太原楼评☞| 业内视角
334篇/文2159字/阅读12分
导读
浅析相关地块的项目情况,推测问题呈现成因!
察势者明,趋势者智,驭势者独步天下!见字如面,大家好,我是太原楼评君张明!
今年6月份,太原市规划和自然资源局依据相关法规规定,经调查核实,发现有部分土地未按合同约定进行开工建设。9月份,对41家公司签发《督促开工通知书》,共涉及56宗未按期开工土地,要求其尽快开工建设。
当然,这份督促开工通知书,楼评君认为还有另外几重意义!
1,房企的所作所为,相关部门非常清晰。
2,涉及六城区均存在,且土地属性全面。
3,给房企留面子了,尚未点名具体项目。
目光所及皆是现象;所想所思皆系地产!
一:重灾区尖草坪
通知书中尖草坪区共计20宗土地,其中10宗住宅用地,10宗配套性用地。具体看其主要的房企为恒大,碧桂园,雅居乐,融创四家房企,其中华南五虎中集齐了三虎,尖草坪区和粤派房企很有渊源。
(一):恒大的地块
恒大的三宗地块均是教育用地,大概率是赵庄城改恒大森林海项目的配套教育用地。也暴露出一个问题,房企对并不盈利的配套建设,比如学校,以及城改回迁房普遍采用滞后排序策略,即便是工程封顶,后续的结构和完善也是存在严重的延期问题。
近几天许家印发的复工复产数据,全国仅有未复工的38个项目,大概这统计中一定是不包含太原这三块教育用地吧。部分项目复工标准也被业主戏称表演式复工。
(二):碧桂园地块
碧桂园贡献了住宅用地和商服用地各三宗,大概率均为三给城改的碧桂园凤凰城项目,面对现在6688的凤凰城的房价,对于此项目的后续十分堪忧。
(三):雅居乐地块
雅居乐的地块是2018年就拿下的四宗土地,按相关规定,2019年就应该动工,2022年都要竣工交付了。然而,这四宗商品房用地如今也赫然在列。
(四):融创地块
2015年融创,现代,鑫大华签署西流村改造合作协议。其中二十七地块在2019年成交,楼面价超三千,如今西流村的二十五,二十六,二十七地块也在此列中。此地块应该为融创外滩一号项目用地。
太原楼评:
集中在城改 开发排序也暴露问题
二:重点关注区小店
小店区的地块中,住宅地块品牌房企有远洋,以及商服用地的富力,龙城置业和盛联置业等。
(一):远洋地块
远洋地块其实位置很好,在平阳路的人民检察院地块。该地块31亩,早在2017年拿地,在2019年地块已经拆除完毕,中间有两次开发的声势,远洋亲贤天地,蓝光未来,但是最终仍未达成项目开发,算起来命途多舛。
(二):富力地块
富力和恒大情况是相似的,都是配套地块滞后开发,项目基本已经资金回笼完毕,或是无利润,或是流速慢的地块选择后置开发,这种情况,如果监管到位其实是可以规避的。
(三):盛联置业
这个地块也是命运比较坎坷,早在2012年地块就已经成交,曾经规划过超高建筑盛联国际中心,是与信达国际可以匹敌的存在,属于汾东商务区的标志性建筑,如今项目十年了,依旧搁浅。
太原楼评:
企业命途多舛,地块随之影响
三:重点关注区万柏林
万柏林区共计11宗地块,其中住宅有品牌房企华侨城,恒大,以及亿量(阳光城),其他商服及教育用地涉及远大和恒大。
(一):恒大地块
恒大多宗地块涉及滨河府和御湖庄园,典型的问题都是教育配套用地尚未开发,这类问题其实应该引起有关部门重视。
(二):华侨城地块
华侨城地块已经通过股权结构多重分配,预估也可能存在中铁或华润的概率。通过其他普通商品住房用地来推断,应该是政策性住房而不是普通商品房。
(三):远大地块
南上庄的地块,已经是经常被点名了,也是住宅类流量产品开发完毕后,商服类用地的开发难度大,故而排在后期,而市场行情下行,或是诉求用地控规调改,或者能拖则拖的心态。
(四):亿量地块
亿量地块在万柏林城郊森林公园,大概率是阳光城晋阳府,是山西本土的汇丰集团控股,联合阳光城的合作开发项目,但是存在一些违规问题,导致项目处于停滞。
太原楼评:
滞后排序居多,整体问题不重
四:较低风险其他三区
杏花岭,迎泽区,晋源区相对数量较低,均在四五宗土地,且其中属性以非住宅为主,住宅类问题相对较低。
(一):杏花岭区
住宅项目为千渡东山晴,长江村城改。这个项目股东较多,康总实力不错,预估是项目本身营销不畅导致被点名了。
(二):迎泽区
除去工业用地,被点名的龙图置业有两宗商务用地。龙图置业大股东是山西建投,作为山西的最大的国有建设集团,被点名实在是有点掉面子。
(三):晋源区
除了工业用地外,只有中体未来的木厂头和武家庄地块,其大股东是金地,该地块成交于2019年,而且是两块地,本次督促书仅提了住宅用地,教育用地暂未提及。
太原楼评:无
五:小结
此次56宗地块中,涉及主要品牌房企有:恒大,富力,碧桂园,雅居乐,阳光城,融创,远洋和远大。央企属性有华侨城,国企属性有山西建投!
其中大部分项目暴露出存在滞后建设商服和学校配套的问题,少量项目由于房企本身的发展不稳定导致地块未能如期开工。
太原楼评:
警惕房企开发排序,防控同类问题多发!
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作者:太原楼评 编辑:张明
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