华发股份 ：逐胜“存量时代”

文/乐居财经 房慧

一个多月前，华发股份在上海的二次集中供地上，共计拿下了四幅地块，总价合计115亿元，其深耕上海的决心可见一斑。

这是华发股份2022年上半年，在土地投资与收并购的一个缩影。

行业艰难时期，为何华发股份可以在土地市场攻城略地？其披露的2022年中期报告，或许有答案。

中报显示，2022年上半年， 华发股份实现营业收入250.05亿元，同比增长20.37%；实现归属于上市公司股东的净利润18.46亿元，同比增长9.44%。

期内，华发股份销售情况良好，实现销售额493.91亿元，位列克而瑞行业销售排名第17位，较去年同期上升17位。

作为国企代表，历来低调的华发股份，在当下的市场环境下，却能迅速抢占市场话语权，实现了真正意义上的“弯道超车”。

或受益于期内业绩的大涨，资本市场已预先闻风而动。9月1日上午，随着REITs概念走高，华发股份放量冲击涨停。

扩充优质土储，逐胜“存量时代”

在当下的市场环境中,如何补充优质土储，这对房企可持续发展的重要性不言而喻。

前文已提及华发股份今年上半年在上海的新增土储，而这仅是其土地储备中的一部分。

在2022年上海首轮集中土拍中，华发股份还与建发联手，先后拿下了闵行区七宝镇地块及浦锦街道地块。2021年，华发股份在上海三次集中土拍中共参与了十余幅地块的竞拍。

在保持经营稳健、现金流充裕的基础上，上半年其先后在上海、杭州、珠海等战略深耕城市斩获优质地块，为后续发展积蓄动力。

截至报告期末，华发股份待开发土地计容建筑面积434.02万平方米，在建面积1594.95万平方米，主要位于一、二线核心城市。

即便行业整体销售表现低迷，但依托优质的土储和精准的营销策略，上半年华发股份仍实现销售金额493.9亿元；销售面积178.7万平方米。

从各区域销售情况来看，华东和珠海是业绩贡献的大粮仓。其中，华东大区完成销售293.35亿元，销售占比59.39%； 珠海大区完成销售97.81亿元，销售占比19.80%。

值得一提的是，受制于疫情的叠加影响，房企的复工复产也成了关注的热点。据了解，上半年，华发股份成功交付新房18300余套。旗下项目均实现如期交付，兑现了对客户的交房承诺。

在重视房地产主业的同时，华发股份也在不断夯实其“一核两翼”的发展格局。商业运营方面，其已进驻全国16个重点城市，旗下项目逾百个。截至6月30日，其出租房地产总面积达51万平方米，1-6月实现租金收入1.99亿元。

增收+节流，安全底盘进一步夯实

在融资端与投资端战略平衡上，华发股份表示：会量入为出，先确保“三道红线”全绿的安全底盘。

中报数据显示，华发股份实现营业收入250.05亿元，同比增长20.37%；实现归属于上市公司股东的净利润18.46亿元，同比增长9.44%。扣非基本每股收益0.84元，同比增长40%。其中报还显示，公司还有尚未结算的预收房款742.99亿元，较年初增长9.10%，奠定了未来营收基础。

毛利率方面，自2020年起至2022年中期，华发股份期中及期末分别实现毛利率24.6%、24.3%、29.58%、25.8%和21.42%。受结算项目影响，该数值呈现下滑趋势，但在同行业中仍处于较好水平。

收入增加的同时，华发股份也在向管理要效益。期内，其销售费用为5.8亿元，同比减少20.3%，管理费用为9.6亿元，同比下降7.8%。

债务方面，中期报告显示：华发股份有息负债1434.18亿元，其中长期负债占比79.6%。根据中报数据计算，其剔除预收后资产负债率为66.6%，净负债率89.9%，现金短债比1.8倍，继续保持“三道红线”绿档。

在融资方面，华发股份也展现了其优质的一面。报告期末，其在证券交易所、银行间市场等发起融资储备额度155亿，完成全市场首单类 Reits 15.48 亿转售续期；成功发行南湾华发商都CMBS 35亿和威海华发新天地商业CMBN 6.3亿,整体平均融资成本为5.79%。

在行业逆境中实现进位提升，华发股份中期成绩单里的各项指标，堪称靓丽。

据wind数据显示，华发股份今年股价累计上涨幅度已超40%。随着中报发布，华安证券、中邮证券、西南证券对华发股份给出了“推荐”或“买入”评级。经营向好的表现，也让其在资本市场的认可度持续提高。