上海的老塔楼，正在加速下跌

大家都知道，上海八月二手房成交量为19500套。在这些成交的房子中，600万以下的房产占比约85%，600万以上的房产成交占比15%。

而从产品总价的成交占比来看，大多数的成交的产品还是老破小；在次新改善房中，成交占比最多的还是以外环外的次新小区为主。

但是要说的是，成交占比中还有一种比较尴尬的产品，同时也是最近一线市场挂牌量增加最多，但是成交量最少的产品之一，另外也是目前市场上最好砍价的产品——老塔楼产品。

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塔楼这个产品大多数是上个世纪的产物，在90年代至2000年初，刚从香港引进的电梯房种类之一，当时是以占地面积小，容积率高，且有电梯的一种新型产品，非常时髦；

但是现在时代变了，我们在居住体验上已经不喜欢塔楼的设计缺陷了，所以它只能说是沦为了比老破小“高阶”一点的产品。

从上海楼市的产品分类来看，大致可以分为老破小，老塔楼（老破大），动迁小区，商品楼梯小区，商品电梯小区这几种产品，以区分上海楼市的房子类型。

当然，塔楼产品有它的优势，就是它是有电梯的，相比较于没有电梯的老破小来说，可以避免爬楼梯的疲劳；

且塔楼建造年限在90年代至2000年初期，在当时的发展状况来看，土地使用率还没有现在这么高，当初建造的楼盘现在都变成各个核心市区了，所以放至今天来看，它的地段还是非常优越的，具有和老破小相同的优势，共享相同的配套。

但是同样，塔楼产品也有劣势，其中最核心的就是塔楼已成为一个过时的产品，现在这个时代，我们在居住体验上已经不喜欢塔楼这样有设计缺陷的房子了，它在上海楼市这个大环境中也显得格格不入。

最明显的莫过于与外环以外的次新产品对比，两者价格差不多，但是产品却完成了时代更迭，采光更好、居住更舒服、小区环境更优美。

而且塔楼产品因为面积较大，导致总价高，也不适合刚需上车去选择，和老破小刚需上车盘相比，价格占劣势；

而且从产品设计本身来说，由于塔楼产品大多数是两梯六户或者两梯八户，公摊面积较大，也有很多奇葩户型都是塔楼的设计缺陷导致的；还有朝西和朝北的房子，存在采光上的硬伤，总结来说塔楼产品非常容易存在硬伤。

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所以从目前一线市场行情来看，塔楼产品的挂牌价格也在显著下滑。

例如位于长宁区的新联大楼一套70.8㎡的房源，该小区上一套房源成交的时间是2022年的1月，房源成交价单价在67232元左右，总价为476万，而市场价在520万左右；这套房子成交价就已经低于市场价接近50万了。

最近成交一套同户型、同面积的房源，楼层位置接近，最终成交价只有434万，单价仅为61200元。有这套房子作为锚钉，接下来我认为下一套成交价或许会更低。

同样位于长宁区的古北大楼，该小区户型最好的两房户型是卧室双南的户型，上一套小区成交是在2022年的6月份，疫情刚解封没有多久的时候，成交单价为82000元左右，成交总价为540万；

而最近小区刚出来一套同户型的房源，同样位于电梯中区，还是居家婚房装修，挂盘价就是540万，实际最终成交，可能只有500万出头。

同样的行情，在其他板块和片区也存在，比如普陀的富丽大厦，徐汇的梅陇X村，古美X村的塔楼，房源的价格都在显著下跌。

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仔细分析一下这些老式塔楼产品房价下跌的原因，我认为是多方面原因。

一部分原因是因为这些房子已经成为上海楼市中最尴尬的一类产品，房龄略老，总价还高，卖相也不好，居住体验还差。

虽然具有一定的地段优势，但目前许多买房客户群体已经不太注重地段了，相反，他们更加注重品质和环境。

其次，这类住房的居住体验也不好，朝向不好的房子影响采光，直接影响人们的健康问题；且早晚高峰期上下楼的感觉，和等地铁体验非常类似。

还有目前的三价取低政策，这类产品的贷款核验价只有五成左右，也大大增加了购买这类产品群体的首付压力。

目前的上海楼市，已经远不同于过去十年的情况了，当下处于K型分化行情，不同的产品会有独立的行情和涨幅；

且上海楼市的房产购买主流人群也在逐步年轻化，他们有自己独特的想法，思维的转变也会导致这类产品的受众群体越来越少。

所以，大家在买房的时候，一定要尽量避开这样的产品；如果您手上还持有这样的产品，就尽快脱手吧。