屡次被冷落！天河这个板块，为何一直不被看好？

在很多人的认知里，天河区是广州中心区的中心，房价也是全市天花板级别，堪称寸土寸金。

不过，即便是在天河区，也有板块似乎额外“不受待见”。

在整个天河区二手房均价突破6万元/㎡的当下，同属于天河区的它均价仅在4字头；板块内唯一在售新盘开盘已3年有余，却始终不温不火；等到今年板块终于有新宅地出让，最终竟落得个流拍的结局……

说到这，相信很多读者已经猜到是哪个板块，那便是岑村。

究竟它有何不足？在什么时候才能迎来翻身？今天我们便来聊一聊。

地铁真空区

广义的岑村板块包含了岑村、沐陂村、凌塘村等村庄，其位于天河区东北部，北临火炉山，西至华南快速，南接广州环城高速，在天河区和黄埔区的交界处。

作为天河几大城中村之一，岑村板块的人口密度并不低。根据此前岑村旧改的基础数据调查，光是岑村里就有超7万的人口数量（包含村户籍人口和流动人口），再加上沐陂村、凌塘村等，板块内预计有接近10万的居民。

板块内也是典型的城中村面貌：密密麻麻的握手楼、贴满墙的房屋招租广告、狭窄曲折的道路、各种横冲直撞的电瓶车……

不过，岑村又与石牌、员村等城中村有所不同，那便是欠缺了地铁出行的便捷。岑村板块迄今依然没有设立地铁站，最近的地铁站是21号线的天河智慧城站，地图显示从岑村公交站到地铁站的步行距离接近3.5公里。

换句话说，板块内的居民只能依赖公交或自驾出行。这就导致，即便板块内拥有华南快速、广州环城高速、科韵路等主干道，每逢上下班期间拥堵还是常态。

板块内居民也苦恼于没地铁已久，隔三岔五就会在领导留言板上诉苦。

至于生活配套方面，岑村板块也只是中规中矩。板块内暂无大型商业体，居民日常消费还是依赖村内的商店；教育方面有岑村小学（市一级）、御景小学等，另有在建的清华附中湾区学校二期和天河外国语学校智慧城校区；另外，岑村周边3公里范围内暂无一家三甲医院，医疗资源也亟待补充。

要说岑村最大的亮点，还是其背靠火炉山的自然景观优势。这道长达3公里，面积大约600公顷的绿色森林生态廊道，是岑村及周边居民节假日休闲旅行，修身养性的绝佳去处，也是板块内楼盘的主要卖点，板块内的几个大型楼盘大都坐落于山脚。

出让地块竟流拍

城市界面一般，地铁真空区，生活配套待改善，这样的岑村，常年不被看好似乎也便不足为奇。

在广州今年第二次集中供地中，天河区久违地拿出两宗地块，其中一宗便位于岑村。地块坐落于育新街南侧，地块面积3.29万㎡，起拍总价24.41亿元，折合楼面价约4.25万元/㎡。

有消息称，在地块出让前，相关部门还曾多次动员鼓励房企积极参拍。但最终，地块依然无人问津，黯然流拍，也打破了长期以来“是天河，就购了”的神话。

站在开发商的角度，岑村板块本身楼市并不活跃，购房者对这里的认可程度尚不得而知，贸然进入这样的区域需要承担不小的风险。

更关键的是，地块4.25万元/㎡的起始楼面价并不便宜，若是按这样的价格拿地，未来建成项目至少要8万元/㎡以上才能保证有足够的利润，而目前整个岑村板块的二手房均价也仅4.1万元/㎡（贝壳数据）。

板块内标杆小区华南御景园

若是以新盘价格为参考，板块内仅有慧源山庄一个项目在售，其最早于2019年初开盘，至今仍有房源在售，据悉目前正推建面约73-170㎡户型，均价约6.8万元/㎡。

慧源山庄

说到慧源山庄，还有一个小插曲。项目原本由海景集团开发，到了去年年底突然拉来了合景共同参与，项目也更名为“合景臻源”，大有“飞上枝头变凤凰”之势。然而几个月过去，合景又宣布退出，项目名也再度改回慧源山庄。

虽然双方草草结束合作的原因不得而知，但板块内唯一一个新盘被“放鸽子”，地块又惨遭流拍，种种迹象似乎也说明，对于岑村板块的楼市前景，开发商依然不是很看好。

何时能翻身？

那么，岑村板块是否有翻身的希望？

最关键的，无疑还是解决旧改问题，而说到岑村旧改，堪称“一波三折”。

早在2011年，岑村旧村改造已经在天河区两会公布的“三旧改造”工作计划中被提及；到了2013年，海景集团开始接触岑村旧改，并以21.61亿元摘得岑村北侧地块，折合楼面价1.3万元/㎡，后转化成上文提及的慧源山庄项目。

但在那之后，岑村旧改始终无实质性进展，原因则与岑村机场涉及的“限高”息息相关。直到去年天河“十四五”规划提出，将协调推进岑村机场功能调整，解决广州国际金融城等功能区开发限高问题，岑村旧改才迎来了转机。

不久之后，住建部发文严控“大拆大建”，广州旧村改造也进入全面核查调整期，岑村旧改再度停滞。

到了今年5月，天河区公告征收岑村13.676公顷集体土地，岑村旧改通过土地收储方式重新动了起来。

然而，本次征收土地所包含的育新街南侧地块，最终却落得流拍结局，又给岑村旧改泼了一盆冷水。

到了广州即将到来的第三次集中供地，育新街南侧地块再次挂牌，这次地块起拍总价直降4亿元，政府让利的力度不小。若是最终地块能顺利出让，岑村的旧改也总算能往前迈出一步。

而岑村的另一大短板，也在今年迎来了利好。8月初，《广州市轨道交通线网规划（2018-2035年）》公示，其中，华观路上将新增一个地铁站，10号线东延段和30号线都会途经该站点，这也意味着，岑村长期“地铁真空区”的局面终于要被打破。

另外，广佛环线将在片区内设站，再加上正在拓宽改造的华观路和在建的火炉山隧道，未来岑村板块的交通有望迎来全方面改善。

至于何时才能等来这一天，唯有耐心等待。