国誉燕园的性价比：首付80万，住进北六环低密洋房

置业北六环内的门槛是多少？

北京城建•国誉燕园的答案刷新了北京人的认知：

政府指导价3.9万元/平米，首次开盘比这个价格更低。

首付80万元起，总价200万元起！

按照五环到六环普宅标准线：单价31680元/平米，总价374万元来看， 国誉燕园96平米及以下户型都属于普宅 。

注意，这是一个北六环内的项目，位于海淀北的马池口， 与海淀区只隔着一条北沙河 。

大家都知道，海淀是北京上车难度最高，也是销售最火爆的区域之一。

在上周落幕的北京2022年第三次集中供地中，最抢手的一宗地块，就是海淀永丰地块，成交价格与现房销售面积均竞拍到了上限。

最终是中海地产通过摇号幸运地拿下这宗地块，政府指导价为8.5万元/平米。

由于各大科技产业园扎堆，人群购买力强大，永丰这个北5.5环的地段，已经站稳8万+很久了。

海淀与昌平交界处的国誉燕园，距离永丰约10公里，可以满足产业人群的职住平衡和通勤需求， 价格竟然还不到永丰的一半！

而纵观全北京靠近六环内的新房楼盘价格，东六环已经卖到6万-7万元/平米，西六环更是卖到7万-8万元/平米，南六环接近6万元/平米，而昌平北六环内的新房普遍售价在6万元/平米左右。

对比之下，国誉燕园在价格上优势很明显。

当然，天上不会掉馅饼，国誉燕园便宜是有自身原因的。

项目片区处于开发的初级阶段，周边配套仍待完善。上班主要依靠自驾，公共交通方面尚没有成熟的配套，后期规划有公交场站。业主生活所需的商业等配套，要等后期出让的约5万平米商业地块，以及项目内部自带的3000平米商业。近期主要依靠周边辐射的几个成熟区域，比如永丰产业园板块的海淀悦界街区，以及正在建设中的大悦城等。

话说回来，但凡项目周边配套成熟，国誉燕园的价格又怎么会低于4万元/平米呢？

所以，这个便宜到底能不能捡？

答案是：能！因为未来可期。

海淀一路向北

科教高地落地

海淀科技产业发展的路线是“一路向北”的，从最早的中关村，到上地，再到现在永丰为代表的CID（中关村创新中心区）。

根据海淀区政府官网消息，海淀园土地面积共计174.06平方公里，空间规划上建设北部生态科技新区和南部中关村科学城。后者就是我们都很熟悉的中关村。

而北部生态科技新区（中关村创新中心区CID）面积226平方公里，涵盖西北旺、温泉、苏家坨、上庄四镇。目前已经形成以中关村软件园、中关村永丰产业基地、中关村翠湖科技园为载体的高新技术产业聚集区。

CID与南部中关村科学城相提并论，可见其承载的产业发展重任。

而国誉燕园所在的马池口便是一个依托CID产业进行多组团发展的区域，整个区域有着教育组团——北京大学昌平新校区、国誉燕园为代表的住宅组团、临近产业组团——CID。

因此，北京大学昌平新校区选址马池口，并不是单纯为了疏解本部承载的师生数量，而是追随这种海淀“一路向北”的路径。

据媒体引用昌平区两会的消息，2021年9月6日，北大计算机学院90余名教师、150余名2021级博士、硕士研究生已入驻新校区。2022年9月份，北大电子学院、智能学院、集成电路学院、材料科学与工程学院即将入驻。

上述学院正与CID的产业发展高度吻合，无论从产学研一体化还是就业角度而言，北京大学昌平新校区落位于此都是一项明智的选择。

一方面符合海淀的产业转移发展趋势，另一方面也得益于区域有着充足的待规划面积，便于日后整体发展。

北京大学将新校区视作未来发展的重大机遇和重要平台，融合发展新兴产业，吸引海内外顶尖人才。因此，CID的建设与北京大学昌平新校区的落位，共同创造了海淀北的一个全新科教高地。

