中渝置地“抄底”出险内房 港资向内地找空间

观点网 不到一年时间，世茂与明发相继从香港寿臣山15号出局。

9月16日，中渝置地控股有限公司及英皇国际集团有限公司均发布公告称，拟向合作方明发集团旗下公司收购目标公司10%股权，代价均为3.25亿港元。

目标公司持有并发展的物业为标志性豪华住宅项目，也就是寿臣山15号，位于黄竹坑与深水湾之间，属港岛传统豪宅区，总建筑面积约为87,200平方呎，已开发为15幢低密度别墅，于5月底推出市场。

项目于2014年由英皇国际联合世茂及明发竞得，三者分别持有项目的40%、40%及20%股权。

此前2月份，世茂以10.47亿港元将项目40%股权出售给中渝置地和资本策略成立的合营公司。

此次明发退出后，英皇国际集团所持股权由40%增至50%，中渝置地的合计间接权益则由32%增加至42%。中渝置地董事认为，鉴于该物业近期的销售表现，交易为集团提供机会，透过增加集团于目标公司的合计间接权益，进一步加快其投资回报。

中渝辗转

从世茂到明发，如今或是港资“抄底”出险内房的一个时机。

化身 “国际化企业”前，中渝置地曾是一家颇具区域性的西南房企，董事长张松桥的发家史就是一次次辗转历程。

张松桥1964年7月出生于重庆，到了1980年，即将高中毕业的山城小伙带着一张单程票赴港继承外祖母的遗产，短短两年后，年轻的“港商”回到重庆，从倒卖电子产品起家，逐渐进军地产行业。2007年发布的胡润富豪榜中，张松桥以155亿元的身家成为重庆首富。

2013年至2016年， 张松桥开始追随李嘉诚、刘銮雄、郑雨桐等部分港商的步伐套现内地资产，卖家包括世茂、融创、恒大。

2016年年报显示，中渝置地已无内地项目，应了张松桥在股东会那句 “大陆项目全部卖完，一寸不留”。截至2016年底，中渝置地未有任何租金收入。规模锐减让中渝置地的营收从2014年的103亿港元直线下降至2017年的4.65亿港元。

与此同时，中渝置地转战香港及英国海外市场，其中最具代表性的是2017年以10.2亿英镑现金收购别名“奶酪刨”（Cheese grater）的伦敦第四高楼利德尔大厦。

除此之外，中渝置地在英伦投资的商业地产还包括沃达丰全球总部大厦、九榆广场 、40 Leadenhall Street 大楼、大型商场Whiteleys等。

2020年初，张松桥以2.1亿英镑买下伦敦西区的骑士桥（Knights bridge）边的一处豪宅，创下全英历史上最贵的豪宅交易纪录，也正是从这一年开始，英国市场因脱欧和新冠疫情出现反复震荡，中渝置地录得投资物业公允值减少并于年度损益中确认亏损3.94亿港元。

2021年，中渝置地财务投资分部录得亏损3.496亿港元，投资物业公允值则继续亏损1.8亿港元。

据2022年中期报告显示，中渝置地上半年营业收入2.65亿港元，同比下降22.95%，纯利2.4亿港元，按年升约4.49%，上半年财务投资分部亏损约1.37亿港元。报告显示，期内公司持续在全球主要城市开展其物业投资及发展业务，首重英国伦敦。

中渝置地2021年已提出“资产基础布局扩展至澳洲墨尔本”，再到此次寿臣山道接盘合伙人股权，伦敦城的全球影响力和抗压力依旧强劲，但并非唯一的选择。

2020年，张松桥旗下另一家上市公司渝太地产购入4个内地物业项目，2021年以9.03亿元摘得四川达州两宗商住地块，但2022年8月3日，渝太地产再发公告称退出达州项目，已支付的4.51亿元将退还。

从一个雾都辗转到另一个雾都，张松桥的全球资本布局仍在迷雾中继续，正如他所说的，“一个成功的商人，只能努力去适应社会，而不能让社会适应你”。

而如今的“社会”现状是，内地出险房企大多在陆续出售资产以回笼资金，张松桥的出手或可看作是在“适应社会”。

港资抄底

寿臣山道15号项目股权今年两次易手，买方的共同点在于港资背景，卖方则都是内地出险房企--而事实是，港资的抄底目标不仅于出险房企，还有更广阔的的内地市场。

今年上半年的集中土拍中，内地民企表现低调，国企和地方城投成为拿地主流，同时也夹杂着港资房企的身影。

6月1日上海首轮集中供地，香港置地联合招商蛇口、徐汇城投以47.33亿元触顶竞得徐汇区斜土街道地块。7 月 28 日上海第二批次集中拍地，香港裕华下属企业联合金地竞得嘉定区一宗地块。

此外，这两年恒隆集团、嘉里建设、恒基兆业、瑞安、仁恒置地在内的多家港资房企都将部分重心放到内地。

成立于香港的国际性房企太古地产同样看好内地及香港市场，太古地产主席白德利于2021年度业绩报告中表示：“未来我们将继续聚焦香港、中国内地及东南亚的发展机会,在未来十年投放超过1000亿港元的庞大投资。”

去年5月12日， 希慎兴业联手华懋集团197.78亿港元拿下香港铜锣湾地块，而这两家老牌港资房企均有扩军内地的动作。

其中希慎兴业去年9月以35亿元收购上海静安区一宗商业项目，并在公告中表示，这次收购反映希慎坚信中国内地的发展及增长潜力，并致力于继续在香港、大湾区以及国内投资。

华懋集团执行董事兼行政总裁蔡宏兴接受观点新媒体采访时亦表示：“今天我们大部分业务仍然在香港，而接下来要扩展外面的业务。我们会加快步伐，大湾区是其中一个希望发展的地方，同时也希望在一些国际城市扩展。”

此前7月末恒大传出抛售香港湾仔中国恒大中心全幢商厦后，长实集团确认入标，虽然最终恒大债权人出面接管，但结合去年末长实12.5亿英镑出售伦敦金融城瑞银集团总部大楼，以及今年初和记黄埔现身广州土拍，市场纷纷猜测李嘉诚家族将回归中国市场。

李氏之外，同为香港“四大家族”之一的郑氏也在2021年年初把新世界中国地产总部落户广州。同年9月，新世界地产投资70亿元拿下广州市增城区夏街旧改，12月又于大湾区拿下3宗城更项目。

今年4月26日，新世界发展以总价19亿元收购龙光集团旗下广西龙光贵梧高速公路有限公司40%股权。不久后，新世界旗下新创建集团5月份斥资22.9亿元收购位于成都、武汉的6项物流资产。

值得一提的是，张松桥在转战英伦后曾被称为“重庆李嘉诚”，早年也曾跻身“大D会”牌桌，又是郑裕彤的忘年之交--内地房企扩张失速后，港资房企的资本选择似乎愈发巧合。