强拆案件中，代签补偿协议的效力认定

强拆案件中，代签补偿协议的效力认定

文 | 马亚轩律师

(01)

实践中，征迁部门为了加快拆迁进度，往往会不择手段与相对人签订安置补偿协议，签订人有时是房屋所有权人，有时是家庭成员，有时会是其他关联人员。

总之，对征迁部门来讲，协议一签，万事大吉。

但拆迁协议具有一定的特殊性，有些相对人签订的协议，实际是无效的，真正的权利人还可以依法主张权益。

（02）

《民法典》第171条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

因此，我们据此可以得出结论：

补偿协议未取得授权，且权利人未追认的，强拆行为应被确认违法。

山东省高院(2018)鲁行终1912号：

国土房屋征收必须遵循法定程序，未经法定程序，不得强制拆除房屋。本案中，历下区住建局基于原告母亲王长芳代原告签订的房屋征收补偿协议，即组织实施了对涉案房屋的拆除行为，但该补偿协议因原告母亲并未取得原告授权，且原告对其母的代签行为亦不追认，已被济南市历下区人民法院鲁01某某行初351号行政判决撤销，故历下区住建局对涉案房屋的拆除行为不具有合法基础，违反法定程序，其拆除原告房屋的行为应当确认违法。

黄石市中院(2016)鄂02行终19号：

开发区管委会、街道答辩认为涉案房屋系自愿、合法拆除，但其提交的证据不能证实母亲老占本人签订过拆迁还建安置补偿协议，亦不能证实儿子小黄接受过母亲老占的委托和拆除房屋行为征得母亲老占同意。在此情形下，管委会、街道将母亲老占的房屋予以拆除，属于行政强制拆除。

金华市中院(2019)浙07行终270号：

本院（2017）浙07行终394号裁定载明：拆迁部门明确涉案被拆除的房屋系原告所有；原告与第三人军民均确认涉案的委托书并非原告本人所写，事后亦未得到原告的追认。因此，拆迁部门与第三人签订的涉案安置补偿协议不具有合法性基础。即拆迁部门金东区政府多湖街道办事处对涉案房屋的拆除行为不能视为系经翁飞燕同意实施的行为，故原告有权就拆迁部门实施的对涉案房屋的拆除行为提起的诉讼。

滁州市中院(2019)皖11行初45号：

区政府提交了一份集体土地房屋征迁补偿安置协议书，证明李燕房屋是在签订协议后主动交付的，不存在强拆行为。

经查，该份补偿安置协议书并非李燕本人签名，而是李燕的父亲李永兵代签，区政府并未提交李永兵有代为签订协议的授权委托书，且李燕对此亦不予追认，故该份补偿安置协议对李燕并无法律约束力。

在李燕不同意其房屋被征收的情况下，琅琊区政府完全可以依照《土地管理法实施条例》第四十五条规定依法进行处理。9月16日，街道办组织对李燕的涉案房屋实施了强制拆除，在拆除前，区政府未与李燕达成补偿安置协议，且未向李燕制发相关法律文书，因此该拆除行为明显违反法定程序，鉴于该行政行为已实施完毕，不具有可撤销内容，故依法应确认违法。

（03）

但是，不是所有代签安置补偿协议的行为，都会被法院认定为无效，进而确认后续强拆行为违法。

有些情形，比如权利人对征迁部门入户调查时的认定无异议、配合搬迁腾房、对家庭成员领款，选房全程无异议，此种情况，法院一般会认定代签有效。

一、入户调查时是否就房屋权属归属提出异议并主张权利，签协议后，是否配合搬出涉案房屋，腾空屋内相关物品。

河南省高院(2020)豫行终717号：

首先，县政府在进行城中村棚户区改造项目时，发布了相关公告和安置方案，安置方案中明确以户为单位进行安置，在工作人员入户调查时，老王和喜梅均在场并在涉案房屋中居住，老王、喜梅并未将离婚情况及房屋权属分割归属情况告知县政府工作人员，老王也未就房屋权属提出异议并主张权利。

同时，涉案征迁补偿安置协议书第五条的约定“乙方应当在协议签订并生效后7日内，将被搬迁房屋腾空交付甲方统一拆除。逾期不腾空搬迁的，视为自愿放弃房屋内的物品"。喜梅签订补偿安置协议、领取补偿款后，喜梅和老王先后搬出涉案房屋，腾空屋内相关物品。从上述情况并结合老王签订协议前后一系列行为看，老王已经知晓并同意喜梅签订协议、领取补偿款。现老王主张不知晓、不同意喜梅签订补偿协议明显不符合常理。