这不仅会为区域持续带来高学历、高收入、高素质的相关产业人口，更吸引昌平区重视、投入这个板块。

昌平区领导早在2017年就表示，针对北京大学昌平新校区的建设，将在交通、住房和产业配套等方面积极提供服务，实现共同发展、良性发展。

随着这个科教高地落地，马池口的住宅组团也将直接受益于区域发展的利好，打开价值成长空间。

百万方大盘一期

借势区域发展

马池口的住宅组团开发刚刚起步，国誉燕园就是这个起点。

整个片区开发面积达113.32公顷，仅居住面积就高达约72.68万平米。该片区第一个进入土拍市场的地块，就是建面约17.4万平米的国誉燕园。

图片来源网络

接下来马池口还会出让新地块，北京城建很可能会继续拿地。作为北京责任国企，北京城建深耕这一片区，等于是为区域发展保驾护航。

房小评曾经去现场看过地块。整个区域处于一种“净地”状态，这意味着不需要等待漫长的拆迁腾退工作，后续地块可以迅速跟上供应，区域住宅发展的速度是有保障的。

该片区还包含商业金融建面约4.98万平米，配套教育建面约1.99万平米，含幼儿园及九年一贯制中小学。

从土地规模、业态与区域效果图不难看出，这是一个百万方的生态宜居大盘，在北京城建的长期耕耘之下，城市级的生活配套会陆续落地，营造出更繁华宜居的生活氛围。

效果图

目前，项目附近的上庄路正在建设中，一旦通车会极大便利国誉燕园与周边产业园的通勤条件。加上京新高速、京藏高速等交通网络，项目出行方便，可以为CID和高校人员提供职住平衡的选择。

诸如此类的利好消息，后续会不断落地于此。看到这里，可以将国誉燕园理解为一个百万方大盘的第一期。

而大盘首期，通常就是最便宜的，买入一期等于买入跟随区域发展的车票。

随着后续配套资源落地，片区界面焕新，生活便利程度提升，大盘后续几期价值的提升会自然地反应在价格上。

而像现在3.9万元/平米置业北六环内精装洋房的机会，也不会再有。

老师与科技人才

抄底中

据了解，目前已经有数百位北部买房人通过验资，等待抄底国誉燕园一期。

其中大部分人群是大学老师和北部科技园区、航天单位的工作人员。

项目北侧便是北京大学昌平新校区。此外，项目东侧的沙河高教园，北京师范大学、 中央财经大学、北京邮电大学、外交学院、 中国矿业大学、北京航空航天大学、北京信息科技大学七所高校聚集。

根据北京昌平官方发布的消息，沙河高教园新校区建成面积161万平方米，规划实现率达53%，现有学生3.9万人，教职工7000人，累计进驻27个学院、34个一级学科、5个一流学科、35个国家和省部级重点实验室。

大量高校老师来到新的工作地点，并且将在这里长期生活，首要问题就是在附近找一个居住地。而翠湖、永丰、上庄、中关村四大产业园的科技企业人群，同样有着庞大的职住平衡需求。

从前，放眼海淀北，动辄6万+、8万+的价格，让这些科研教育精英也很难解开买房难题。

国誉燕园的出现，替他们破解了这道难题。首付80万元起即可安家，让置业海淀北的难度瞬间降低。

而且这类人群将在此长时间工作生活，了解区域发展前景。抄底国誉燕园，也是有信心的表现。等到后期区域发展不断升级，又有庞大的购房客群支撑，资产价值前景有保障。

高性价比

低密精装洋房

关于抄底值不值，很多人还会担心一个问题：便宜没好货。

在国誉燕园项目上，不妨从另一个思考角度思考——因为区域配套尚不成熟，所以这个项目的产品必须做得很出彩，以此凸显其竞争力。

事实也是如此。政府指导价3.9万元/平米的国誉燕园，是一个纯粹的精装洋房社区，容积率仅为1.8，绿化率高达40%，超过市面上楼盘常见的30%标准。

地块先天禀赋优越，29栋6-10层建筑以街坊形式排布，楼间距最大达42.5米，确保每一户业主都拥有充足的日照采光和花园景观空间。

而且，由于单价区域最低，买房人同样预算可以在这个项目买到更大的房子。更实惠的是， 国誉燕园的使用率高达80%以上 。相当于100平米左右的户型，可以多得到一间书房的面积，对于这个面积段的业主而言，实用性很强。

