债务承压，福建地产二代踏错节奏

记者/ 钟黛 编辑/ 江一苇

9月8日，融侨集团公告，已与平安信托达成和解，其持有的65%武汉置业股权、5%江阴国际的股权解除冻结。

此前，融侨旗下的武汉置业未能偿还平安信托的本金5.99亿元及对应利息，因而被法院冻结上述股权。

武汉置业开发运营的项目主要有武汉融侨城、悦府、天域、星域等。目前，平安信托已撤诉。

在集团层面，融侨已有近20亿元的“19融侨01”和3亿元的“19融侨F1”达成展期。

为了争取债权人支持，融侨集团实控人林宏修展现担当，为“19融侨01”的展期方案提供担保，为业内少数愿意提供担保的房企老板。

林宏修

融侨集团是福建的家族企业，在地产二代林宏修的掌舵之下，公司踏错扩张节奏。从2020年开始，融侨开始收缩。

2021年下半年以来，地产行业融资收紧、销售下滑，催化了融侨的危机。

规模焦虑

掌舵人的观念，直接影响公司的经营风格。融侨创始人林文镜为印尼华侨，1989年在福州创办融侨，开发运营港口、工业村、地产、商业、酒店、教育等产业。

融侨初期的精品路线，在福州当地塑造了良好的品牌形象。

2005年，林文镜选择与金辉合作，迅速展开全国扩张。2009年，融侨集团跻身百亿规模。

然而，当林文镜年事渐高，其长子林宏修不太认同金辉快速扩张的打法。接任董事长后，林宏修决定“回归初心”，主打高品质住宅，2011年与金辉解除合作。

在他的掌舵下，2010年-2014年，融侨集团的拿地金额和数量均大幅减少，确定“深耕区域、精耕细作”的战略，以福州、上海为双核心，深耕省会城市和强二线城市核心地段，同时布局商业。

林文镜

“回溯来看，2010-2014年这四年，仍为地产行业的黄金发展期，全国住宅新开工面积、土地成交数量均处于高位，融侨在此期间拿地上的保守虽然保障了稳健性，但也使之错过了规模扩张的良机。”第三方评级机构曾指出。

然而，随着行业集中度提升，其他闽系房企大跃进，林宏修也卷入了“规模焦虑”。

2015年-2017年，融侨在全国范围内频频高位拿地。克而瑞的数据显示，2018年融侨完成权益销售额792.2亿元。

这一年，融侨也首次提出“2020年冲刺千亿”的规模目标，试图赶超。

整体而言，林宏修加杠杆加得较晚。融侨在2020年实现859亿销售额，未能跻身千亿阵营。同时，高位拿地，也使公司陷入“增收不增利”的怪圈。

盈利下滑

2020年以来，一方面债务偿还压力较大，另一方面市场行情波动，融侨持续收缩土地获取规模。虽然经营回归谨慎，但扩张后遗症仍未完全修复，部分项目利润空间逼仄，公司盈利规模和盈利能力下滑。

2021年，融侨总营收为206亿元，同比下降7%；利润为5.1亿元，同比下降 75.55%；毛利率为13.41%，同比下降7.44个百分点，处于行业低位。

截至 2021 年底，融侨的全口径可售面积为347.86 万平方米。联合资信的评级报告指出，公司位于厦门、莆田等地的土地储备，楼面均价较高，考虑房地产市场销售转冷，公司项目后续或存在一定的减值及去化风险。

截至2021年底，公司负债总额663.29亿元，同比下降16.02%，主要是偿还较大规模的债务所致。在“三道红线”政策下，融侨达到绿档要求。

融侨的债务总量相对同行较小，但也存在一定的隐忧。联合资信的评级报告指出，公司与关联方有一定规模的往来款，或存在回收风险。同时，对关联方的担保金额规模较大。

来源：官网

截至2021年底，公司应收关联方款项余额为99.91 亿元，应付关联方款项余额为26.81 亿元；为关联方提供的担保金额合计212.42 亿元（含对并表子公司的担保），对外担保32.77 亿元。

联合资信认为，由于拿地减少，截至2021年底，公司项目仅够维持两年左右的去化。

此外，考虑到2022年房地产市场销售遇冷，项目销售明显下降，加上公司在2023年需兑付（含回售）的债券金额较大，后续公司偿债压力大。

今年上半年，融侨集团营收为55.72亿元，同比下降256.6%；利润亏损25.95亿元，去年同期为盈利4.75亿元；负债总额为612.47亿元，较2021年底下降7.7%。