楼上装修厕所改厨房，楼下业主大呼受不了，法院：恢复原状

记者|马付才

责编|张 晶

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生活中，买房后对房屋装修是业主享有的权利，但业主就自己的专有部分享有自由使用、收益及处分权利的同时也应承担相应义务，不得危及建筑物的安全，也不得损害其他业主的合法权益。

近日，江西省赣州市中级人民法院以询问调解的方式，宣判一起相关上诉案件。楼上的业主装修时将厨房改造成卫生间，正好位于楼下业主厨房的上方，引发楼下业主不满。法官认为，楼上业主的行为不仅违反了国家强制标准的要求，亦有违公序良俗，给下层住户造成心理不适，对其居住生活亦会造成不良影响,因此判令其将改造的卫生间恢复原状。

厨房被改造成卫生间

刘某是一名包工头，他与江西省大余县某房产项目的建筑商（以下简称“建筑商”）签订合同，通过以房抵工程款的形式占有并使用大余县某小区38号楼1单元401室，刘某开始对401室进行布局和功能改造。

在对401室的装修改造中，刘某将房屋客厅中的公共卫生间拆除，相应拓宽了客厅面积；又将401室厨房改为公共卫生间，并将改造后的公共卫生间排水管穿透楼板，进入楼下301室厨房顶部区域，一路拐入楼下301室主卧室的卫生间后，接入卫生间主管完成排水，并将401室的阳台改为厨房。

至此，改造后的401室的公共卫生间正对楼下301室的厨房，但此时楼下301室尚未售卖、装修和入住。

之后，李某桂购买了401室楼下的301室，装修后于2019年入住。李某桂入住后发现，有一根管道从楼上的401室穿透楼板、进入其厨房顶部区域，并一路拐入其主卧室卫生间后，接入卫生间主管完成排水。

自己在厨房中做饭，就能听到楼上卫生间抽水马桶的排水声，想到厨房头顶上的“马桶”，李某桂再也没有做饭的心情。并且，李某桂时常担忧污水管道发生泄漏，这给其造成巨大的心理压力。李某桂找开发商协商无果后，无奈之下，将401室通往其主卧卫生间的两个排水管全部堵上，导致401室的两个卫生间因无法排水而不能使用。

建筑商诉请刘某恢复原状被驳回

刘某以房抵工程款占有401室，但该房屋产权证一直未登记到刘某的名下，后刘某通过诉讼从建筑商那里要回了本该属于自己的工程款，于是将401室退回给建筑商。

建筑商认为，刘某对401室布局和功能的改造行为违反了相关法律、法规的规定，且损害了第三人李某桂的合法权益，对其生活造成困扰和负面影响。于是将刘某诉至法院，请求判决刘某恢复401室原有格局和功能。在该诉讼中，李某桂作为第三人参加诉讼，并提交书面意见，要求将401室恢复原状。

对于原告的诉请，刘某辩称，案涉房屋工程是他做的，做好之后原告来验收时也没有提出异议，房屋主体验收合格。

一审法院认为，原告主张的恢复原状应建立在合法、合理、必要的基础上，即应主张通过更改卫生间管路使其恢复正常排水即可，而不宜主张按照案涉401室交付时的图纸恢复原状。因为按照原告的诉请，需将公共卫生间恢复为厨房、阳台的厨房拆除，并在客厅补回一个公共卫生间，这一要求的达成不仅超出合理、必要的限度，也需花费大量的时间、金钱；且即便达成原告的诉请要求，该房在日后的售卖中，不特定的买受人也未必愿意买这样一套房子。为此，一审法院庭审中向原告释明利害关系，希望变更诉讼请求。

但原告不愿变更诉讼请求，一审法院亦未支持基于其诉讼请求而提出的鉴定申请，并认为“刘某通过以房抵工程款的形式合法占有、使用案涉房屋，并对其进行布局和功能改造”，认定刘某对案涉房屋的布局和功能改造行为具有合法性，且不影响房屋的二次销售和使用，原告诉请超出合法、合理、必要的限度，不应获得支持，遂驳回原告的诉讼请求。

二审法院判令房屋恢复原状

原告上诉后，二审法院认为，引起该案民事纠纷的事实虽然发生在《民法典》实施以前，但一直持续至今，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，该案应依据《民法典》及其相关司法解释处理。

《民法典》第二百七十二条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”根据该规定，业主取得建筑物专有部分的所有权或者使用权后，为充分发挥房屋的使用价值，提高房屋的利用率，可对房屋内部结构和空间布局进行合理的优化和改进。但业主就自己的专有部分享有自由使用、收益及处分权利的同时，应承担不得危及建筑物安全，不得损害其他业主合法权益的义务。其义务包括不得实施违法改建、扩建，改变专有部分本来用途和使用目的，以及违反当地生活习惯和善良风俗等不当损毁和不当使用的行为。

另外，基于厨房和卫生间的功能，其建造有一定的特殊要求。由住房和城乡建设部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版发行的《住宅设计规范》(GB50096-2011)，于2012年8月1日起实施，其中“卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）、厨房、餐厅的上层”条文，为强制性条文，必须严格执行。根据上述规定，刘某不应将卫生间设置在下层厨房的上方。刘某将厨房改造成公共卫生间，不仅违反国家强制标准的要求，亦有违公序良俗，给下层住户造成心理不适，对其居住生活亦会造成不良影响，刘某应恢复原状。

因此，二审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《民法典》第一百七十九条、第二百七十二条，《民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决撤销一审法院的民事判决；限刘某于该判决生效之日起三十日内将改造的卫生间恢复原状。此外，原告向一审法院提出的诉讼请求是要求刘某赔偿其恢复原状的损失，由于一审法院未组织双方对恢复原状的费用进行鉴定，原告请求的最终目的仍是恢复房屋空间布局的原始设计状态。为了减轻当事人的诉累，二审法院认为可由刘某直接对厨房改造的卫生间作恢复原状处理。

该案的主审法官李平认为，远亲不如近邻，融洽的邻里关系非常重要。对此，《民法典》第二百八十八条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中，刘某在装修中，将厨房直接改为卫生间，属于禁止行为。对此，其他业主可要求其停止侵害，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失。

李平同时也提醒大家，装修中不要擅自改变房屋用途、结构和配套设施，合理规划使用房屋，切莫只考虑短期利益，而忽略结构的整体性、耐久性及抗震能力的要求，造成严重的安全隐患。

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