具体户型设计上，国誉燕园也给出了不少惊喜。

精研建面约58-127平米一居至四居产品，南北通透，全明格局。在很多新盘将东西朝向或者边角空间用来打造小面积产品时，国誉燕园做到了产品的均好。我们以下面几个重点户型来详细解读：

65平米做出两居户型，不仅比市面上同面积段产品多出一个房间，而且户型通透方正、全明格局、动静分区，还拥有U型厨房、LDK一体化空间等更大面积段产品才会出现的设计。

按照政府指导价3.9万元/平米计算，这个户型总价不到260万元，首付约80万元即可上车 ，如此低的购房门槛放眼海淀北部都没有替代品，给了年轻客群一个尽早置业北京的机会。

78平米做出了三居室 ，因为采取框架结构，减少室内承重墙的应用，使得室内空间变大，而且具有可变性。满足了低总价刚需人群需要三间房的迫切心情。

门前的独立玄关空间，可以放置进出门常用的物件以及入户消毒用品，符合疫情时期的生活场景。

国誉燕园甚至在这个小户型里做出了独立家政间，预留洗衣机上下水位置，进门就可以换衣清洗，保持室内卫生，上部做出收纳空间，收纳清洁用品。

卫生间三分离设计，避免一家人抢厕所的尴尬。北向两个卧室，既可以单独使用，也可以根据实际需求，打通为一个兼具玩具室/书房和卧室的空间，承载父母陪伴孩子的生活场景。

客厅面宽达到3.65米，带南向飘窗，加上客餐空间一体化，充分放大公共空间，而餐厅与厨房相邻，上菜动线很合理。

小面积，大功能，很舒适，国誉燕园这个78平米小三居，已经是爆款预定。

96平米三居A户型则呈现出经典的南向三面宽设计，接近1:1的方正户型，将南向9.6米面宽极致呈现。LDK一体化设计，空间尺度相当震撼。

三个房间位于角落，各自独立的生活空间，降低家庭成员之间的互相干扰。主卧套房近20平米空间，带有衣帽柜+化妆台+独立卫浴；南向次卧预留可变空间，既可以用于打造家政间，也可以设计为步入式衣帽间，给业主更多个性化选择。

入门处是次卫，进门便可在玄关换下外衣，进入卫生间消杀、换洗。两个卫生间都是全明设计，提高使用品质。

96平米还设计了边户，带有270度转角大飘窗，客厅的南向面宽尺度也放大到4.2米，作为网红款预备役，为买房人的不同偏好提供相应选项。

117平米四居室采用经典四叶草户型，8个空间带窗户的全明户型，采光通透性优越。四个房间位于房屋四角，各自独立，互不打扰。

前述户型的优点在这个产品中均有体现，同时空间尺度更加开阔。10.4米的南向三面宽设计，超大的LDK一体化设计，串联起一家三代共居的幸福生活，豪宅范儿十足。

独立电梯厅的出现，不仅为业主家庭增加了使用面积和收纳空间，更提供一种私密性的保障。

另外，项目精装交付的品质完全是按照区域改善型产品来做的，现场交付样板间的效果，比那些单价6万+的项目完全不落下风。

产品设计优势加上精装交付的品质，不到4万元/平米的北六环内最低价，这个“底”怎么抄都是值的。

在北部上班的朋友，可以趁着国庆假期去项目售楼处看看，不要错过一个抄底的机会。

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