跌了也没人买！房地产为何陷进退两难怪圈？

房价终于不涨了，有些地方甚至下跌了。

可是房子也不好卖了，买房的人变少了。

楼市陷入了一种怪圈。

为什么？

有人说是疫情影响，有人说是三道红线，有人说是周期因素……

内行人说，现在的主要问题不是房价高低，而是新的麻烦。

过去20多年，房地产市场一路高歌猛进。自1998年以来，中国商品住宅平均销售价格持续上涨，1998年商品住宅平均销售价格仅1854元/平方米，2017年达到7614元/平方米。也就是说，2017年房价大约是1998年的4.1倍。房价一直上涨几乎成为人们的思维定势。

100万元买辆车，开10年，30万元卖出去，你或许能接受。100万元买套房，住10年，30万元卖出去，大部分人是难以接受的。即使你不盼着它涨，但你一定不希望它跌；你可能不指望将来卖掉它挣钱，但是你一定不希望该卖的时候却卖不掉。为什么？因为房产和普通消费品不一样。

事实上，房产对大部分人而言，已不再是单纯的消费品，而是一种资产。买房子就是在买资产。当房子从消费品变为“资产”，它就开始遵循资产价格的逻辑。越是涨价，新的资金就越是受到吸引而不断涌入，价格就越是被推动上涨。持续上涨的本质，是依靠“新钱”的不断涌入和推动。

但是，当价格上涨到极致时，部分资金就选择流出，资产就会被卖出，价格出现下跌，而当新的进入资金变少，并且小于资金流出时，价格就越是下跌。因而，房价越是上涨，买的人就越多，房价越是下跌，反而越多人在观望。无论是刚需还是投资客，买房都是出于房价要涨的预期。

2015年-2018年以来，连续的降准降息和各地的降首付、房贷利率打折激发了老百姓的买房潜能。在此期间，一线城市房价翻倍，三四线城市原本去不掉的库存价格也跟着跳涨。即便如此，大家对买房子仍是热情高涨。

然而，近年来各种宽信用政策也推出了不少。为什么老百姓的买房热情却并没有被激发出来呢？

首先，2015-2018年的那一波全民买房热潮，让大部分买房需求得到释放。2022年还剩下多少刚需存量是个问题。

其次，我们要清楚，房地产的新进入资金主要来自于居民部门。普通人在撬动房产资产的时候，要承担一定的负债。居民债务与可支配收入之比就是居民杠杆率。居民杠杆率表现为居民的债务负担和偿债能力，杠杆率越高，居民负担越重，偿还压力越大。上一轮买房热潮，居民杠杆率空前提升。从身边就能发现，多数人能贷款的基本上都贷款了。

按照我国当前的人均GDP水平来看，居民部门杠杆率确实略显偏高，就全球处于相似发展阶段的经济体而言，我国居民杠杆率要高出平均水平18个百分点左右。截至2021年底，中国居民部门的居民杠杆率，超过了140%。有多少比例的人能扛得起新债务也是一个问题。

业内人士表示，无论负债多少，只要现金流不出现问题，收入能够持续覆盖债务，那么这些债务就不存在问题。不过一旦楼市出现大幅波动，或者收入受到经济波动影响（就比如这次新冠疫情让全球经济陷低谷），那么房贷就会成为许多家庭难以承受之重。