型的物业的长期主义，这些都让他们能够成功穿越周期。

结语

都说此轮房企之间的竞赛非常残酷，但也正是通过这场淘汰赛，才能够去伪存真，让更多人知道谁才是真正的战略上正确，谁才是真正的实力房企。

过去闽系房企被贴上了太多激进的标签，而覆盖了那些谨慎、长期主义的闽系房企。

浪潮褪去后，它们才是真正闪耀的珍珠。

主编：张艳

责编：doug

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