胶南楼市激战记

今年，青岛楼市陷入的低迷程度可以说是空前的。难度之下，还是有板块表现的比较抢眼。这其中，胶南直接撑起了西海岸楼市。

1—7月份，胶南新房成交了22210套，位居各板块第一。七年前的合区，对胶南楼市来说太及时了，很多大项目、综合体、多项配套纷纷落地胶南。

到现在，胶南新城区、灵山湾、海洋活力区、老城区、交通商务区、古镇口等板块争奇斗艳，各有特色。

从金九银十看，胶南的买房机会还是很多的，重量级楼盘也不少。今天带大家盘点一下。

1、新城区的四盘激战

熟悉胶南楼市的朋友都知道，胶南当地购房者，最喜欢的板块并不是灵山湾，而是胶南新城区。

西海岸实验二小、西海岸新区六中、实验中学、海王路小学、文汇中学、兰亭小学……这些西海岸优质的公办学校，都扎堆在胶南新城区。

十几年前，原胶南市政府搬到新城区以后，新城区楼市开始崛起。这其中，薛家滩、孟家滩、孙家滩的拆迁极为重要。

也正是这三个村的蜕变，把新城区的档次提高了一大截。在这里，诞生了好几个经典楼盘。比如，春江天玺，前年、去年的热销楼盘；景粼玖序，改善盘，价格虽高但去年卖的不错。

去年9月，也是这几个村的4宗地块，竟然引来17家开发商争夺，触发熔断，转为线下竞品质。最终，这四宗地块被绿城、龙湖、大华和国信4家分别获得。

后来，这四宗地很快先后开盘。其中，大华紫樾府开盘最晚，卖得很一般。这也很奇怪，大华是四个楼盘中唯一有叠拼的，但户型做的一般，导致市场接受度一般；而且高层在东侧，叠拼在西侧，分布不合理。大华来自上海，这是青岛首盘，还得继续磨练。

国信棠樾云邸，本地国企，体量小，年初卖了一些，进展顺利；文澜锦园，如果是绿城单独操盘，估计早清盘了，洋房定价高了，高层卖得还不错。

以上这几个盘在板块内知名度高，主流价格区间在12000—15000元/平之间。当然，这里面还有一些小楼盘，比如荣泰某盘，还有一些次新房，红星天珀。

2、纯新盘来袭，产品有亮点

在胶南人心里，新城区是公认的繁华核心之地。

今年6月份，这个板块又出了一块新地，就在双竹路和烟台路附近，紧挨着景粼玖序和文澜锦园，属于实验二小、六中学区范围内。

这就是现在的云玺天颂项目，天一仁和与青岛建安强强联合，打造云玺系“top”级产品。这个项目是天一仁和进西海岸的首盘，产品比较丰富：

叠拼、大平层、洋房、小高等。面积段覆盖面很全，囊括刚需、首改和中高端改善。小高最小108平套三、最大131平的套四；洋房档次高一些，131—143平，全部是套四改善户型；叠拼是片区内的稀缺品，约177—182平；大平层177平，公摊小，赠送多，房源少。

整体楼座布局、户型设计，可圈可点。这个周六，售楼处正式开放，估计人不能少了。胶南当地人还是非常认可这个区域的。

价格方面，小高和洋房可以参考隔壁的文澜锦园，但叠拼还真没有参照物，当然叠拼房源本来就很少，不愁卖。

另外，云玺天颂所有产品全部都是毛坯房，这和之前竞品质（精装）几个楼盘完全不一样。毛坯房的优势不用展开说，不用担心精装注水问题，可以个性化自己设计装修，大家都懂。

3、大盘的不同境遇

从胶南各板块看，新城区土地最稀缺，这两年出现的楼盘，也都是中小型为主。相比之下，海洋活力区、古镇口等区域，大盘林立，残杀激烈。

海洋活力区楼市的巅峰留在了2019年。这个板块的崛起，全靠一个大盘——融创中心。这个盘当过两年全市销冠，曾宣布要落地清华长庚医院、签约某知名学校、落地超高层综合体等等。

现在，局面有点尴尬，据说某央企正在调研，准备接收几个地块。

沿着滨海大道，往古镇口方向，另一个大盘，中铁博览城，经过上半年的内部调整，目前趋稳了。没想到，今年市场低迷之后，央企的优势竟然凸显出来了，这个盘陆续卖了一些，有点复苏的意思了。

过了中铁博览城，还有一个大盘，华润操盘的，国际海洋智区，也是央企，交房没问题。各项配套兑现的还行，今年价格降了之后，比融创和中铁都低，所以销量立刻上去了。刚需对价格太敏感了，低价确实管用。

在这三个大盘之间，还有一些中小楼盘。比如，海语东方，国企背景，价格定高了，销售换了好几批，就是卖不好。中绿蔚蓝湾，名头很强，但是自信定价12500元/平，已经沉沦。卡地亚·世家，外国名字，并不好用，熬着。

另外，养生盘就不展开介绍了，珠山秀谷御墅、金能珠山壹号、融海公馆等，比较神，成交全靠天意。

4、灵山湾的喜与忧

沿着滨海大道，从胶南往黄岛走，必经之地就是以东方影都为标志的灵山湾板块。这个板块，知名度很高。十几家楼盘扎堆。

优势说起来，还是地段，山海资源，对外地投资客来说，汪洋大海，拔不动腿，成交率高。龙玺、悦府、壹号等盘，很多人买了就是投资，偶尔过来住（还是投资）。

所以，灵山湾的楼盘，客户分布极为广泛，西海岸购房者有，青岛那边也有，淄博潍坊东营临沂外地投资客也不少。这里，一直是一片热土，被反复炒作。

去年到今年，情况发生了变化。市场低迷之下，只剩下本地购房者了，灵山湾热度立马下来了。中南一看不妙，立马转让了俩盘；悦府、龙玺攀比着降价……

打着灵山湾旗号的稍偏一些的楼盘，就更遭罪了，领秀山、绿城明月听澜、智在云辰等等，备受煎熬。

5、房价最低点：西客站

最近五年，胶南新兴起的板块，依靠青岛西站辐射起来的，就是交通商务区板块，简称西客站。这里，可开发土地太多了，全部都是大盘。

绿地、金地、金茂，圈了不少地。隔壁还有银盛泰。现在，这几个盘，状况也不一样。

绿地国际空间站，最早靠价格战，卖了不少房子，行动的早，但是现在境况最差，时不时磨洋工，堪忧。金地位置较差的地块，去年就停止销售，等待新机会。

相比之下，金茂和银盛泰，热闹不少。金茂拿着新落地的学校，卖了不少房子，银盛泰的低价路线比较成功，老城区的刚需喜欢买银盛泰。不可否认，银盛泰在胶南这么多年还是有两把刷子的。

研究到最后，金九银十，胶南中高端客户、改善需求，最终落脚点还是胶南新城区，这里可是西海岸区政府所在地，炙手可热的黄金板块。