其次，涉案房屋土地使用证及房屋所有权证记载喜梅系土地使用权人，老王与喜梅系涉案房屋的共同共有人，入户调查时老王亦在场，本案证据也不能证明县政府知晓老王与喜梅离婚的事实及离婚协议约定的财产归属情况，在此情况下，县政府相关工作人员查验土地使用权证和房产所有权证后，以户为单位与喜梅签订补偿安置协议，已经尽到了审慎审查义务，同时县政府按照协议约定发放补偿款项的行为亦无不当之处。

再次，依法成立的合同，对当事人双方具有同等的法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从本案情况看，喜梅签订了协议领取补偿款项，老王及喜梅自愿搬出涉案房屋后，县政府对房屋进行了拆除，上述行为应视为双方自愿履行了补偿安置协议相关的合同义务，因此，县政府对老王房屋予以拆除的行为，存在合同上的根据，并非强制拆除。

二、在后续入住安置房、领取补偿款的过程中，是否提出异议。

陕西省高院(2017)陕行终483号：

《渭南高新区白杨街道办事处征地拆迁补偿安置方案通告》是经过依法批准并在拆迁范围内执行的拆迁安置补偿方案，该方案明确村民所属房屋拆迁安置以户为单位，以家庭为单位，同时结合该户农业人口数进行补偿安置。

依据该方案，唐琼芳、小利等五人均为拆迁房屋补偿安置对象。唐琼芳年近七十，其子小利作为家中同住成年人，出面在《征收拆迁安置补偿协议》、《房屋拆除放弃移交表》上签名符合常理，且不违反法律规定，之后又通过抽号选定、接收安置房等过程，唐琼芳、小利等全家也已自行搬离原房屋，入住新房内，儿媳丽萍签名足额领取协议约定的补偿款，在这一系列拆迁、安置等过程中，唐琼芳并未提出异议，且通过自行搬离原房屋入住新房屋等行为履行协议约定，足以让街道相信其已与唐琼芳家达成拆迁安置协议。

在此情行下，对唐琼芳家房屋拆除符合先补偿后拆迁的规定，且在拆除房屋前及拆除时，唐琼芳亦未提出异议。街道办事处拆除该房屋时是基于双方达成的拆迁安置协议及房屋拆除放弃移交表中约定进行的，并非利用行政职权强行拆除其房屋。

三、当事人对拆迁进程及签协议，腾空房屋整个过程是否知情。

金华市中院(2019)浙07行终678号：

本案争议的焦点是涉案房屋是否腾空并向街道交付。老金所居住的区域实施城中村改造、整体拆迁安置是生活中的一项大事，老金一直在涉案房屋中居住生活，在拆迁期间也未曾外出，应当对居住区域内的房屋拆迁安置工作的进程知晓。

6月10日妻子金妹代签房屋拆迁补偿安置协议，到同年7月19日老金的儿子代签腾空验收单，老金具有完全民事行为能力应当明知，且老金在庭审中也自称进行了部分腾空，其述称不知情有违生活常理，应当认定老金未如实陈述案件事实，老金举证称本案在金华中院审理期间发现被告有不同安置补偿标准的两份协议，其实质是原被告双方对老金儿子小金的安置身份及补偿有异议，该异议所涉协议在本院另案审查中，不属本案审查范围。

涉案房屋腾空后向街道办交付，老金共同居住生活的儿子小金在房屋腾空验收单代签确认，老金应当明知而未提异议，街道有充分理由相信是老金的真实意思表示，《民法总则》规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。老金的儿子小金代签腾空验收单的行为符合上述法律规定的情形，原告述称本人未签订协议和腾空验收单，也未授权他人签订，但老金的儿子小金代签腾空验收单的行为有效，对老金有拘束力。

合肥庐阳法院(2020)皖0103行初13号：

作为房屋搬迁实施单位的镇政府在拆除房屋前，在原告房屋所在地对搬迁事项进行了意见征求，搬迁安置方案已公告，也张贴了搬迁公告，还召开了搬迁工作动员会，在此情况下，镇政府组织人员对原告等人的房屋进行丈量登记时，老阮在登记表和搬迁旧房移交验收单上代原告等十几人签名的行为，符合表现代理的情形，是有效的，镇政府在所有程序都已履行完毕后对房屋进行拆除的行为，是合法的。